平邑县农村宅基地管理初探岳振菊/

平邑县农村宅基地管理初探岳振菊/

岳振菊/

岳振菊/平邑县国土资源局

【摘要】当前农村土地管理工作中，存在的热点、难点问题主要体现在宅基地的问题上，必须创新宅基地管理制度。立足于平邑县农村宅基地管理工作的实际，分析其存在的问题和原因，提出科学管理宅基地的基本思路，重点是以信息化建设推进精细化管理，构建全新的农村宅基地管理模式。

【关键词】宅基地；管理；信息化；平邑县

平邑县位于山东省西南部,全县总面积1822.95km2,2011年总人口约99万人,辖1个经济开发区、1个街道办事处、12个乡镇。共738个行政村(居),938万宗宅基地,总面积17016hm2。近年来，平邑县在宅基地管理方面,以国土资源业务管理为主线,以促进高效管理、科学决策和依法行政为目标，突出现代化，精细化管理特点，重视信息化建设，建立了平邑县村庄地籍管理系统，取得了明显成效。属典型的山地丘陵地地区，平原面积只占县域总面积的15％，人多地少矛盾十分突出。近年来，随着农村经济的发展和农民收入的增加，农村建房热逐步升温，农村宅基地的管理成为国土资源管理工作的重点。

一、宅基地管理中存在的问题

经过调查发现，目前，农村宅基地管理工作主要存在以下几个方面的问题：宅基地管理中存在的问题：

布局分散，浪费土地现象严重。农民建房基本上没有统一规划，选址多数选择在自家的自留地、承包地或交通较为便利的道路两侧，形成大量路边店、独家院。

一户多宅现象普遍。农民新建住房，旧房不拆除，形成“空心村”；部分基层干部利用手中权力，特权人群利用各种关系和经济优势，占用农村集体土地建房；同时，由于历史原因，一部分宅基地面积超过山东省实施《土地管理法》办法规定标准。

流转不规范。城乡结合问卷地区，非法买卖、出租房屋及炒卖地皮现象较为严重，绝大多数都是私下协议，未办理合法手续。部分农民抢占宅基地只是为了买卖。部分居民户口不在本村，显然不符合相关法律法规规定。

违法建房现象较严重。未批先建、少批多占现象较为突出。原因分析

（1）监管不力，执法合力不够。村民依法用地观念淡薄，认为在承包地、自留地建房是自己的权利，甚至转让给他人建房，认为祖屋是风水之源，建新不拆旧，造成“空心村”；受利益驱使，突击抢建等现象普遍存在。基层村组织把关不严，部分村干部放松管理，不想管，不敢管，甚至乱划宅基地。

（2）存在抢占宅基地现象。这种情况多发生在城乡结合部或主要交通道路两侧。建房者往往不具备依法获得宅基地的条件，就私自花钱买土地或者与他人私自交换承包地建房机，房子建成后自己居住或转让、出租；有的干脆在自己承包的路边地里建房经商赚大钱。造成这种现象的主要原因是近年来城区房地产升值较快，带动了周边民房的升值，使宅基地成为投机者的香饽饽。

（3）村干部私自规划宅基地。个别村居干部不经过法定程序审批，就给村民划宅基地，造成房子建成后，办不出房产证、土地证，引得村民到处上访。村干部私批宅基地现象时常发生，一方面反映有些村干部土地法律意识淡薄，另一方面跟执法不严有关，因很少有村干部因私自划宅基地受到严厉处罚的，往往是写一个检讨，补办手续。这给一些村干部造成错觉，认为私划宅基地不会出现大的问题，因此屡禁不止。

（4）分配不公。有些宅基地虽然是按照审批程序批准的，但由于把关不严，甚至有意疏忽，出现了“人情宅基”、“权利宅基”，造成了不需宅基地的有宅地、甚至多处，急需住宅的村民反而得不到宅基地，形成分配不公，引发矛盾冲突，影响了农村社会稳定，主要原因是审批程序不透明，缺乏必要的监督制约措施。村里给谁规划宅基地，事前往往只有村“两委”少数几个人知道，有的村甚至书记一个人就决定了，审批后不按规定公示，欺上瞒下。

二、对策措施

如何改变这一状况，笔者认为应采取以下措施：

（1）实行宅基地超占部分有偿使用制度。集中开展一次农村宅基地清查整治活动，摸清辖区内宅基地家底，对符合乡村规划，面积不超标，一户一宅的宅基地可以继续无偿使用；对虽然符合乡村规划，但面积超过法定标准的，超出部分实行有偿使用；一户多宅的，多出的宅基地实行有偿使用。对宅基地实行超面积收费，不是增加农民负担，只是对极少数乱占、多占宅基地者的制约措施，符合社会主义市场经济规律、土地集约利用和保护耕地的要求。超占宅基地有偿使用费按年度交纳，张榜公布，让投机宅基地无力可图，多占多用者付出代价。

（2）严格宅基地规划、审批管理。建立宅基地审批责任和过错追究制度，严把审批关。乡镇国土资源所要对申请人的情况审查清楚，审查其是否具备申请条件，村委会上报前是否按程序张榜公示，村民有无反映就，房址是否符合“两个规划”。审查人要签字盖章，以示负责。县级国土资源部门在审查时，要随机抽样复审，确认无误后抱县政府批准。搞好村庄规划，结合新一轮土地规划修编，合理确定不同类型村居用地规模。对一般农村要圈定村界，“画地为牢”，严禁无度扩展；偏僻的小村、自然村要逐渐向中心村集中，以达到集约用地。在不违背有关法律、法规的前提下，应允许乡村结合本地实际制定相映的村庄用地措施。对城中村和城乡结合部的村居可以每年统一规划一次宅基地，但应以建高层住宅为主，禁止建平方，这样既可以满足村民居住需要，有能防止2次拆迁，集约用地。

（3）强化执法监察。建立国土、公安、司法等部门联合执法办案体系，强化执法能力。对那些不听劝阻、顶风而上的违法者要敢于碰硬，该拆除的要坚决拆除。要健全执法监督举报体系和举报奖励办法，鼓励村民互相监督。特别是要强化基层国土资源所执法巡查职能，对各种非法占用宅基地现象，做到早发现，早制止，将问题解决在萌芽状态。要加强对村干部的国土资源法制教育，强化村干部的宅基地管理第一责任人意识，把好第一关。对宅基地规划管理好的村居干部可以给予适当的奖励，以提高村干部参管理的积极性和主动性。

三、结语

平邑县为满足经济社会发展和国土资源管理需要，在突出现代化、精细化管理特点，进行了大量有益的改革探索：2008年开始大面积改造城中村，累计拆迁面积49.84hm2,安置面积14.69hm2，挖掘存量土地48.20hm2，2009年开展城乡增减挂钩项目区规划工作，累计拆迁农村住宅面积102.56hm2,安置面积17.94hm2，挖掘存量土地70.13hm2，有效地解决了拆迁区及增减挂钩项目区工作区内如一户多宅、超面积建房等一些历史遗留问题，走出了一条农村宅基地管理的新路子。

【参考文献】

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山东国土资源，2006,22（2）：67.

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