我国保障性住房融资问题及对策探究

我国保障性住房融资问题及对策探究

李博

李博

湘潭大学湖南省湘潭市411105

摘要：上世纪90年代，中国开始住房改革，房价不断上涨，人民收入和房价比差距持续扩大。在此背景下，政府加大了保障性住房建设的步伐。融资困难是我国保障性住房建设中最尖锐的问题。在“十三五”期间，国家规划建设3600万套保障性住房，这就需要数万亿的资金投入。如此庞大的资金需求，仅靠财政投入很难实现，必须扩展多元化的融资渠道。

关键词：保障性住房；融资；对策

目前保障性住房建设面临资金压力日益加大，2018年全国保障性安居工程财政支出7372亿元，支持棚户区改造开工626万套，完成30万套公租房配套基础设施建设，完成农村危房改造190万户。庞大的保障性住房建设规划，每年需要投入的资金基本上数以万亿之巨，这些资金不可能完全依靠政府财政，必须要通过社会融资渠道来解决。在这巨大的保障性住房建设规划中，融资成功与否，直接决定我国保障性住房建设事业的发展成败。

一、我国保障性住房融资手段

现阶段看来，我国保障性住房融资手段，基本上是在政府和企业两大平台基础上建立的。资金来源通常有以下几方面：一是政府财政预算；二是从土地出让金收益中按照一定比例提取；三是住房公积金中减去风险准备金的部分；四是银行商业贷款，信托，债券以及其他社会基金；五是通过企业或社会机构等渠道进一步融资。

新型保障房融资模式探索：

（一）PPP模式。PPP模式即采取政府和私人企业合作的方式，共担风险，缓解政府资金、运营压力。

PPP模式在公司合作的基础上，可以使保障房建设投资主体多样化，有利于减轻政府债务负担、分散风险；又可以引进私人企业先进的技术和管理经验，有效缩短建设周期，提高运营效率；并且，若能使私人部门尽早介入项目，还可以节省投招标费用，节约成本。然而，也正由于保障房投资回报周期长、收益率低等特点，其对私人部门的吸引力不强，如何建立健全私人部门资金回收退出机制，如何明确划分PPP模式中的风险承担等问题仍值得进一步思考。

（二）REITs（房地产投资信托基金）。REITs指通过发行受益凭证（股票、债券等），在市场上筹集投资者资金，由专业投资机构对其进行投资运作以获得收益的一种产业投资基金，资金主要投资房地产领域以取得收益，凭证持有者按比例分享投资收益。由于信托基金具有适用性较强、风险分散等特点，REITs有很强的实用性。

REITs面向广大投资者筹资，集中民间资本，筹集面较广，门槛低，小额资金也可进入，每个个体投资者所承担的风险较小；目前我国金融市场还不健全，REITs的推出有利于完善我国金融体系，为我国广大投资者提供新型有保障的投资工具。且利用REITs融资保障房建设，保障房入住率高，经济适用房市场反应良好，廉租房、公租房租金收入稳定，故能保障REITs的稳定收益率。

二、我国保障性住房融资存在的主要问题

（一）融资渠道单一化，资金统筹管理不到位

目前我国的融资模式显得单一，社会资金不愿意投入进来。这是因为保障性住房本身具有公益和福利性质，因此它不能采用一般商品房的开发运作模式，投资回报率仅在3%左右，远远低于房地产市场10%以上的回报率，且投资回收期也效长，加之地方政府缺乏鼓励社会资金进入的有效机制，这对于追求利润最大化的开发商来说显然是不愿意接受的。

（二）保障性住房准入与退出机制存在漏洞

保障性住房政策本应体现为向中低收入或低收入人群倾斜，但在实际实施过程中，由于没有统一的管理机构，以及收入的界定存在一定的难度，保障对象发生了一些偏离。同时，少部分已享受人群存在错误的思想观念，认为申请到的保障房就是属于自己的私有房产，只要自己按时缴纳租金，便可以一直居住下去，这也对保障房的清退工作带来了很大的困难和阻力。

（三）缺乏统一的管理机构，质量与维修难以保障

保障房在竣工后的管理也是一个难题。由于土地价值日益上涨，保障房利润率又低，选址一般都比较偏远，基础配套设施跟不上，学校、医院、公交等配套服务设施与居民的期待值也存在落差，小区的公共设施及绿化面积等更是容易被忽视。其次是保障性的质量问题。由于利润低，开发商为了追求利润最大化，存在将建筑材料以次充好、修建过程中偷工减料等行为。由于没有委托专业的物业公司进行管理，在租户居住后，即便是在在保修期内发现漏水、裂缝等房屋质量问题，开发商更是容易推诿拖延，不愿进行维修，问题得不到及时的处理和解决，弱化了保障房带来的优惠。

三、完善我国保障性住房建设的对策

（一）创新融资模式，落实优惠政策

在加大财政资金投入的同时，也要积极运用经济、政策等调控手段吸引其他资本参与到保障房建设中来。比如可以考虑通过合适的制度安排，吸引保险资金参与保障房建设。江苏淮安和上海则先后提出了“共有产权”模式，即政府和个人在产权上各占有一部分比例，通过向保障对象出售一定的产权以回笼部分保障房建设资金，缓解当前保障房建设资金缺口压力。对于参与保障房项目的房地产企业，地方政府可以出台一些优惠措施，以吸引更多的社会资金投入进来。

（二）实现数据共享，健全管理机构

加强住房保障管理信息系统建设，尽快实现各地区、各部门与住房相关的数据的联网建设和综合协作制度，全面、及时、准确地提供保障性住房准入和退出所需要的信息，严格把好资格审核关，健全严格的申请、批准和退出机制。加大惩处力度，增加对骗租、骗购、骗补的欺骗成本。每半年应对已享受人员的资格进行一次复核，不再符合条件的应该马上按照退出机制退出房源；对于拒不肯退出房屋的，应该通过法律途径，追究其责任；对于已退回的房源要尽快集中进行再分配，避免长时间的空置，保障政府资源切实落到低收入家庭中，真正享受以保障房带给他们的实惠。

（三）严抓保障房质量管理，建立问责机制

抓好保障性住房建设的质量监管，一是提高保障性住房建设管理效能，设立统一管理的机构，全面负责保障性住房的投资、建设和管理等一系列工作；对于保障房的后续管理问题，可以考虑引入市场力量，制定标准，委托、聘请有专业、有资质、口碑好的物业公司参与保障房的管理。二是切实履行保障性住房建设基本程序。严格按照工程建设标准，做好全过程监管，确保保障房的质量安全，对责任人全面推行质量终身责任制。三是严格工程质量管理法律法规。涉及工程项目的规划部门，建设、勘察、设计、施工、监理、验收单位，法人代表等，都对所承担的保障性住房在项目设计年限内负责。加大监督检查和工程质量责任追究力度，依法查处违法违规行为，使保障房更好的服务百姓，改善民生，保证国家实行保障房制度的结果不偏离政策初心。

作者简介：李博，1995.04.11，男，汉，湖南湘潭，硕士，湘潭大学，研究方向：房地产金融。