把握评估要点还原“真实”造价

把握评估要点还原“真实”造价

王学沛

重庆三环建设监理咨询有限公司400080

概算评估工作，是一项政策性、技术性、经济性和实践性很强的技术经济工作。评估概算的目的，是确定建设项目的投资总额，为项目的经济评价、投资控制、招标投标、保证实施等提供可靠的依据。下面就概算评估中应注意的一些问题谈谈自己的体会。

在评估过程中，需对概算的完整性、科学性，数据的真实性、准确性，评估依据的充分性、合法合规性，以及概算的合理性和可操作性进行评估。重点审核概算编制引用的规定、定额子目是否准确，评估内容与相应文件批复内容是否对应，工程量是否按照初步设计图纸或初设说明进行计算，材料价格及管理费用是否按照当期市场价和概算规范政策进行计取，对评估过程中发生的调概原因、过程和重大设计变更等内容进行认真复核。量、价复核完成后，将评估投资与编制概算、评估投资与可研批复投资分别进项逐项比较分析，对调增调减的理由进行充分阐述。具体如下：

1、评估前深入了解建设工程的概况。每个工程的建设都有其自身的特点和要求，在进行概算评估前，要充分了解建设工程的作用、目的，根据各个工程的要求，初步掌握工程建设的标准，了解建设工程的概况，认真阅读设计说明书，充分了解设计意图，必要时应到工程现场实地察看，形成现场踏勘记录。如：重庆机场专用快速路工程南段南引道（K0+160~K2+600）工程，初设说明中对弃碴运距按25KM公里考虑，弃碴单价按18元/m3计取，但在概算评估过程中，通过与项目法人城投集团的工作沟通，初设说明中的运距及单价是在2年前做出的一个估计数据，考虑到该工程的实际情况，土石方开挖工程量大，弃碴工程量多，运距及弃碴单价费用较高，对项目的总投资影响较大的情况，概算评估单位会同项目法人及设计单位，通过对项目周边弃渣场的实地考察及运距测量，重新确定了符合工程实际的弃碴运距15KM及弃碴单价10元/m3，仅此一项，评估投资减少4390万元。

2、评估概算编制依据的合法性、时效性和适用范围。评估采用的各种编制依据（包括各项定额、取费标准、工程量清单及其他有关规定）必须是经过国家和授权机关批准的现行政策规定，必须符合地区和专业工程规定的适用范围；评估编制依据是否充分反映自然条件、技术条件、经济条件，是否合理运用各种原始资料提供的数据，概算编制说明是否齐全、编制深度、编制依据等重大原则问题是否有差错。因编制概算与概算评估存在一定的时间差，最多可能达到2、3年之久，人工、材料价格发生变化，相关的政策法规（如：安全文明施工费渝建发〔2014〕25号、企业管理费和组织措施费渝建发〔2014〕27号、重庆市城乡建设委员会关于建筑业营业税改征增值税调整建设工程计价依据的通知-渝建发〔2016〕35号）发生变化，甚至建设规模、设备配置都会做出适当修改，评估单位在评估过程中，认真阅读编制说明，就差异部分及时与项目法人或项目代理机构求证解答。

3、审核工程量及定额套用是否准确。根据初步设计图纸（初设说明）、概算定额及工程量计算规则、专业设备材料表、建（构）筑物和总图一览表进行审查，工程量计算是否正确，有无漏算、重算和错算，对计算工程量中各种系数的选用是否有合理的依据。评估各分部分项套用定额单价是否正确，定额中参考价选用是否恰当，暂估价是否合适，编制的补充定额是否取值合理。如：重庆市五中法院和市检察院五分院办案业务用房项目，在对总图部分的土石方工程进行概算评估时，项目代建业主提出土石方工程量需在编制概算的土石方开挖工程量中增加约40000m3，后经过了解，该增量部分主要由以下两个原因造成：1）现有地貌与原招标地貌差近1万方；2）因山地公园—大坪至化龙桥南北步行通道和山脊观光道工程（市五中院、市五检院地块红线范围内部分）不能与该土石方工程同步施工，造成必须进行放坡及加宽工作面处理，其增加近3万方。后通过市发改委投资处与渝中区相关职能部门的协调，了解到在2014年就该项目出具了一份《重庆市渝中区人民政府关于加快推进市五中院、市五检察院及山地公园山脊观光道建设专题会议纪要（2014-54）》，该会议纪要第三条规定：市城发公司在两院项目建设时，一并将该项目区域内的山脊观光道和步行通道纳入统一设计、审批并建设，相应资金由区政府安排。结合上述情况，因放坡及加宽工作面占用的山脊观光道和步行通道增加的土石方工程量而产生的费用不应纳入本项目的工程概算费用中。该笔费用评估投资减少近400万元。当然，在该项目中，也有因工程量计算错误漏算以及定额套用错误的情况，如：垫层砼工程量少算677.51m3，40mm厚砼面层少算11653.21m2，楼地面定额套用错误，增加投资255万元。

4、评估其它费用计算依据是否合理有效。严格按照国家及地方政府有关部门规定的费率或计取标准计算工程建设其他费用，既要避免重复计算，又要防止随意列项、多列、交叉列项或漏项等，切实保证整个工程造价的完整准确。概算编制单位对计算其它费用的规定了解程度不一致或更新不及时，往往会导致投资费用的计算出现一定的偏差，如：根据水保监督函[2014]2的规定，水土保持评估费（保监[2005]22号）现已废止，但部分概算编制单位仍在计取；工程测绘费、勘界费等已在工程勘察设计费中已经计算，则不应再单独计取该部分费用；重庆市城市建设发展有限公司作为代理业主且由地产集团筹资建设的政府公益性项目才能很据渝财建[2010]51号的相关规定计取增加代理费，上述条件缺一不可，否则不能计取；在工程建设其他费用中，如已签订合同，原则上则按所签订的合同金额计入总投资中，但合同金额与根据相关文件规定计算出来的费用存在较大差异时，应及时与项目法人单位取得联系，了解其产生差异的原因并给出合理的建议；根据2016年第九期《重庆工程造价信息》，财政部关于印发《基本建设项目建设成本管理规定》的通知（财建[2016]504号）：本规定自2016年9月1日起实施，《财政部关于切实加强政府投资项目代建制财政财务管理有关问题的指导意见》（财建[2004]300号）废止。

5、零星附属工程费用的计算真实合理。由于种种原因，有些设计年位在初步设计中未对某些分项工程进行设计，如室外工程、安全监控系统、园林绿化工程、综合管网工程、护坡工程、变配电工程、有线电视、垃圾处置站等零星附属工程，但这些分项又是整个建设项目不可或缺的，评估人员需根据以往类似工程的经济指标，结合项目的实际情况，进行了费用的合理计取，使评估后的概算费用充分反映了项目的实际投资状况。

6、注重分析对比。利用规定的概算定额或指标以及有关技术经济指标与设计概算进行分析对比，根据设计和概算列明的工程性质、结构类型、建设条件、费用构成、投资比例、占地面积、生产规模、建筑面积、设备数量、造价指标、劳动定员等与国内外同类工程规模进行对比分析，为评估的准确性提供了另外的线索。

总而言之，概算评估不能一味的求“审减”，应通过概算评估程序还原一个真实的概算造价，使评估后的概算全面、客观、真实地反映工程实际，从而达到合理确定造价，有效控制造价的目的。