公共租赁住房发展研究

公共租赁住房发展研究

梁玉婷

桂林市秀峰房产管理处

摘要：本文首先对于公共租赁住房发展面对的问题进行分析，同时对于公共租赁住房发展策略进行研究。希望通过本文，能够为我国公共租赁住房的发展提供一些参考和帮助。

关键词：公共租赁住房；问题；策略

1.公共租赁住房发展面对的问题

1.1缺乏供给动力

在地方政府债务规模增加的同时，公共租赁住房的建设资金主要源自于政府，土地出让金非常低，甚至接近于零，所以对政府的财政收入进行了进一步的消减，所以各个地方政府并无建设公共租赁房屋的积极性。通过调查发现可知，政府的主要收入来源是商品房交易契税和土地购置费用，而公共租赁住房的成本却不能够和收益成正比，想要回笼成本甚至需要花费十几年的时间，如此巨大的债务以及土地的出让使得政府很难在公共租赁住房中投入更多的资金。另外，在公共租赁住房建设中，虽然政府给出的指导思想，但对具体的目标和时间节点却并未进行设计，从而导致实际执行过程中不够严格的情况。那么如何解决这样的供需矛盾问题是政府在住房保障工作中首先需要去解决的问题。

1.2资金渠道单一

想要保证公共租赁住房项目的顺利实施，资金是十分重要的基础，目前的资金来源主要包括了银行信贷和住房公积金等，缺少新的融资渠道。财政资金当中包含了土地出让金净收益和专项拨付这部分资金等等，主要应用在投资和贷款补贴。住房公积金则主要是通过住房公积金管理中心委托贷款银行给项目发放贷款。这里需要提出的是，政府财政资金较为有限，不可能将公共租赁住房建设放在重要的位置上，且其他方面的资金支持也十分有限。一些城市在这方面已经进行了创新，例如采用1+3融资模式，通过政府投入来吸引到更多的社会资本加入到公共租赁住房的筹建当中，或者采用债券融资的方式来筹集资金。但这些新的模式不管是频率上还是规模上都仍然是在探索阶段，并未在全国范围内进行推广。

1.3缺乏足够的供给匹配度

不管是货币补贴还是实物配租都有着各自的利弊所在，供给模式的选择需要结合时代发展特征和经济人口情况，目前我国采用的是货币补贴和实物配租相互共存的形式，且供给模式由传统的实物配租向着货币化补贴的方向转变，总体来看当前的公共租赁住房供给匹配程度有限，具体表现在这样几个方面：首先，所选用的供给模式不符合城市特点，目前我国的区域经济发展并不均衡，通常来看经济发展较好且人口密度较大的城市适合采用货币补贴的方式，而经济发展欠佳的城市则应该选择实物配租的方式。但从实际情况来看，很多城市所选择的供给模式并不合理。其次，所选用的供给模式与承租人群并不匹配。之所以会出现这样的情况，是因为准入门槛较为模糊，实物配租的门槛并未设立全国统一标准，大型城市会利用户籍来作为门槛，而其他城市则主要以收入划分。同时，低收入人群存在着明显的个体差异化，再加上二三线城市人口流出，从而导致公共租赁住房的空置现象。

1.4定价模型过于简单

从目前来看，公共租赁住房的筹建主要以保本微利为基本定价原则，所采用的租金计算方法遵循的是住房保障这一本质。同时，使用的计算方法虽然简单透明，但是却忽略了房屋所具备的其他方面属性，筹建成本仅仅能够反映土地购置费用和材料价格等等，并未考量房屋附属资源和相关配套设施。其次，对公共租赁住房和商品房之间存在的价值联动属性进行了人为的割裂，实际上公共租赁住房必然会受到商品房租金的影响，如果不对这种关联性引起重视，那么必将影响公共租赁住房运行体系的正常发展。

