企业总部“微中心”规划研究——以京东微中心规划为例

企业总部“微中心”规划研究——以京东微中心规划为例

朱俊洁

上海同设建筑设计院有限公司 200082

摘要：本文基于《北京亦庄京东总部微中心城市设计》项目，以京东集团总部所在的亦庄线经海路站点提升改造为例，初步探索TOD站点一体化背景下城市微中心的改造提升策略。总结日本、新加坡轨道站点提升的成功经验，重点关注交通、风貌、公共空间三个层面的问题，提出大型企业总部轨道站点微中心规划提升建议以及设计管控手法。

关键词：微中心；一体化；交通；公共空间；天桥；开放；共享；管控

引言

习总书记2019年9月在大兴机场调研中提出：城市轨道交通是现代大城市交通的发展方向。发展轨道交通是解决大城市病的有效途径，也是建设绿色城市、智能城市的有效途径。

1、京东微中心的规划背景

1.1.微中心的由来及发展目标

2019年11月，北京市领导带队赴日本东京调研，形成东京调研考察报告上报市委市政府。市政府在轨道交通一体化2019年工作提出“要进一步细化轨道交通微中心相关工作。加强城市用地资源、建设指标向轨道交通站点周边集聚，坚持城市跟着轨道走，将轨道交通作为城市发展的重要战略方向，依托轨道微中心打造区域的活力中心”，微中心规划建设序幕正式展开。

微中心的三个目标：1）优化城市功能，提升土地集约开发度，建设集聚、高效、复合、绿色的新城中心；2）承接主城区科创特色及高精产业功能、与主城区形成功能互补，产业相接的特色新城；3）营造舒适、便捷、高效的社区工作生活方式。

1.2.微中心的定义

依托轨道站点，周边地块集约、高密度开发，功能复合多元，具有可识别的空间场所与标志性的城市元素。

核心范围（精细化管控范围）：半径200-300米区域，即站点周边紧邻地块；研究范围（用地梳理范围）：内圈800米、外围地区1000米。

1.3.亦庄微中心现状

京东微中心位于地铁亦庄线经海路站点，是京东集团总部所在地，站点北侧用地功能以企业办公为主，站点南侧地块预留有公交场站用地。北侧的京东总部已建设落成，南侧地块待开发建设。

已建成的京东总部为现代建筑风格，整体方正简洁、稳重大气，但园区功能单一，人流潮汐现象严重；内部空间相对封闭，与外部街道联系不足，缺少交流交往的公共活力空间。

亦庄线为地上高架线路，由于站点紧靠两条交通主干道交叉口，早晚高峰时刻存在交通拥堵，行人过街不便，停车混乱等问题。

随着亦庄线的建成通车，经海路站周边地块价值凸显，开发建设继续开展。为落实集约高效、复合开发的新城理念，保障街区风貌和谐统一，公共空间活力多元的上位愿景，提出了京东微中心的规划策略与提升理念。

2、京东微中心规划策略

2.1微中心目标定位

为优化站点周边通行能力，综合管控周边地块集约开发，提高微中心城市空间品质，提升京东总部企业形象，提出三大目标与六条规划策略。

京东微中心规划目标：全球知名科技创智中心、亦庄科技产业园的绿色地标、轨道与街区融合的示范小镇。

六条策略：活力激发策略、形象营造策略、绿色出行策略、高效转换策略、开放共享策略、品质提升策略。

2.2微中心提升策略

1）活力激发策略：提升用地强度，鼓励复合开发。

南侧公交场站综合开发，一层作为公交停放区域，二层及以上作为会议/工作/居住等具有可持续性的功能联合。东南侧地块现状尚未开发，上位规划用地性质为商务用地。本次规划建议混合开发，增加公寓功能，适当提高地块容积率，倡导工作空间和生活空间相互毗邻，建筑功能相融合。

2）形象营造策略：融合京东文化、塑造个性门户形象，提升区域特异性。

设置特色门户：在京东微中心各个方向的主要入口区域设置4个门户空间，通过门户景观和门户建筑营造区间空间节奏标识。

规划过街天桥：在站点所在的主干道十字路口规划一个环形天桥，连接地铁站、有轨电车及核心四个街区，作为步行交通的核心枢纽，不仅是集业态、休闲、交通等为一体的公共活力场所，也将成为京东区域未来的地标。（图1）

图1：京东微中心规划业态

3）绿色出行策略：重新调整街道优先权，鼓励健康低碳的交通方式。

重新规划公交站点和线路，使站点周边300米完全覆盖规划区域，消除公共交通死角，补足公共交通覆盖率。鼓励自行车和步行，设计企业空间与站点更高效的步行线路，所有道路设置清晰的自行车道，重新界定自行车与电动车停车空间。

