不动产登记相关问题分析

不动产登记相关问题分析

贾秋菊

关键词：不动产登记制度弊端解决思路

1不动产登记不统一的弊端

1.1造成了登记范围的不明确

登记范围的确定，是不动产登记中首先要解决的难点问题。《物权法》对什么是不动产、不动产登记的范围未作明确规定，不动产登记制度主要散见于国家多部法律、法规和规章之中，缺乏统一的规定，加之各地经济差异加大，地方立法对不动产登记范围的规定也不尽相同，各种规定之间存在不相和谐甚至相互矛盾的地方。

1.2阻碍了不动产市场的交易

前面分析到，我国现行不动产登记实行多部门登记制，至少存在土地、房产、农业、林业、渔业、海洋、地质、矿产等八个部门进行不动产物权登记，并且依据各自的法律还实行分级登记。这种多部门多级别的登记制度是难以适应市场经济发展的，其弊端很明显：

1.2.1影响不动产交易的安全

不同的登记部门依据的法律不尽相同，而且法律规定之间有很多矛盾和冲突之处，容易产生对同一项不动产物权实行不同的政策，使不动产市场交易的主体无所适从，影响他们的投资热情和交易的安全感。即使依据同一部法律，多部门登记也会造成当事人的权利难以实现。例如，按《担保法》规定，在不动产上设立抵押权时，若地上无建筑物，由土地管理部门登记；若地上有建筑物时，则在房管部门登记。按照“房地一体主义”原则，在土地权利上设立抵押权，地上物同时纳入抵押；在地上物上设立抵押权，土地也同时纳入抵押。那么，会导致这样一个问题的产生：实践中土地权利人可以为开发土地而借贷，并为该债权在土管部门登记设立一个抵押权；在房屋建成后，他为经营生产又要借贷，为这个债权又在房管部门设立一个抵押权。但上面两个抵押权的支配范围是重合的，后设抵押权的权利人对先前在土地上设立的抵押权并不知情，并且这两个抵押权登记在不同的登记簿上，它们在法律上没有顺位的先后，要依法确定哪个抵押权先实现，当抵押物价值不足以偿还两个借贷时，到底要维护哪个抵押权人的权利时，在法律层面就显得难以解决了，这样“多头登记”就严重威胁到登记的法律效力和相应的强制执行力，阻碍了不动产的交易。正如孙宪忠先生认为的“当两个或两个以上的登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的正当利益，增加其不合理负担，而且会扰乱正常的法律秩序”。

1.2.2增加了权利人的登记成本

权利人在进行不动产登记前，往往要花费一定的时间和精力，首先搞清楚将要登记的权利归哪家部门管理，对登记具体有哪些程序和实体的特殊要求，这在无形中增加了当事人的登记成本。由于不动产自然联系上的紧密性，权利人就一项不动产物权的变动，往往需要到不同的部门分别登记，重复交纳高昂的登记费用。同样，如果权利人同时拥有多个不动产权利，也需要到不同的登记机关分别提出申请，耗费权利人的时间成本和费用成本。

1.2.3造成了登记资源的浪费

土地、房产、林地等不动产权利在不同的部门分别登记，均需要专业的登记人员队伍和专项财政保障，不仅机构臃肿，大大增加了政府负担，而且由于登记信息由各个登记机关垄断，不能实现有效的资源共享，容易造成大量的错登、漏登情形，降低了服务效率，从而造成了登记资源的大量浪费。

2建立我国不动产统一登记制度的思路研究

建立国家不动产统一登记制度，目前在立法界和理论界并无疑义，《物权法》第10条第2款也明确规定“国家对不动产实行统一登记制度”，可谓是大势所趋。但《物权法》施行后的几年来，国家法律、行政法规并没有出台不动产统一登记的立法，可见要建立不动产统一登记制度的艰巨性和复杂性，特别是在我国地域辽阔、区域间发展极不平衡的国情下，如何构建不动产统一登记制度、要建立什么样的不动产统一登记制度等等问题，确实值得我们思考和探究。

