基于物流产业的产城融合发展模式与思考（中）——以宝鸡市底店村物流产业园为例

张 伟

西南民族大学城市规划与建筑学院讲师

【摘要】：本文研究基于物流行业发展下，以宝鸡市底店村物流产业园方案为例分析产城融合发展模式并对该模式提出笔者的构想与建议。

关键词：产城融合 规划建议

（接上文）

3.定位分析

3.1 现状特点

宝鸡市中心城区以第二产业、第三产业为主，在国务院生产服务型国家物流枢纽承载城市的定位以后，相关行业快速崛起。现已建成眉县物流中心，岐山县物流中心，陇县物流中心，陈仓区物流园，阳平铁路物流基地等，但是存在数量大而不全，规模小而不专的问题，同时缺少统一的产业研发、管理运营的平台。

目前宝鸡市还没有真正意义的物流产业城市综合体，而基地所处的底店村在得天独厚的区位与政策扶持的背景下，将成为宝鸡市的第二产业和第三产业升级的新高地。所以依据良好的区域经济基础及区位条件，适宜开发。

3.2 竞争分析

3.2.1 竞争概述

宝鸡陈仓现代物流园区是一个以商贸为主的综合性物流园区，园区主要以轻工产品批发贸易为主，生产资料配送服务为辅，兼有商业会展功能。园区集“交易、配送、会展、仓储、流通加工、信息处理”六位一体，集聚众多批发商和物流企业，成为社会化物流资源的提供者和工业供应链的集成商。

3.2.2 竞争分析

从建设规模和投资规模看，体量大，投资规模巨大，建成后具有很强的产业辐射能力。

从基地区域看，属于陈仓区，距离5公里。且地理自然资源相似。

从功能定位及业态设置看，突出会展与交易功能；从开发时间和周期看，该的开发节凑较快。另外，该的建设管理单位为宝鸡市陈仓物流园区建设管理委员会。

因此，为避免同质化竞争带来的开发风险，在规划定位时，应考虑差异化发展战略，尽量与陈仓现代物流园区形成联动发展的市场格局。

3.3 SWOT 分析

3.3.1 优势

周围交通便利，物流产业基础好，依托汽车南站，直达周围城市，交通便利；

周围城市建设较为成熟，人口密度较高，商业活动频繁

临近千河湿地公园，可充分利用自然景观

3.3.2 劣势

临近陈仓大道，有噪音影响；

区域周边配套功能不完善；

地块四有高压线穿过

3.3.3 机会

汽车站建成以后，和市中心的联系将更加紧密；

依托区域物流、地产业优势建设新型服务产业；

宝鸡主城区东移，此地将成为重要城市节点；

3.3.4 挑战

在区域内建设完整的配套服务体系；

满足当地企业的复合化办公和物流空间；

3.4 定位

功能定位：

利用底店现有土地和产业结构，搭建以物流电子商务为核心的时尚商业、商务住宅、品牌总部、工业加工、仓储冷链为一体，以互动体验商业中心、商务展示中心、品牌总部基地、创业孵化办公、一站式休闲生活聚落、生态商务住宅、灵活soho空间为业态，涵盖国际物流+互联网+直播电商+大数据+智能工厂+仓储冷链+企业总部办公+产品线下体验+新零售+生态住宅+奥莱商业综合体等产、学、研、供、销的环闭产业链新型模式。

4.国内成功案例启示

通过国内成功案例，从物流产业与城市活动互动的角度，探讨成功物流电子商务产业园开发的要素。本着这一原则， 以电子商务集成度高低为准则， 选取了两类典型开发 。 一类是电子商务集成度较高，有杭州（良渚）跨境电子商务产业园，突出电子商务和配套结合； 另一类是电子商务集成度较低，有郑州华南城 ，突出城市开发资源整合。

4.1 电子商务产业园： 杭州（良渚）跨境电子商务产业园

区位： 杭州

核心区占地面积：67公顷

距离城市中心： <1 公里

4.1.1 背景：良渚跨境电子商务产业园主要由亿丰置业转型升级的500亩核心区、以永旺梦乐城为主的500亩配套区以及园区提升改造的500亩拓展区组成，依托浙江物产供应链电商、全麦网、中巢电商村和杭州电子商务产业园良渚基地4大跨境电商主力平台，将其打造为区域跨境贸易电子商务企业集聚中心、杭州市跨境电商试点载体和网上自贸区线下平台，使之成为良渚乃至整个余杭区经济增长极和战略制高点的重要载体。

