杭州下沙金沙湖中央商务区核心地段规划之浅谈

杭州下沙金沙湖中央商务区核心地段规划之浅谈

杨章焜

浙江安地建筑规划设计有限公司310000

摘要：后“G20”时代，进一步提升下沙副城的城市服务能级及区域地位，深化强化金沙湖中央商务区对开发区发展的核心引领作用。金沙湖中央商务区肩负下沙核心功能提升和城市形象展示的功能。

关键词：下沙金沙湖；中央商务区；规划落地性

一、项目概况

金沙湖中央商务区四大功能区

培育“四大功能”，形成“国际化与地域化结合的混合街区”。“文化与会展”、“创新创业与金融服务”、“商务与商业”、“休闲与活力”四大功能布局：

1号区块：围绕下沙西站形成商业活跃度最高区域。并在下沙河以北布局商住功能，进一步补充区域活力。

2号区块：以行政商务、文化会展为主题，并布局金融商务及酒店业态。

3号区块：布局金融办公、贸易办公等相关业态，为下沙新城功能提升的金融贸易提供积聚平台。

4号区块：围绕金沙湖布局金沙湖中央公园为核心的旅游休闲、娱乐等业态，并有效组织公园内的公共空间布局，保证休闲人流的慢行连续性和景观丰富性。

本次规划的12个地块18.54公顷（金沙大道以北10地块，以南2地块）旨在围绕下沙西站形成商业活跃度最高区域。并在下沙河以北布局商住功能，进一步补充区域活力。

二、规划定位

金沙湖中央商务区：打造成集行政管理、商务办公、商业购物、旅游休闲、文化娱乐、总部经济及金融贸易等功能为一体的“国际现代花园城、杭州东部新地标”，杭州城市副中心，下沙新城第一心。

三、规划目标

作为本次12地块的深化设计的上位规划，不但是“路网和地块划分、用地性质”，更重要的是“中央商务区的能级、作用和目标”“核心地段的功能定位和分区”“本次12地块的”

中央商务区：打造成集行政管理、商务办公、商业购物、旅游休闲、文化娱乐、总部经济及金融贸易，多功能为一体的混合城市副中心，“国际现代花园城、杭州东部新地标”。

核心地段：“国际化与地域化结合的混合街区”。“文化与会展”、“创新创业与金融服务”、“商务与商业”、“休闲与活力”四大功能。

本次12地块：围绕下沙西站形成商业活跃度最高区域。

四、规划设计

1、规划问题剖析

对项目由来、内外现状、规划框架等有了基本的认识后，提出10个本次深化设计的关键问题。三条核心问题：

①周边商业量已经太多了吗？是的；所有商业类型都过量了吗？不是。

•空间类型：大盒子很多，地块底商很多，室内外兼顾的体验形“街区MALL”很少。

•主题类型：生活主题、家居主题、日常主题、一站式主题很多，“文化、游乐、旅游主题”很少。

•特色类型：常见的重复的很多。“地标、景点、艺术建筑”“滨水特色”“地铁无缝”这些特色商业没有。

商业更新换代是市场的规律，不能因为我们下沙商业“量”可能过了，而限制CBD商业中心地段的商业“质”的提升。

“过量”的只是常见重复的商业，正真“有特色”、“抓特色”的商业反倒是“太少”。

②配套和基础设施有没有短板可以提升？

•金沙大道的打通。

•桥下线的拓宽。

•金沙湖的全岸线打造和提升。

③成功的CBD不少，我们产业支撑、人群结构等先天优势并没有。不要“取长补短”而是“扬长避短”。哪些资源不是每个CBD都有的，但却是我们下沙的特色，是我们金沙湖中央商务区的特色。做足、放大它们。

一线城市副中心、中央商务区、CBD国内外成功案例很多的，我们的特征和独有魅力在哪里？（至少不是所有中央商务区的共性）

•起点于”开发区”的新城模式和产业背景

•金沙湖城市公园。

•紧邻大学城。

2、案例分析

①高强度的CBD主楼必须是高端写字楼和酒店为主吗？公寓一定是管理难形象差吗？

•SOHO公办

•顶级全景公寓

②成功CBD有哪些特征值得我们借鉴，形成过程的规律是什么？成功商业中心的经典形式哪几类？

•围绕交通枢纽（地铁换乘站、城市JR总站等），地面聚集3、4个品牌百货或MALL。

•时尚商业步行街，一般都是旅游地，人气爆棚。（札幌的李小路）

•地铁站延伸开的地下商业街区和地上商业、文化广场共同形成商业文化中心

③很多成功的商业中心，是最复合的交通枢纽，是旅游景点。我们金沙湖中央商务区的旅游主题，是进是退？（什么叫“最复合的交通枢纽”？什么叫“旅游景点”？）

•旅游资源或者旅游景点、项目是我们金沙湖中央商务区的弱项（相对成功案例）。其实商业中心和旅游项目是经典的互相促进关系。

3、规划建议

①本次12个地块“落地性不理想”，复杂问题简单化的建议

•最直接的办法：适当降低地价，提高可售比例，提高可售业态的吸引力（加入可售住宅、公寓、商铺比例）

•针对B04\05地块，直接划小地块或者规划引导引入城市生活道路，增加活力，降低B04\05地块宗地总价格

•围绕两条商业街，提供几个地块可售商铺的质和量。

拓宽乔下线，7米到16米（3+10+3）。

落实地铁站点南北向地下联通通道

水系的调整建议

上沙河休闲商业街落实，位置调整后，提供可售商业面积

重点地块的深化设计工作，指导下一步工程建设，引导项目落地。

②城市景观层面提升魅力

有了湖面固然很好了，如果有个标志性构筑物，地段的魅力更上一层（常用的有，摩天轮、标志塔、观光塔、天幕、大型艺术雕塑等构筑物）

③配套和基础设置完善建议

•尽早打通金沙大道，提高12个地块的可达性，目前基本是尽端式。

•彩虹轴不建议打造商业街，但是可以打造成景点，强化夜景的休息林荫道。幸福河景观带，可以适当提高两个地块的资源优势。

4、规划思路

①肯定商业中心的定位，裙房商业为主，高层主楼公寓、写字楼并行。

②调整12个地块的骨架，围绕下沙西站点构架“金沙湖——上沙河”多通道链接

彩虹轴建议打造为景点，弱化其“骨架”作用

③用一到二块地来撬动其余块地的招商落地：

•B04地块，适当降低条件，先打造一个什么项目出来，能让各商业品牌纷纷愿意在这里扎堆做商业体。

•B07地块，作为彩虹轴线的端头，做个国际品牌的室内主题游乐场怎么样。

结束语

•能否选择某个地块，适当调整地价业态等条件，打造建筑地标（最好请建筑大师设计），提升整体的魅力和档次。08-16地块，高层地标顶级全景公寓。（地标不只有写字楼酒店等公建，豪宅也可以，无论是住宅还是公寓）

•08-26地块，自己投或适当调整地价业态等条件，打造滨水休闲商业，尽量融合旅游主题，打造城市名片。关于亮化的建议，高层量化未必好，滨水亮化很风情。

•02-42、43、49、52地块，请有经验的“文化休闲街”区品牌运营商来打造。02-53地块宜采用街区MALL的商业形式，打通节点广场与上沙河休闲廊道（休闲商业街）的动线。

•02-56、67地块，位置是彩虹轴线的端头，可以考虑商业裙房引入主题室内游乐场，称为“景点和目的地”，引发地铁口到彩虹大道的大量人流。（帮待出让地块挖掘商业价值，再给一定的可售商业比例，提升拿地人的预期货值）