公租房货币补贴标准需求研究——以江门市区为例

公租房货币补贴标准需求研究——以江门市区为例

张均暖

江门市规划勘察设计研究院有限公司 广东 江门 529000

摘要：本文的研究是为了更好地落实国家和广东省关于住房保障货币补贴政策，探索公租房货币补贴标准，为住房建设管理部门制定公租房货币补贴标准提供参考。本文通过对江门市区公租房的实施情况及现状情况分析，结合城市总体规划确定的城市人口规模，预测市区公租房需求，参照市区住房市场租金水平及周边城市公租房补贴政策、标准，兼顾政府财政支出能力，提出合理的公租房货币补贴标准及实施建议。

关键词：公租房；货币补贴；需求预测；补贴标准。

一、前言

为适应新型城镇化发展要求和全面深化改革工作部署，更好地落实国家和广东省关于住房保障货币补贴政策，切实解决城市中低收入住房保障问题。通过江门市区公租房需求调查和分析，掌握江门市区公租房需求情况，适时制订、动态调整住房保障政策，加强对江门市区公租房的建设指导与统筹，开展公租房货币补贴需求研究。

二、公租房现状概述

（一）公租房建设现状

2004年以来江门市积极响应落实国家、广东省保障性住房政策，超额完成建设任务分配要求。江门市主要以政府主导，大力鼓励社会资金参与公共租赁住房的建设，通过政府直接投资建设、原有旧公房改建、商品房开发配建、工业园区企业投资等模式，多渠道筹集公租房房源，加大公租房建设力度和加快房源供应速度，范围逐步扩大住房保障，城镇低收入家庭住房困难得到逐步解决，基本实现应保尽保。

至2016年底，江门市区共建设65个公租房项目（包括解困房、安居房、经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房等），合共11630套，建筑面积55万平方米，用地面积15.50万平方米，平均套型面积为46平方米。政府投资公租房建设项目20个，共建5362套，多为套房型公租房，主要解决城镇低收入群体。企业投资公租房建设项目45个，共建6268套，多为宿舍型公租房，主要解决外来务工人员和新就业人口。

2004年-2016年江门市区公租房建设项目一览表

（数据来源：江门市住房和城乡建设局）

（二）公租房资金投入

2010年-2015年，江门市区用于公租房的资金来源主要为财政预算资金、住房公积金增值收益、土地出让净收益和中央预算内投资补助资金，江门市区公租房财政支出总额合计7.65亿元，年均支出1.27亿元（不含信贷资金）。

2010-2015年公租房支出占财政支出一览表

（数据来源：江门市财政局）

三、公租房需求预测

项目采用按新型城镇化规划发展目标、城镇户籍居民和外来务工人员需求往年入住趋势和人口增长需求三种方法，计算至2020年江门市区住房保障需求的人口规模。其中，采用城镇户籍居民和外来务工人员需求分类统计的预测方法较为贴近实际需要。

结合江门市区“十三五”期间财政支出情况，建议采用按城镇户籍居民和外来务工人员需求计算，即2020年江门市区公租房保障人数为14.7万人，其中城镇户籍常住人口2.1万人，外来务工人员12.6万人。按保障标准为15㎡/人，公租房保障面积为220万平方米，需新建公租房面积约165万平方米。

江门市公租房需求预测方案优缺点比较

按江门市区分区，至2020年蓬江区、高新（江海）区、新会区公租房保障人数分别为6.97万人、4.53万人、3.17万人，按保障标准为15㎡/人，各区公租房保障面积为104.5万㎡、68万㎡、47.5万㎡。

2016年-2020年江门市区公租房需求一览表

（注：新会区公租房保障面积相对其它两区较低，主要受江门市公安局户政科提供外来务工人员基数较低影响。）

四、公租房货币补贴标准

（一）江门市区住房市场租金水平调查

通过对市区新建住宅小区和2000年前楼宇住宅的租金水平分析得知市区住房月平均租金约15-25元/㎡，可选择居住地段较多，其中新区月平均租金约21-30元/㎡，老旧城区及城市边缘区域约月平均租金约10-20元/㎡。

（二）江门周边城市租金补贴标准

通过对江门市周边城市已出台的货币补贴政策的分析，租赁补贴计算公式基本为：月租赁补贴金额=(人均保障建筑面积标准-人均自有产权住房建筑面积)×家庭人口×补贴标准。相比周边的城市，江门市财政收入不占优势，因此租金补贴水平不能过高，造成政府财政压力过大，同时补贴也不应太低，否则起不到补贴的实际作用，也易造成实物保障压力过大。基于江门市区的实际情况，重点参考东莞市、珠海的补贴办法，租金按照不超过房屋所在地同区域、同地段、同品质普通商品住宅平均租金的60%确定。

江门周边城市住房赁补贴一览表

（三）江门市区公租房货币补贴标准

按照江门市区住房平均月租金为18元/㎡，按照补贴比例为普通商品住宅平均租金的60%，江门市区公租房补贴标准定为10元/㎡。此补贴标准与中山市的补贴标准12元/㎡接近，较符合实际。

原符合廉租房保障条件的住房困难家庭，补贴系数为0.8，即按照补贴比例为普通商品住宅平均租金的80%，江门市区廉租房补贴标准定为14元/㎡。

江门市区公租房补贴标准一览表

（四）江门市区公租房货币补贴年度金额

按前述所预测的2020年江门市区公租房需求面积为220万㎡，公租房保障人数为14.7万人，保障房居住标准15㎡/人。2016年江门市区公租房建筑面积55万㎡，实际上需要货币补贴的公租房保障面积为165万㎡，根据公租房补贴标准10元/㎡，补贴系数按0.6，得出货币补贴支出为1.2亿元/年。发放租赁住房补贴所需资金支出由区级财政负担，市级财政可适当补助。

（五）江门市区公租房保障方式建议

参考往年江门市区年均保障房支出1.27亿元/年，建议按照目前公租房实物配租3.6万人/年、货币补贴1.2亿元/年进行公租房保障，基本能满足市区公租房需求，并借助社会力量逐步完善公租房保障。中远期实施保障的途径主要有两条，一是结合近年推出的拍地配建公建面积，由房地产商配建公租房，实现实物补贴的增加，二是随着经济的发展、财政收入的增加，逐步实现保障房补贴金额和补贴占比的提高，实现远期公租房覆盖率20%的保障目标。

江门市区2017-2020年期间年均公租房补贴一览表

五、公租房货币补贴实施建议

为了使公租房货币补贴政策更能高效发挥公租房的作用，惠及更广范的住房保障人群，以及充分考虑公租房新旧政策的和谐、健康、有序过渡，减少公租房新政实施带来的冲击影响。同时，更要顾及江门市财政资金压力、产业调整变革带来的外来人口变化等因素，建议近期公租房货币补贴金额应遵循从低往高，循序渐进的原则。

2016年-2020年江门市区公租房各区分期补贴金额一览表

从现状补贴金额为5元/㎡，逐渐向6元/㎡-8元/㎡-10元/㎡三个档次进行过度，估算公租房每年货币补贴金额为0.72亿元、0.96亿元和1.2亿元。公租房货币补贴新政实施三年后，开展公租房货币补贴实施评估，动态调整货币补贴政策，迎合市场实际需求，切合解决中低收入群体住房问题。

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