业主自治的理论基础

业主自治的理论基础

张中

业主(Owner)，即物业(房屋)的主人。《物业管理条例》第6条第1款规定：“房屋的所有权人为业主。”业主自治，是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。业主自治表现为私法自治，是指民事法律关系的设立、变更和消灭，取决于当事人自己的意思，当事人通过协商决定相互间的权利义务关系，原则上国家不作干预，只有在当事人之间发生纠纷不能通过协商解决时，国家才以仲裁者的身份出面予以裁决。

业主自治的理论基础在于业主的建筑物区分所有权理论。我国的物权法对业主的建筑物区分所有权作出了明确的规定。“《物权法》是私法，业主自治体现私法自治。业主自治就是要由业主通过业主大会制定管理规约，作出有关决定，管理他们的共同财产和共同事务。”

物权法第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”由此可见，我国的建筑物区分所有权的内容包括三个方面，即专有所有权、共有权和共同管理(成员)权。专有权是“区分所有权的‘单独性灵魂’，也是区分所有权结构中的单独所有权要素。其含义是指区分所有权人对专有部分享有的自由使用、收益和处分的权利”。业主的专有部分主要是指业主独立的空间以及有独立的出入门户的住房，在法律上表现为以产权证登记的面积为准。“共有权是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。”共有权的客体，即共有部分，指区分所有建筑物除专有部分以外的其他部分及不属于专有部分的附属物。共有部分既包括供全体区分所有权人使用的全体共有部分，也包括仅供部分区分所有权人使用的部分共有部分。

建筑物的区分所有人的成员权是指：“建筑物区分所有人基于同一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的，作为建筑物管理团体中的一员而享有的权利。”与专有权及共有权明显不同的是，专有权与共有权是财产权，而成员权是业主们基于共同的财产利益而形成的身份权，是各区分所有人就共同关系事务如何做出决定，以及该决定应如何被执行而享有的权利。同一建筑物内的区分所有人享有参与订立管理规约的权利；对有关建筑物的重大事项享有表决权；对物业管理人有选聘和解聘的权利；请求正当管理共同关系事务的权利；请求收取共有部分应得利益的权利。各业主在行使其成员权时，有遵守共同决议和规则的义务，接受管理者依约管理的义务。

由此可见，业主的建筑物区分所有权不是一项单一的权利，而是由建筑物区分所有权的专有权、共有权及成员权等三要素构成，因此，它是一种复合性权利。同时，建筑物区分所有权也具有一体性，专有权、共有权及成员权，是相对独立而又不可分离的权利。其中，专有所有权具有主导性，表现在区分所有权人取得专有权就意味着取得了共有权与成员权，反之，丧失专有权就意味着丧失了共有权及成员权；区分所有权人专有所有权之大小或价值，将决定其共有权比例及成员权的大小；专有权变动的效力及于共有权和成员权，处分专有权，也就同时处分了共有权和成员权。

区分所有权的复合性和一体性决定了区分所有权人对于建筑物的维护、修缮与管理必然相互关联而不可分割，因此物业管理区域内的全体业主必须组织起来，对所属物业进行管理，对共同利益进行维护。为维持该共同利益关系、尤其为保证共用部分的使用秩序及整个物业区域的生活秩序，全体业主必须组织起来构成一个团体组织，而将单个业主作为其成员，以凭借该团体组织的力量，共同管理共用部分和其他共同事务并保证社区秩序的稳定，从而维持物业正常存在状态和方便业主利用，此即为业主自治。正如我国台湾学者戴东雄所言，于区分所有权人复杂的相互关系上，如何维护全体区分所有权人之共同利益为第一优先，要维护全体人之共同利益，莫过于管理方法之健全合理。要管理方法之健全合理，亦将专有所有权，共用部分持分权及成员权结为一体，始能竟其功。

区分所有权的复合性和一体性决定了业主自治是业主整体的自治，全体业主都当然是业主自治组织的成员，业主自治组织依照法律和业主公约所作出的决议，代表了全体业主的共同意志，其效力当然及于全体业主，包括对该决议不予赞同的业主，或者决议后才加入的业主。

业主基于其对所购物业的专有所有权，而产生了对物业区域内共用部分的共有权以及作为业主团体一员的成员权，从而也使全体业主组成一个团体(自治团体或者管理团体)行使对物业的自治管理权成为必要与可能。故此，业主自治即是以建筑物区分所有权为基础而产生的。

(邢台职业技术学院经济管理系)