土地生态资产价值空间定量评估研究

土地生态资产价值空间定量评估研究

丁宁

安徽地源不动产咨询评估有限责任公司 安徽合肥 230000

摘要：生态资产评估与管理是中国大力推进生态文明建设背景下的重要研究命题。在经济建设飞速发展的同时，我国的生态环境以及整个生态资产的价值都发生了巨大的改变，因此生态资产价值的空间定量评估这一研究显得极为重要。文章以土地生态资产为例，我国在土地生态资产的评估和管理上已经取得了不错的成果，这也为今后我国的土地生态资产研究进一步发展提供可靠的动力，同时也为实现我国土地生态资产价值最大化迈出了重要一步。

关键词：土地生态资产；价值空间；定量评估

引言

资产是由某一特定经济主体所获得或控制的未来经济利益，具有稀缺性、经济价值、价值归属排它性或权利性等特征。生态资产是资产的一种，关于其概念的解析，不同学者从不同角度提出多种说法。本文以下内容主要针对国内目前生态资产价值评估的方式和土地生态资产的内涵、特征以及土地生态资产价值的提出和思路作出重要分析和研究。

1土地生态资产含义与价值特点

在明确生态资产含义之前，首先要了解土地由哪些生态资产组成。一般来说，土地是由土壤、气候、地质、植被和水文等多种元素组成。而生态资产含义分为广义和狭义两种说法：广义是指所有生态资源的价值表现形式；狭义是指归国家拥有、能够用货币衡量、并且能够直接或者间接给人类创造经济利益的生态资源总称。土地生态资产的概念：以土地为媒介，能够供人类利用、占有并且可以作为人类生产活动的土地生态资源。对于其价值解析一直都存在较大的分歧：一部分人专指生态服务方面的价值；也有一部分人特指自然资源及其产品和服务价值三者的总和。笔者认为，土地的生态资产价值应该体现在实物价值和服务价值两方面，其中实物价值应该体现在资源土地、资源提供的产品和伴生品等方面，服务价值应该体现为气候的平衡、水文调节以及生态系统稳定性等。下面本文将重点对土地的生态资产价值特征进行详细的解析。第一，土地生态资产的价值一直处于动态变化的过程中。随着土地改革和环境保护政策的有效实施和开展，在一些地区的土地利用和保护情况得到了一定程度的改善。具体表现为:植被的覆盖面积增加、土壤流失得到有效控制、水体水质得到净化等。这就是导致土地生态资产价值一直动态变化的根本原因。第二，土地生态资产价值缺乏独立产权保护。根据相关管理规定得知，土地具有产权，但是土地的价值没有产权，目前还是按照把土地资产价值划分到土地产权控制之内。第三，土地生态资产的价值还受土地属性的影响。对于土地的产权主体而言，土地预期的交易市场收益以及土地使用的年限同样影响着土地的资产价值实际拥有情况。

2基准土地生态资产价值的提出

通过以上内容对土地资产价值特征的解析和描述，可以得知生态资产价值的评估缺乏便捷性和土地特性。因此本文基于生态系统服务功能方面、土地估价和生态系统服务价值以及土地的价格评估技术等方面，提出了基准土地生态资产价值的含义。“基准”表示两种意思：第一点，可以表示总体，能够通过修正的方法推算个体；第二点，用来代表基础价值，具体原因是土地的实际价值一直处于变化的过程中。因此可以总结为，土地的基准生态资产价值是土地的最原始资产价值，“基准”这两个字的提出，充分的把土地生态资产中的土地特点和属性表现了出来。其中，土地生态资产价值的特点如下：第一，样本和总体之间的相互推算。这个过程是可逆的，对于土地价值的评估主要从土地分类、分级以及均质地域划分等方面进行考虑。在每类每级的生态用地中，都可以进行其资产价值的评估，最后通过一系列的处理分析得到该类该级的总体价值。反之亦然，各类各级的生态用地资产价值是通过该类该级中的全部个体价值平均值加权获得的。这就是土地的样本个体和总体之间的相互推算关系。第二，反映土地的特性。正确的计算方法为：土地的生态资产价值应该包含土地自身价值，即土地生态资产价值要包括土地的实物价值。第三，体现出市场水平。样地土地的生态资产价值评估要以市场价格水平的现状为基础，以确保评估结果能更符合“基准”的概念，进而反映出资产的特征。第四，反映出土地年限特征。对于土地的产权者来说，产权人的年限特征受土地产品及其伴生品的影响，具体可以利用专业的公式来得出。土地的使用年限对土地所拥有的资产价值起到了很重要的影响。此外，土地年限特征在土地交易中的价格也有着充分的体现。

3土地价值评估的理论基础

3.1地租理论

地租包括绝对地租、级差地租、垄断地租三种形式。（1）绝对地租。绝对地租是指由于土地所有权的存在，租种一块土地，不论土地是优质的或劣质的，都必须支付的地租。绝对地租的形成有两个条件：一是土地所有权与使用权的分离，其来源是农产品价格超过生产成本的部分；二是农业资本有机构成低于社会平均构成。（2）级差地租。级差地租是一个相对于绝对地租的概念，是指由于土地存在优质的和劣质的土地之分，租种优质土地的农户要向土地所有者缴纳的地租要比租种一般的土地的农户缴纳的地租要高。也就是说，农户要缴纳的地租与他们所租种的土地的级别相关，土地级别越高，地租相应也就越高。（3）垄断地租。垄断地租是指由于土地具有独特的自然优势，只有在该土地上才能种植出名贵又稀少的产品，这类产品的售价远远高于其生产成本。由于这些土地具有独特的优势带来超额的利润，土地租种者所要向土地所有者缴纳的高于一般水平的地租。

