房地产开发项目进度计划与控制

房地产开发项目进度计划与控制

陈道平

东莞市居业房地产开发有限公司

摘要：对于房地产开发项目，开发资金大多来源于银行贷款融资，如能缩短施工工期、尽早预售并交付，不仅可以降低建设开发成本，而且能加快资金回笼流动，减轻银行借贷利息的压力；因此，施工进度控制就成为房地产开发项目中甲方代表工作的重中之重。

关键词：房地产开发项目；进度计划；进度控制；进度纠偏

本文从施工进度控制的全过程出发，详细阐述施工进度计划的编制过程和依据、分析研究施工进度的影响因素、提出施工进度的保障措施、施工进度计划在实施过程中的控制措施、以及进度出现偏差后的纠偏措施等。

一、进度计划编制及审核

1项目进度计划编制：

1.1资料整理、确定项目进度目标

1）对于房地产开发项目，编制进度计划前需要收集整理的资料有：项目的工程概况；设计图纸及施工难易程度；同类项目的施工工期经验参考等；

2）项目进度目标是编制项目进度计划的依据，在遵循项目合同的前提下，施工进度计划应尽可能满足建设项目的投资目的和需求，对于房地产开发项目，应清楚明确建设项目的楼盘预售时间、交付业主时间等重要节点，编制计划时务必满足节点要求。

1.2项目工作分解、确定工作逻辑关系、结合资源配置确定工作持续时间

1）工作分解是将所有工作对象看作一个系统，将其按照一定的目的拆分为相互独立、相互牵制且相互联系的工作或过程，即：将总控计划分解成各个阶段性的、甚至更细的施工工序的过程；分析逻辑关系、组织关系以及外部牵制关系，对每个施工阶段及工序进行先后排序，明确每道工序的重点及紧要程度。

2）工作的持续时间受到所需资源和实际分配资源的制约，对比同类项目，结合合同工期及进度目标、结合项目的资源配置情况，进一步明确各项分解工作的持续时间。

1.3绘制网络图或控制点横道图

根据上述资料，对信息进行归类与整理，绘制出项目进度的网络图或横道图，并确定关键线路及关键工作。

2、项目进度计划的审核：

主要对编制的进度计划从以下两方面进行审核：

1.1进度计划是否满足建设项目的楼盘预售和交付业主的时间节点；整个施工计划是否满足合同约定工期；

1.2各施工工序前后逻辑关系是否合理、工序时长是否合理、关键工作的时长及资源配置是否合理、是否对影响项目进度的施工重难点认真分析研究等。

二、影响工程进度的主要因素

在项目实施阶段，影响项目进度的因素是多方面的，按照责任主体，主要有建设单位、施工单位、第三方及不可抗等影响因素。

1.1建设单位影响项目进度的因素：

1）施工前期准备工作：未按合同约定的时间提供施工场地、临水临电接口，勘察、设计图纸资料不齐全，不具备施工条件；

2）建设资金：未按合同约定时间提供工程预付款和工程进度款，影响施工承包商材料设备的采购和劳务工资支付；

3）材料、设备供应：由建设单位负责供应的材料、设备未按进度要求的时间进场；

4）工程设计变更：由于建设单位或设计单位提出的工程设计变更频繁，且时间上滞后于施工进度。

1.2施工单位影响项目进度的因素：

1）施工组织：组织结构存在问题、施工部署不合理、工作面没有被充分利用、未充分考虑各工序之间的制约关系，导致施工不能连续作业；

2）施工技术：施工方案不科学，安全、技术措施不完善，施工工艺、技术落后；

3）施工资源：施工设备陈旧或数量不足，主要工种劳力缺乏，原材料、半成品供应不上，不能满足进度要求；

4）施工资金：施工工程款未及时支付给劳务班组、劳务工资移作他用。

1.3第三方影响项目进度的因素

1）自然环境：不可预见的地下障碍物、地下溶洞、恶劣气候（大雨、大雪、台风）条件等；

2）社会环境：政策性文件要求、环保监测部门要求，周边社区居民投诉等。

1.4其他不可抗力事件因素（无法预测）

三、项目进度保障的措施

针对影响项目施工进度的主要因素，需提前制定项目进度的保障措施：在项目实施阶段主要保障措施主要有如下几点：

1、组织措施

1.1严谨的图纸会审及设计变更管理制度：工程开工前，图纸会审是一项极为重要的设计审查及交底工作，会审质量直接决定了工程的质量和进度；而一般建设单位对设计工期要求普遍较紧，设计院提供的施工图细化程度不够，错误、失误较多，都会对工程进度造成严重影响；要减少施工阶段的变更量就必须认真落实图纸会审及设计变更管理制度，具体措施如下：