1.5容易对建筑商积极性造成打击

通过成本来进行定价必然会对建筑商的利润造成影响，不但容易出现质量上的问题，同时也不利于融资渠道的拓展。市场定价法能够有效的弥补因为行政干预带来的滞后性，从而激发建筑商的积极性，但却容易忽略公共租赁住房所应具备的保障性质。另外，因为多方面因素对房地产市场带来的影响，会使得市场价格出现波动，如果将公共租赁住房与商品房进行挂钩，那么可能会对公共租赁住房带来风险。收入定价法主要遵循的是以人为本原则，确保公共租赁住房能够得到高效率的使用，但其缺点在于不同的地位位置所涉及到的医疗资源和教育资源优劣势有着很大的不同，如果仅仅采用这种单一的定价方法则会有失公平。

2.公共租赁住房发展路径研究

2.1顶层设计供给方式

公共租赁住房发展应该采用全国统一方针政策，对顶层设计进行落实，利用制度框架来对各个地区的公共租赁住房供给模式进行规范和约束。之所以会出现错配的情况，是因为缺乏权威的顶层设计指导意见，所以需要政府尽快通过调查论证，来结合城市经济发展情况和产业分布情况来设立具体的模式框架，使得供给模式与城市之间形成更高的匹配度，同时也要积极的完善城市货币补贴和实物配租的机制。全国统一战略除了能够降低房市风险之外，也能够进一步增加公共租赁住房质量和数量，同时通过产业布局来对人口分布进行干预，能够对大型城市的压力进行有效缓解。另外，对于准入门槛的设定是非常重要的，这与保障人群的福利状况有着直接的关系，所以需要以需求导向为基准，进行准入门槛的重新设置，在其中加入动态化调整机制，设计出多套可选方案，由被保障者来结合自身的情况进行选择。公共租赁住房的产业化包括了住房设计、选址和筹建维护等程序的规范化和统一化，这样能够有效的避免运行中出现纠纷状况。从长期角度来看，这样能够降低筹建成本，并提升房屋质量。除此之外，也要重视第三方独立审计机构的建立，负责对公共租赁住房运行情况进行审核，确保报告的真实和权威。

2.2利用政策来进行激励

短时间内，因为国际金融危机所带来的影响，我国在财政收入上无法实现根本的拓展，想要对土地财政现状进行改善需要很长时间的努力，那么面对当前的财政收支状况，如果不能够对公共租赁住房的资金来源进行积极的拓展，那么将无法在短时间内改善公共租赁住房发展速度。具体来看应该从这样几个方面来进行着手：首先要对融资制度进行创新，具体需要结合我国的具体国情，巨额储蓄资金和偏好储存只作为存款，并未能够转化成为资本，而在融资制度创新过程中，对这部分存量进行盘活，以提升资金应用效率是其中的关键所在。其次，要对住房金融机制进行建立和完善，并且要出台相关的优惠政策，建立多重担保机制，让社会资本能够给予公共租赁住房建设更多的支持，解决贷款难题，逐步形成与我国国情相符的公共租赁住房金融支持体系。

2.3模型化租金定价机制

公共租赁住房是否能够健康的发展，租金定价问题是非常重要的影响因素，目前我国不同的地区所采用的租金定价模式主要分为三种，应该对这几种定价模式的优势进行整合，对租金定价机制进行模型化，对各项因素进行统筹，并将可调整的变量置入到模型当中，让租金定价机制具备更强的权威性。一方面要考虑市场因素和租户收入等因素，严格遵循动态调整原则、可支付性原则以及差别定价原则，建立租金定价模型。另一方面要结合对租金造成影响的因素来对变量进行调整，变量设置包括了区域经济发展情况和人均可支配收入等结合这些变量来对基准租金进行修正。最后结合分析所获得的结果来设定租金计量公式，实现配套补贴模式的创新，明确租金档次和相应的补贴标准。

结束语：我国近些年来的城镇化发展迅速，从而使得城市中的住房问题逐步凸显，在我国的住房保障体系中，公共租赁住房是其中的重要组成部分，通过顶层设计、政策激励、模型化定价机制等措施来进一步促进公共租赁住房的发展，这对于社会和谐发展有着重要的意义。

参考文献：

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