不动产登记审查及赔偿问题探析

不动产登记审查及赔偿问题探析

王理忠

景东彝族自治县不动产登记中心 云南景东县 676200

摘要：近些年来，银行贷款业务发展得越来越好，而不动产抵押也越来越成为银行在贷款时的重要担保方式。当然，银行要提前调查不动产的安全性以及真实性，这不仅关系到银行所贷资产的质量，也关系到银行的下一步运转和发展。想要提高不动产抵押的有效性，需要进行不动产审查，而审查是有严格的标准需要遵循的。所以，本文首先阐述不动产审查应该遵循的标准，然后分析当下不动产登记有哪些错误形式及主要负责人，最后分析登记机关与第三人有共同过错时的认定和承担责任。

关键词：不动产；登记审查；赔偿问题

银行贷款时的不动产登记是一件非常严谨的事情，如果登记有错误，需要相关登记机构依照相关法律规定进行赔偿，在赔偿之后登记错误人还需要进行赔偿。要让因不动产登记错误受害的人受到相应的补偿，尽量对他的损失进行弥补，也要让登记机关受到一定的制约。虽然说现在不动产登记的审查和赔偿问题已经有了一定的标准的实例经验，但在某些方面还需要进行具体的明确。

一、不动产登记审查应该遵循的标准阐述

1.国外的相关标准情况阐述

（1）实质审查与形式审查两种方法相结合的原则

形式审查的执行者是登记机关，它仅仅是指登记官吏去审查相关的登记申请是否符合法律要求。登记审查与形式审查这两者主要的区别点，在于对机关审查交易登记的时候，是否还要同时审查物权行为，若审查则是实质审查，若不审查就是形式审查。另外，国外许多地区的赔偿制度主要有保险机构赔偿制度、利用者赔偿制度和国家赔偿制度三种，这些制度与审查相辅相成。

（2）登记机构进行实质审查

许多国家采用的是实质审查的方法去进行不动产登记审查。实质审查要以登记手续法这基础法律为依据，登记机关不仅要审查相关申请的合法性，还要审查其法律权利关系的真实性。许多像日本、瑞士这样的国家都出台了与不动产登记紧密相关的法律。

2.我国的相关标准情况阐述

一直以来，实质审查和形式审查哪一种方法应该在不动产登记审查中发挥主要作用这一问题，一直困扰着我国的相关部门。对这二者的争议从未停止过。我国的《条例》更倾向于实质审查这种模式，但是实质审查的方法它只在相关的法律中规定了不动产登记机构的工作人员存在故意的、或者是重大过失时的赔偿责任，这种规定比较特殊，所以实质审查缺乏一般规定。还有些专家认为形式审查要比实质审查更契合我国实际，认为形式审查不仅效率高，风险率还要低。总之，这两种方法的争议一直存在，但不管是哪种审查方法，都有它自己的优势。

二、当下不动产登记的错误形式及主要负责人

1.登记机关存在过错导致登记错误

首先，登记机关如果没有正当的原因而无故拖延登记的时间，进而导致申请人受到损失。这样的情况就是登记机关的过错导致登记错误。其次，如果当事人想要合法地进行查询，但登记机关却没有正当理由地去拒绝或拖延，进而导致失误，那么登记机关也是要负全部责任。最后，登记机关如果无故驳回了申请人的正当的诉求，也会导致登记错误。总之，上述三种情形就是登记机关存在过错导致登记错误的情况。在这样的情形下，登记机关都是负全责的那一方。

2.第三人存在过错导致登记错误

一般来说，这样的情况多指第三人的行为从根本上导致了登记错误，而非登记机关。所以，对于这样的错误情况，该怎样进行责罚和赔偿存在很大的争议。像有的第三方在提供相关的材料文件时弄虚作假，导致登记机关出现了登记错误。对此，《条例》只是概括性表述了“虚假登记”的内容，对于这种错误情况的概述不全面，内容不充分。这种情况下还是要充分考虑到权利人的利益的，要对登记机构的实质审查进行明确，然后确认登记机构没有过错赔偿责任。有的人觉得第三方应该承担全部责任，也有的人认为应该第三方和登记机关共同承担责任。

3.受害人自身的过错导致登记错误

这样的情形下，需要受害人自己承担后果，自己负起这份责任，而登记机关可以免去责任。或者是，受害人与登记机关共同存在过错导致登记错误，这样的话登记机关可以免去部分责任，而受害人自己则需要承担一部分责任。实践证明，由单一因素和综合因素造成登记错误的情况都比较普遍，但是由综合因素导致的错误一般情况复杂。所以，接下来本文将具体详细地登记机关与第三人有共同过错时，应该如何认定和承担责任。

三、登记机关与第三人有共同过错时，认定和承担责任的策略分析

1.坚持份额责任原则

如果不只是一方的过错导致失误并带来了损失，那么法院要分别调查分析这双方各自过错的大小程度，并根据得出的结果去确定双方各自的责任份额。另外，决策过程中法院要实施好自由裁量权，努力确保公正。这种做法也是当下最常见的一种方法，如果登记机关的过错较轻，比如只是对材料审查不严格，没有判断出虚假材料，那么登记机关可以负次要责任。如果登记机关有重大的过错或者是无故导致登记错误，那就要负主要的责任。

2.坚持连带责任原则

连带责任是指先由登记机关去对当事人的全部损失进行赔偿，事后可以再向具体的行为人进行追偿。当下，主要有以下两种情形需要坚持这种连带责任原则：一是上文提到的申请人提供了假的材料文件，对此登记机关在具体的审查过程中也未检查出来，从而导致了不动产审查的登记错误；二是登记机关与申请人相互勾连，共同伪造假的登记信息。不管是这二者中的哪一种，都需要承担连带责任，而连带责任确实也是十分有效的一种处理不动产登记审查和赔偿问题的方法。

3.坚持补充赔偿责任原则

如果登记错误是由多个行为人因为各自的原因而导致的，那就会产生许多个责任。排在第一顺序应该承担责任的是造成损害的直接责任人。若是这位直接责任人没有能力进行赔偿，那么就需要顺延，也就是承担补充责任的人赔偿，当然他也有权在事后像第一顺序的责任人进行追偿。补充责任包括两种，第一是指实体内容补充，其主要工作是去将差额补足；第二是指程序意义补充，主要是指按照顺序进行相应的补偿。补充赔偿责任原则与前两项相处要更加复杂繁琐一些。

4.注重责任竞合的处理

首先，受害人应该拥有选择救济程序的权利。既然是登记机关和第三方都存在过错，那么他们就都要对受害人进行一定份额的赔偿，这时候受害人应该有自己的选择权，他们可以选择先接受民事赔偿再接受国家赔偿，也可以将二者的顺序反过来。其次，工作人员要具备适应不同情况的专业知识和能力。因此，相关的不动产登记机构要对工作人员进行培训，不断提高他们的应变能力和分析能力，尤其是在面对这种复杂的情况时。如果是登记机关和第三方存在共同过错，工作人员要能够对二者的责任份额进行明确。

结束语

不动产登记是社会各界都十分关注的一个问题，因为可以说它已经直接或者是间接地关系到了每一个人的利益。关于审查不动产登记，文中提到的两种审查方式如果单独使用，都会有不可避免的缺点，但如果能将两种方式有效地结合在一起，可以更好地发挥其作用。当下，各国还经常发生不动产登记错误的现象，并且错误的原因几乎是各不相同，或者说大同小异。但不管过错方是谁，他们都要承担起相应的赔偿责任。还需要详细完善不动产登记相关的法律，让赔偿过程更加明确顺利。

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