增加过街选项：规划增加一条二层连廊连接京东总部与过街天桥，重构慢行流线架构，地下规划过街通道，形成空中，地面，地下立体式的步行空间，增加过街选项，提升步行体验。（图2）

图2：京东微中心主要形象节点

4）高效转换策略：提高各类型交通方式转换的高效性与便捷性，提升各个功能板块的空间可达性。

地面交通以公共交通为主导，依托天桥、二层连廊、公共步道等路径，减少各类交通交叉冲突，避免交通暴力，实现各类型交通高时效、高密度的快速周转。站点核心区地下空间一体化开发，满足企业内部停车共享与民众过街的双方面需求。

5）开放共享策略：提高沿街面的开放性与亲和力，鼓励多元共享的公共空间。

规划建议企业总部一层的商业配套开放门禁，与市民共享，一方面提升商业服务效益，满足周边居民生活购物需求；另一方面，承担社会责任，展示企业最新产品，提升企业形象。建议京东地下停车与周边地块一体化开发，分时段管控，与周边居民共享使用，缓解周边停车压力，提高停车空间使用效率。

6) 品质提升策略: 创造街道⽣活，提升公共空间品质，提升地区经济。

丰富街区功能业态，提升街区设计美学，吸引更多人在京东微中心的附近居住，工作，购物，娱乐。

微中心站点公共空间统一设计，禁止企业外围长段封闭围墙与不可进入的单一绿化，根据具体的空间条件不同的功能空间和主题场所区别，有区别的对空间界面加以引导和改造。

以京东之环为核心，四大门户为端点延展，分别采取场所空间营造、完全开放界面、有条件开放界面、景观环境提升界面及空中的高线廊桥视野界面等多种类界面引导。构建下沉广场+空中步道+空中观景平台+景观广场的公共空间系统。

对地铁的桥下空间进行提升改造，取消单一的防护绿化，置入体育、休闲、文化、零售等内容，将灰空间转化为活力空间，创造街道⽣活，提升公共空间品质。（图3）

图
3：京东微中心街区提升效果图

3、实施管控

3.1管控要素：

为落实京东微中心规划目标，对后续详细规划及实施进行引导，进一步提出实施管控，管控要素以保证微中心空间风貌与公共环境品质为重点。采用强制性+引导性、街区引导+地块控制的管控手法，对建筑形态、公共空间、交通空间及地下空间等四类要素进行管控，形成附加图则落实于街区控规中。

3.2分类管控：

1）建筑形态管控：重点关注建筑风格、组合形式、沿街界面、建筑色彩及材质等五方面因素。明确微中心内建筑风格与组合形式，明确地标建筑位置。划定街区重要界面，明确重要界面的建筑风貌、贴线率及橱窗店招等风格形式。以京东现有建筑为参照，对周边建筑色彩及建筑材质进行引导，提出色谱建议，鼓励和谐统一，简洁明快的建筑立面。

2）公共空间管控：主要包含公园绿化、广场、建筑前区等三类空间。分类分解对公园绿地、街头广场、桥下空间及建筑前区等公共空间进行控制引导， 给出公园绿化及广场空间的边界、最小面积等详细控制；引导建筑前区空间品质提升，创造开放共享，活力多元的街道空间。

3）交通空间管控：依托周边道路等级，对机动车禁止开口路段及地块主要出入口进行引导，划定慢行道路段，通过断面综合设计和相应交通管理政策保障慢行活动优先；依托二层连廊、绿道以及公园广场空间形成连续、有趣味、多选择的通行网络，保证二层连廊的最小宽度以及与天桥、建筑空间、轨道站点的连接形式。

4）地下空间管控：主要关注地下功能分区、地下连廊以及垂直交通出口等三方面内容。京东微中心整体地下空间统一开发，鼓励各地块地下空间相关连通，鼓励与周边居民停车共享。

3.3附加图则：

最终的管控形式落实在图则中，图则分为街区图则与地块图则两部分，街区图则针对微中心四大类管控元素提出整体的管控要求，地块图对重点实施地块提出详细的强制性管制要求、引导性管制要求以及后续实施运营的建议。

4、 结语

微中心作为TOD的升级与延展，是新时期城市集聚、高效、复合发展的必要选项。而企业总部所在的站点存在着企业利益、居民利益、社会利益等多方面的博弈，本文通过实际项目的归纳总结，从规划设计、实施管控两方面提出适用性的设计策略并提出实施保障建议，对特殊型微中心设计管控工作进行了一定程度的研究与探索。

参考文献：

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