2.1完善的不动产登记制度的几个特点

布立克德尔曾言，一个完善的不动产登记制度，应具备下列几项条件，此乃办理不动产登记不变的原则：稳固、简易、精确、适境。结合我国实际，笔者认为，完善的不动产登记制度至少具有以下2个特点：

2.1.1登记机构的统一

登记机构不统一，容易造成不动产登记体系散乱，政策规定前后矛盾，登记信息不完整，登记成本提升，登记公信力下降等种种问题，我国现行“政策多门”、“多头登记”的不动产登记体制已暴露出许多弊端。统一不动产登记机构，不是仅仅满足国家行政管理的需要，而是要根据现代社会不动产市场交易的特点，充分体现物权公示公信原则，对产权人权利和交易安全进行有效的保护。

2.1.2登记程序的便捷

市场经济社会财货交易十分频繁，大量的交易需要快速的流转，这影响着社会财富的增加。登记既然作为不动产物权变动的公示手段，为加快不动产交易的节奏，登记也必须“提速”，这不仅能节省权利人的登记成本，而且能使买受人避免遭受限制登记的处分，保证取得权利的安全。

2.2建立我国不动产统一登记制度的几点思考

根据《物权法》规定，我国目前急需制定一部《不动产统一登记法》或《不动产统一登记条例》（以下统称“不动产统一登记法”）。在这部统一的不动产登记法里，我国要改变现行的登记管理体制，对土地、房屋、森林、水面、滩涂、道路等各类不动产适用统一的登记办法。结合上文对完善的不动产登记制度和我国建立不动产统一登记制度注意问题的分析，笔者认为，我国要制定不动产统一登记法，应该从以下七个方面，努力建立统一的不动产登记制度。

2.3.1明确不动产登记范围的标准

登记作为不动产物权的表征方式，其登记的范围和内容也必须遵循法律规定，物权法定原则也是登记制度的基础。目前我国尚处于经济转型期，没有严格遵循物权法定原则，物权设立处于开放状态。这不仅有违物权的绝对性和排他性，而且容易导致以物权为内容的契约不能明晰权责，给市场交易安全带来隐患。这反映在不动产登记制度上，表现为登记范围不明确、登记内容和程序混乱等种种问题。再者，由于我国《物权法》对不动产登记只作了原则性的规定，对不动产登记范围的规定散见于国家部门的规章和各地地方立法，实际上导致了部门规章、地方性立法在创设登记的物权，这对经济社会的发展是极为不利的。因此，笔者认为，法律应当根据社会生活的需要设立新的物权，以市场需求为标准确定不动产登记的范围。对于有市场需求的不动产，应当及时纳入登记范围；对于没有市场需求的不动产，即便其价值重大，也不宜纳入登记范围，这也是前文提到的节省社会运行成本的要求。

2.3.2统一不动产登记机关

前文提及，我国现行的不动产登记实行“多头登记”、“分级登记”，由不同部门负责不同类别的不动产登记，在同一登记机关内根据不动产的性质和规模，还实行不同级别的机构分别登记，如此复杂的登记机构设置方式，弊端多多，在此不一一列举了。笔者认为应该建立由土地管理部门（在实行房地统一登记的地方为土地和房屋管理部门）负责统一的不动产登记制度，具体制度设计上也统一于土地为中心，并对管辖范围作出适当的调整，实行不分级登记和属地管辖原则，即不动产登记在其所在的县（市、区）土地部门登记，国家和上级土地主管部门进行指导和监督，不具体办理登记事务。

3结论

不动产登记制度是《物权法》中的一项重要制度，目前我国不动产登记不统一的现状严重影响了登记功能的发挥，不利于当事人权利的保护，不利于市场交易的安全，不利于管理的规范，必须予以改变。

参考文献

[1]常鹏翱：《物权公示效力的再解读》，载《华东政法大学学报》2006年版第4期。

[2]陈淑端：《谈不动产登记资料的公开查询工作》，载《云南档案》2008年第8期。

[3]王俊霞：《我国<物权法>中不动产登记之效力》，载《广播电视大学学报》2007年第4期