4.1.2 组成：

1）南面核心区块

占地面积约500亩，包含租赁已完成开发的亿丰一期1号楼和亿丰时代大厦7-19楼共计5.6万方，和按照电商产业设计的已在开发的亿丰三、四期 。

2）西南面配套区块

占地面积约500亩，包含永旺梦乐城、浙江工业设计城、中青(杭州)文化广场三大商贸配套和中巢电商村、全麦区块两大产业配套。

3）北面拓展区块

占地面积约6000亩，为原有老旧工业企业的提升改造和存量土地整理开发，规划占地100亩的杭州电子商务产业园良渚分园落户该区块。

4.1.3功能分区：科学定位，“一园五区”

打造电商集聚区、物流仓储区、通关监管区、产业综合配套区和商务生活配套区。电商集聚功能区：为园区企业提供与跨境电子商务业务相适合的运营区域，

网商集聚功能区除为电商提供办公场地外，另一重点功能是为跨境电商提供便捷实用的仓储空间和服务，通过建设大规模的标准化仓储，利用IFID电子标签技术等信息化手段优化仓储流程，降低仓储成本。

1）物流仓储配套

近期重点推进核心区仓储物流中心建设，在亿丰三期、四期 中，建设面积约30万方的仓储物流中心，引进国内国际主要物流快递企业和第三方仓储企业，为园区电子商务企业提供便利高效的仓储物流服务。远期在拓展区建设能够辐射全省甚至是长三角区域网商的大型仓储物流基地。

2)产业综合配套

重点推进中巢电商村、浙江工业设计城、亿丰三期、亿丰四期四大板块。中巢电商村将建设运营面向国内外的海量用户，集“大通关、大数据、大外贸为一体的统一服务平台”；浙江工业设计城规划建设国际工业设计外包基地、国际工业设计孵化基地、国际工业设计人才服务三大模块，将为园区提供优质的产品设计服务；亿丰三期、亿丰四期 将规划第三方平台、支付、金融、信用、摄影、代运营、创意、推广、培训、软件等综合服务配套区块。通过四大板块建设构建完善的跨境电子商务产业配套体系，辐射整个园区。

3)商务生活配套

重点推进永旺梦乐城、中青投(杭州)文化广场、万科未来城三大主体。永旺梦乐城为大型商业综合体，涵盖超市、餐饮、影院等商业；中青投(杭州)文化广场规划建设中青大剧院、主题体验街、中青创意园、裸眼3D梦幻广场等，打造一站式高端文化产业服务平台；永旺梦乐城涵盖居住板块和主体商业街。四大建成后，将为园区提供了有力的商业和生活配套。

4.1.4经验启示：依托电子商务平台建设，开发策略有序，产业发展聚焦于跨境电商平台与仓储物流配套设施建设。

4.2 物流产业开发： 郑州华南城

区位： 郑州

交易市场、商务配套区和生活服务配套区

占地面积： 约1000 公顷，总建筑面积1200万平方米

距离城市中心约16 公里，距京广铁路货运站和京港澳高速、机场高速、绕城高速的出口仅2~5公里。

4.2.1背景：

作为中部地区的区域性商贸物流核心，郑州华南城在功能布局上分为三部分，分别为交易市场、商务配套区和生活服务配套区。华南城集团将继承与发扬已有的开发运营经验，将华南城独特一体两翼的模式引入郑州华南城，充分利用积累的客户资源和品牌优势，高起点为中部及中西部地区引进与发展制造业提供重要的产业现代服务配套，为诸多行业提供集成式全链条采购平台，形成巨大的辐射效应。

建成后将入驻商户8万户，年销售额达3000亿，实现税收50亿，创造就业岗位30万个，不单能极大带动龙湖宜居教育城区域经济，更能有效链接郑州南核心都市区、航空港区、中心城区新区以及新港产业集聚区，加强板块衔接，加快组团发展，加大地区竞争力。成为郑州都市区“六城十组团”重要板块以及新郑市和龙湖宜居教育城新的产业支撑和经济增长极。

4.2.2 组成：

郑州华南城的七大核心业务，涵盖建材、五金、汽配、摩配、小商品、生产原辅材料等多业态专业批发市场，覆盖上下游全产业链的核心业务。电子商务信息协助专业批发市场、零售商户开拓网络销售渠道，仓储物流配送为园区提供不可或缺的物流服务支持，高档生活配套为园区及周边提供一应俱全的硬件设施和软件服务，综合物业管理为华南城整体运营及物业升值提供有力的支撑。

4.2.3经验启示： 规划体量庞大，城市承载力不足，传统商业受到电商影响较大。

（接下文）

参考文献

[1]林华，关于上海新城“产城融合”的研究——以青浦新城为例，上海城市规划，2011年

[2]王慧，开发区与城市相互关系的内在肌理及空间效应，城市规划，2003年

[3]张道刚，产城融合的新理念，决策，2011年

[4]产城融合内涵解析与规划建议，城市规划学刊，2012年