农用地基准地价评估方法初探

农用地基准地价评估方法初探

蒋丽琰

莱州市地产估价事务所山东莱州261400

【摘要】在利用样地地价求基准地价的模式中有传统的评估方法：收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法。本文将从农用地基准地价评估思路开始，分别讲述这几种评估方法。

【关键词】农用地；基准地价；评估方法

引言

基准地价是某一时点上，在城镇土地级别或均质区域内，在平均容积率水平下和一定开发程度下的同一用途（商业用地、住宅用地、工业用地等）的法定最高出让年限的土地使用权的平均价格。基准地价的评估既是土地税收和收益分配的标准，也是国家对土地价格进行宏观调控的重要依据。

农用地基准地价，指市级（或县级）政府依据农用地的区域和级别，按照土地利用方法，对某一级别农用地在某日的平均价格分别进行评估后得到的价格。农用地基准地价可以反映该级别农用地的质量和预期收益能力，是农用地的某种级别的平均价格，其实质是农用地内部的流转价格。

一、农用地基准地价评估的思路

农用地基准地价评估应按照同一市场供需圈内，土地使用价值相当、等级一致的土地，应具有同样的市场价格的原理进行。首先将农用土地按照影响土地使用价值优劣的土地条件和区位优劣，划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，并进行不同区域分类。然后在同一级别或类型区域中，从土地使用者己取得的土地收益、土地交易中成交的地租和市场交易价入手，测算出不同土地利用类型在不同级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，进而评估出基准地价。

对以土地级别为基础进行基准地价评估的，由于不可能直接得到各级别的基准地价，一般利用两种模式来测算：（1）先利用不同类型样地的资料测算土地的收益，然后各样地的收益与土地质量建立土地收益与土地质量的关系式，利用这些关系式与各级各类土地的质量分别计算不同土地利用类型在不同级别上的土地收益，然后利用不同级别的土地收益测算不同级别的土地价格，结果即为各级的基准地价;（2）先利用足够多的样地的资料测算各级各类土地的价格，然后将这些价格平均，各级各类农用地样地平均价格即为基准地价。

对以土地条件均质区域为基础进行基准地价评估的，先进行区域归类，然后对类型区域中实际存在的土地用途（如旱地、水田）和样地的土地收益、样地交易地价等资料，评估出各区域中的基准地价。评估基准地价的具体模式也主要是通过测算均质区域内各利用类型的收益得到基准地价或通过各样地价格的平均得到基准地价。只有一种土地用途的，只评估出一种用途的基准地价。有多种用途的混合区域，应评估出各种用途土地的基准地价。

在评估出基准地价标准基础上，要分析基准地价同样地地价或收益和土地条件的相关关系，建立起农用地土地级别或均质区域的样地地价或收益修正体系。

二、农用地基准地价评估方法

1、收益还原法

在美国、日本、俄罗斯等国家，收益还原法是农用地评估中最常用的方法之一，它也是对城市地、房屋、不动产或其它具备收益性质的资产进行评估的基本方法。此方法用于农用地评价时，把购买农用地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年农用地收益而投入的资本。因此，收益还原法是将待估农用地在未来每年预期的纯收益，以一定的收益还原率统一还原为评价时日总收益的一种方法。农用地能够通过种植和养殖中获取收益，收益的高低直接影响农用地的价格。采用收益还原法测算农用地价格时，同样需先求取其总收益，然后从中扣除总费用，并以一定的收益还原率还原，再经过适当修正即可得到农用地的收益价格。

2、市场比较法

在运用市场比较法评估农用地时，首先要集农用地的交易资料，并选择超过3个以上的适当的比较案例，然后将待估地块与比较交易案例的差异进行修正，即经过交易情况、日期、区域因素、个别因素以及使用年限等修正。最后对每个交易案例的比准价格进行分析，确定合理的试算价格。

市场比较法具有明显的现实性，说服力较强。它是利用近期发生的与待估地块具有替代性的交易案例的价格，利用其与待估地块之间的替代关系，比较求算待估地块的价格。这种方法以市场为依据，最能体现待估地块的市场价格，是最具说服力的方法。

首先，市场比较法要求大量的交易案例，而我国的农用由于管理很紧，很多地区几乎无交易案例或交易案例很少，很难拥有合适的交易案例。其次，市场比较法由价格求价格，欠缺理论基础;同时要求评估人员具有多方面的知识和丰富的经验，否则也难以得到客观、合理、准确的结果。

3、成本逼近法

农用地评估运用的成本逼近法，它的基本思路与城市地评估运用的成本逼近法一样，都是把对土地的所有投资包括土地到得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”：运用经济学等量奖金应获到等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，再加上有关税费，组成土地价格的基础部分，并根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地有权应得收益，从而求得土地价格。

4、剩余法

剩余法是在预计开发完成后农用地正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估农用地价格的方法。

基本公式：P=A-B-C

式中：

P：待估农用地的价格；

A：总开发价值或开发完成后的农用地的总价格；

B：整个开发项目的开发成本；

C：开发者合理利润。

估算开发完成后的农用地价格，必须根据待估农用地最有效利用方式和当地农用地市场现状及未来变化趋势，采用市场比较法进行。对开发完成后拟采用出租或自营方式的农用地价格，也可以根据同一市扬状况采用收益还原法来确定其价格。开发周期和投资进度安排应参照类似的农用地开发过程进行确定。开发成本是项目开发期间所发生的一切费用的总和，主要包括开发建设投资成本、有关专业费用、投资利息和税收等。开发项目的正常利润一船以农用地总价格或全部预付资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似农用地开发项目的平均利润率。

结语

综上所述，在评估农用地基准地价时，应首先进行调研，了解土地情况，利用两种以上评估方法进行基准地价评估，对结果进行相互比较修正，得到科学合理的估价。

参考文献

[1]刘青.关于农用地基准地价评估的研究[D].长安大学，2007.5.

[2]周启刚.农用地基准地价评估方法研究[D].四川师范大学.2013.6.