1）充分认识图纸会审的重要性；要求参建各方派专业工程师认真阅读图纸，深刻领会设计意图，将发现的图纸问题记录整理后，一并向设计师提出。

2）建设单位在向设计院提交设计任务书时，应尽可能全面、详细；要求设计单位提供的施工图纸应完整且达到一定的设计深度，尽量避免二次设计，尤其是专业性强的分项工程，更要一次设计完成，以保证工程设计图纸的完整性和系统性；对设计单位实行绩效考核，建立严格的工程变更审批制度，避免随意变更的发生，严禁出现频繁、范围大的变更；

1.2材料、设备供应的保障制度：材料、设备的供应计划要满足施工进度；无论采取甲供材或者乙供材，都必须提前计划、提前考察、提前招标、提前订货。尤其是对加工周期长的设备更应引起高度重视，以防止由于材料、设备迟到引起的窝工、停工现象。

1.3劳动力保障制度：劳动力过少无法完成进度计划中规定的任务，应根据工程进度情况合理安排现场劳动力。

1.4进度计划实施过程中的检查、分析制度：在施工计划实施过程中，应将周计划、月计划的实际情况进行动态跟踪记录，定期进行比照分析，及时发现薄弱环节和矛盾，提出补救措施，预测尚未完成工作所需时间，提出加快施工进度的具体方案。

2、技术措施

2.1针对工程特点，选择科学合理的施工方案，科学地划分施工段，保证流水作业，使整个施工过程有节奏地、连续地和均衡地进行，在时间和空间上合理组织。

2.2根据气候条件变化合理组织施工。在工程实施过程中，应根据当地气候特点，制定切实可行的季节性施工技术措施，最大限度地减少因气候因素造成的窝工停工。

2.3采用网络计划技术及其他科学适用的计划方法，并结合电子计算机的应用，对建设工程进度实施动态监控。

3、经济措施

3.1编制与进度计划相适应的资金需求计划，包括每个重要阶段的资金需求总量、资金使用方式以及资金需求的具体时间。

3.2及时办理工程预付款及进度款手续，并对工程款的使用情况进行监督，同时要防范施工单位挪用工程款的现象。

3.3建立奖罚制度：对工期提前给予奖励，对工期延误收取误期损失赔偿金。

3.4加强索赔管理，公正地处理索赔，避免因施工单位得不到合理索赔而影响进度

四、进度计划的实施监控及纠偏

1、进度控制的实施监控方法：

1.1全过程的进度控制：事前、事中、事后全过程控制；

1.2动态控制：

1）在项目实施过程中，将施工总进度计划细分到每个月、每周进度计划；

2）对每周、每月的现场形象进度与原施工进度计划进行对比，涉及关键线路进度延误的，要求即刻采取赶工措施；

3）检查及确认赶工措施的落实情况；如确实出现重大事件，需调整原进度计划。

1.3循环控制：PDCA-计划-执行-检查-纠正：按此重复上述动态控制工作。

2、进度纠偏

发现进度偏差后，应对偏差进行分析：确认是否是关键工作出现进度偏差，是否发生关键线路转移，根据出现偏差的工作的性质，确定产生的偏差对后续工作和工期的影响程度。确认进度偏差是否影响总工期，如影响则需要对该工作做出纠偏措施：

1）赶工：赶工是通过增加资源来加快关键路径的方式，主要体现方式有延长工作时间、增加劳力资源及增加施工机械等，通过以上方式来缩短后续工作的工期，从而减少已经出现的进度偏差对总工期的影响。

2）协调配合交叉施工：协调各工种的施工顺序，将常规的作业顺序，合理调配为各专业并行施工的交叉作业。通过各工种之间的协调配合，缩短工期。

结束语

作为房地产开发项目，施工单位的工期延误所产生的损失巨大，所以务必要严格要求各施工单位认真执行进度计划，同时编制建设单位自己的整个建设项目网络进度总计划，从严约束所有建设项目相关方，监督指导公司各部门、各施工单位在进度计划实施过程的动态调控；尤其是在市场竞争日趋激烈的今天，面临较大融资压力，及时完成项目资金回笼及解压，对每个房地产企业生存和发展都至关重要。

参考文献

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[5]浅谈施工进度管理计划的重要性[J].陈俊.四川建材.2012（06）