3.2区位理论

在土地价值评估中，区位条件是影响土地价值大小的最重要的因素。比如，处于我国东部沿海地区的土地的价值一般来说会比西部内陆地区的土地价值高。（1）三大古典区位理论。19世纪20年代到20世纪30年代是四大古典区位理论的形成和发展时期，包括农业区位理论、工业区位理论、中心地理论。（2）现代区位理论。二战以后，资本主义经济高度发达的国家和地区几乎都陷入了结构性的危机，直至1933年，地区性的结构危机演变成了全球经济危机，地区间的分化加剧，各国又掀起了对区位理论研究的高潮，古典区位理论开始向现代区位理论过渡。从古典区位理论到新经济地理学派区位理论的发展，对古典区位理论假设条件不断放宽，使得理论的假设条件更符合一般现实条件，更能够准确的解释现实中不同区位条件是如何影响土地价值大小的。

4土地价值评估方法

目前，我国对土地评估的方法主要还是借鉴了国外的一些评估思路与方法，以成本法、市场法和收益法为主，另外较多采用的有假设开发法、基准地价修正法以及路线价法等方法。

4.1市场法

在评估实践中，如果土地市场是一个成熟的、发育完善的市场，市场上存在着大量的交易案例，评估人员就应该优先使用市场法进行土地价值的评估。市场法所依据的资料信息、参数指标等都是直接从市场获得的，能够客观反映资产目前的市场情况，评估值更能反映市场公平价值，也更容易被各方所理解和接受，因此，市场法可以说是土地价值评估中最重要、最具有现实应用性的评估方法之一。

4.2成本法

成本法被广泛应用于新近开发建设、无交易且无收益等性质特殊类型的房地产估价，尤其是用于新开发土地的评估。新开发土地交易较为稀少，市场法和收益法均难以适用，而土地的取得成本和开发成本等资料则比较容易获取，因而适合采用成本法评估。将开发土地耗费的各项费用加总，加上市场平均的利息、利润、法律规定的税金以及土地可能产生的增值收益来确定土地评估价格。

4.3收益法

收益法是进行土地评估是较为常用的一种方法，利用土地能够产生的未来预期收益、风险因素，结合将利求本的折现思想计算土地价值，主要适用于出租等具有收益性质的土地。

4.4其他方法

假设开发法、基准地价法、路线价法都是在三大基本评估方法的基础上，由专家们结合实务进行研究而延伸出来的评估方法，思路与三大基本评估方法类似，只是延伸出来的评估方法适用范围更为具体。

5基准土地生态资产价值评估思路

5.1土地生态分类的定级

土地的生态分类定级，至少要根据以下四个方面进行考虑：地貌条件、覆被状况、自然质量、生态功能。将目标区域根据土地分类或者生态用地分类进行类别的划定，并对每个类别进行级别划定。除此之外，国内很多的相关学者也对土地的生态用地进行了细化的分类。但在实际情况中，对于土地的定级，主要基于土地定级体系的基础上对每个类别的用地质量等级再进行评估。

5.2样地的生态资产价格核算

首先，在每类每级的用地中抽取样地，然后根据土地生态资产内涵和相关的计算公式，进而得出单位土地的生态资产价值，在抽样的过程中，一定要注意的是采用不等比的方法进行抽样，抽样位置要具有代表性，而且要尽可能的分散，同时样点数也要满足统计学的标准，最后利用t检验法和均值－方差检验法对异常的样点进行检验和剔除。对于样地的生态资产价值核算，应该包括核算实物价值和生态服务价值，对于实物价值中的土地、产品价值要以市场价格为标准进行核算，生态服务价值的核算参数也应按照样地的实际情况进行抽取。

5.3基准土地生态资产价值估算

基准土地生态资产价值评估的原理是一个由特殊（样点地价）到一般（平均条件下的基准地价）的推理过程。根据相关计算公式，通过系统性的估算进而得出基准土地的生态资产价值。基准土地生态资产价值的基准点是现状市场价格水平下、每一类每一级所有样本的土地生态资产价值的平均值，体现的是各类各级生态用地在不考虑市场价格变化、土地特征个体差异的情况下土地生态资产价值的总体情况。

5.4编制修正体系

修正因素的范围主要包括两大方面：区域和个体。区域因素：自然环境条件、土地限制以及社会经济等。个体因素:土地质量的高低以及其他因素，可以表现为：植被覆盖情况、土壤质量、水体质量、气候环境以及生态系统状态等。最终形成的基准土地生态资产价值成果，运用该系列成果可快速、合理地得出不同地区、不同时间、不同市场环境下的土地生态资产价值。即根据估算区域的因素特征，确定不同类别不同级别生态用地的修正系数，结合基准土地生态资产价值，计算出不同类别不同级别生态用地的实际土地生态资产价值，提高土地生态资产价值评估的便捷性及精确性。

结束语

土地生态资产除具有一般性资产特征外，还具有土地资产的特征。通过对土地生态资产价值特点、现行生态资产价值评估技术的现状，可以深刻地了解土地生态资产价值的含义、影响以及评估的具体方法和思路，这对我国土地生态资产的调研工作起到了极大的促进作用。同时也能体现土地和资产的特性，并且该评估的思路适用性非常广。总之，土地生态资产价值的评估思路能够促进生态资源的保护和利用，也能为日后的土地生态资产管理、利用提供可靠的技术保障和支撑。

参考文献

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