房地产 项目实施阶段房地产 造价的有效控制分析

房地产 项目实施阶段房地产 造价的有效控制分析

牛振强

广西金川阳光城实业有限公司 广西南宁 530001

摘要：房地产造价其实质就是一个房地产项目需要投入的或者是预期投入的全部费用的总和。房地产造价具有多次性计价的特点，很多因素都会对房地产造价产生巨大的影响。项目阶段是投入资金最大的阶段，项目阶段是检验建设单位前期工作的阶段，其受前面各个阶段的影响十分严重。而项目阶段，人工费和材料费是项目阶段占比较大的费用。此外施工人员的技术、施工组织管理、设施设备故障率等都会影响施工进度，进而影响房地产造价。本文具体就项目阶段房地产造价影响因素进行分析。

关键词：项目阶段；房地产造价；因素；控制措施

1 项目阶段房地产造价影响因素分析

建设房地产多由多个环节组成、工作繁杂，影响房地产造价的因素众多，项目阶段影响房地产造价的因素主要包括前期的房地产设计、人、材料、方法、机械设备等五个因素。下面我们就来简要介绍影响房地产造价的主要因素：

1.1 前期房地产设计

房地产设计是建筑房地产关键环节之一，房地产设计主要是依据建筑物的用途、使用者的使用目的以及企业内部条件等对房地产进行设计，其主要是包括房地产量的设计和房地产图纸的设计完善。而其中最为关键的是房地产图纸的设计和完善，后期的房地产建设和房地产造价等都需要依据图纸进行。如果设计过程中不注重质量把控和图纸核验，在后期很容易出现各专业图纸不统一的情形，因此图纸设计就需要返工，增加了建设费用和降低了工作效率。

1.2 人的因素

人是建设房地产项目的参与者，人的决策和行为都将会对建设房地产质量、效益造成严重的影响。其中管理人员、决策人员的决策水平将会影响建设房地产项目的施工方案选择、施工技术选择，进而会影响建设房地产项目的造价。同样作业人员的专业水平同样也会对房地产造价产生很大的影响，作业人员工作积极性较差则会降低建设施工的效率，导致施工周期的延长，进而提升房地产造价。、

1.3 材料因素

建设房地产材料直接关乎房地产造价，一个小螺丝、一根钢筋都可能对房地产带来严重的影响。施工建设材料繁多，不同的房地产对材料的质量要求也不相同，依据笔者的工作经验，建设材料费用在房地产总造价中所占比例约为60%，一旦建设材料预算失误，将会严重影响建设房地产总造价。材料价格是人为可以选择和决定的，但是材料价格却受市场影响，在长期的房地产建设周期中，可能出现比较大的波动，进而对建设房地产项目造价产生严重的影响。

1.4 方法因素

方法因素也是影响房地产造价的关键因素之一，方法因素主要包括建设项目施工建设前的前期规划设计方案、施工技术方案、施工工艺方案以及施工组织设计等。在房地产建设施工之前，施工企业需要对规划设计方案、技术方案和工艺方案进行严格的比对，选择最为科学合理的方案和技术。方法因素将会对建设房地产项目产生很大影响，一般而言，科学合理的方案和技术能够有效的实现建设房地产项目建设目标。反之，如果建设房地产方案技术选择不合理，将会导致工期延长，提升施工建设成本。

1.5 机械设备因素

当前，建设房地产项目施工建设除了依靠施工人员以外，还要依靠很多的机械设备。机械设备的使用将人们从简单重复劳动中解放出来，降低了人们的劳动强度。房地产机械设备在房地产总造价中占比较高，且承担着建设重任。设备选择不当不仅不会提升建设效率，反而会影响房地产的有序进行，进而造成人力、物力、财力的严重浪费，增加房地产造价；二是机械设备的技术要求较高且存在安全隐患，工作人员必须严格的按照使用标准使用设备来进行施工工作，一旦使用不当，很可能出现人员的伤亡，影响施工进度，增加房地产造价。

2 项目阶段房地产造价影响因素控制措施

2.1 提升房地产设计质量

房地产设计是整个房地产建设施工的基础，在进行房地产设计是在保证满足甲方的要求下，需要对总投资额进行有效的控制。首先，房地产设计需要满足国家的相关要求，然后在此基础上设计人员需要设计至少三种满足建设单位要求的方案，然后设计人员和建设单位需要就设计中涉及到的基础选择、结构形式选择、结构构件钢筋规格、构件类型以及构件尺寸等进行深入的分析，结合经济效益等，然后选择最佳的房地产设计方案。在设计过程中，设计人员要确保设计的质量，房地产建设过程中房地产设计变更是影响房地产造价的重要因素，一旦房地产设计出现质量问题，在房地产施工中变更设计就会引起较大金额的变动。因此，要选择专业的设计团队，并制定严格的奖励措施，通过优化设计来控制房地产造价。

2.2 强化施工组织管理

施工建设方的组织管理水平将直接影响房地产建设的效率，进而对房地产造价产生影响。为此，从房地产的招投标开始一直到施工竣工，都要强化施工组织管理，以此来降低房地产造价。招投标环节选择实力强、信誉佳的施工企业进行合作。施工企业在建设施工过程中要建立严格的作业流程，所有工作人员必须依据作业流程进行作业，以标准化的管理来提升施工效率。严格的按照房地产图纸进行施工建设，提升房地产施工人员的安全意识，保施工工作能够有序进行，确保房地产施工进度，从而降低房地产造价。

2.3 提升工作人员技术水平

工作人员的技术水平将直接影响房地产建设的效率和房地产造价。因此，在聘用人员时要选择兼具专业知识和职业道德的人员。除此之外，还要提升工作人员的责任意识，施工建设多由流动的房地产队完成，这些房地产中多是农民，技术水平较低、专业素养有限，在施工建设中不能够严格的依据施工标准进行施工，给房地产建设带来了很大的潜在性风险，严重时可能会出现停工整改。为此要加强对员工的责任教育，以提升员工的责任心，确保员工在房地产建设中能够严格的按照房地产要求进行施工建设，确保施工进度。

2.4 规范材料管理

在施工管理过程中，对材料管理要坚持见证取样的管理原则，为了保证施工能够有序进行，确保房地产造价。对房地产建设过程中使用的半成品、构配件进行取样检验。检验人员要由专业的监理机构的专业人员担任，在检查管理过程中要严格按照国家相关标准和本次施工技术和质量要求对建设材料质量进行检查和复核，以避免材料问题影响施工安全和质量。在工作过程中，对人员、原材料、技术以及施工方案和程序进行严密的管理和再确定。明确对施工环节的要求和明确对施工材料的质量要求。在施工过程中一旦发现质量不合乎规范的原材料就要立即清退出场，避免因材料问题影响施工进度。

3 总结

本文对项目阶段房地产造价影响因素进行了分析，然后得出当前项目阶段对房地产造价影响因素主要包括前期的房地产设计、人、材料、方法、机械设备等五个因素。然后对这五个因素进行了详细的分析，研究发现影响房地产造价的因素之间相互影响。因此，要想做好建设房地产造价控制就需要严格控制建筑房地产施工的各个环节。严把设计关，加强对人、材料、方法、设备以及施工组织的管理，确保施工能够严格的按照图纸和房地产进度设计进行，从而有效的降低建筑房地产造价。随着大数据的发展，建筑房地产行业应该尽快建立建筑行业性数据，实现资源共享，在进行房地产总价控制时，能够依据行业大数据进行系统性分析，更好的做好房地产造价工作。

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