关于加强对房地产市场管理和宏观监控的若干思考

关于加强对房地产市场管理和宏观监控的若干思考

张宇

江阴市房地产市场管理和监测中心 江苏无锡 214400

摘 要：现阶段，我国的经济正处于一个飞速发展的阶段，对房地产行业发展起着极大的促进作用，我国房地产起步较晚，但发展的速度却相对较快，随之而来产生了诸多不容忽视的问题，在这样的情况下，为了避免由这些问题带来的现实交易中各方经济利益受损，出台了很多政策以期望调整房价过高的现象。本文尝试从我国目前房地产行业的发展现状入手，对房地产行业与市场如何进行科学管理与调控，做出较为全面的系统分析，并就若干问题提出了相应的解决措施方案。

关键字：房地产 ；市场管理；宏观监控；思考

引 言

房产行业与人们的日常生活息息相关，并且随着我国市场经济的高速发展，房地产行业在整个经济体系中占据着越来越重要的地位。与此同时，房地产行业的发展趋势与整体走向成为了人们关注的重点。但是，在房地产行业发展速度加快的同时，也带来临一些不容忽视的问题，这些问题正影响着人们的生活环境，对社会的发展也起到了阻碍的不利影响。因此，为了可以全面的提升房地产行业的品质，需要实施比较科学的管理方案，从而实现稳定地产行业健康发展的目标。

1 房地产行业的发展现状，以及市场管理相关概念界定

1.1房地产行业的发展现状

房地产行业属于我国国民经济的第三产业，占据着很高的经济地位，并且由于国家经济正处于持续发展的阶段，以及人民的生活水平和质量在大幅度的提升，从而促进了房地产行业的飞速发展，但是由于房地产行业属于新兴产业，在其进行快速发展的过程中，也伴随着产生了一些不容忽视的问题，部分地区甚至出现了房地产行业投资过剩的局面，即出现房地产泡沫，因此，需要国家在鼓励房地产行业发展的同时，适当地进行一定程度的支持与干预工作，可以选择提出相应的、具体的宏观政策来展开调整管控工作，最大程度地改善现阶段房地产行业市场的结构，促进房地产市场的稳定发展。

1.2房地产行业的市场管理相关概念界定

针对与房地产的复杂化程度进行讨论，可以预见如果对于整个行业市场的管理不够科学、合理，可能会影响到社会经济的发展速度。所以，想要推动房地产行业的发展进步，必须要进行严格的房地产市场管理管控。房地产市场管理主要是指房地产行政管理机关依法对从事房地产生产、交易、租赁等各种经营活动的单位和个人在房地产市场上的经营行为进行协调和监督，使整个房地产行业发展更加健康自律。房地产行业管理是以市场经济为发展手段，遵循现有的价值规律、供求规律、竞争规律等方面，建立严格的规律守约制度，从而推动整个房地产环境的健康发展。通过进行科学、合理的房地产管理机制，使得房地产行业可以充分地发挥自身的带头作用，实现整个社会经济快速发展的目标，因此，需要在整个房地产市场管理过程中，全面促进市场资源的配置作用，形成全方位的管控，进而促进房地产经济的健康稳定发展。

2 房地产市场管理现状以及目前存在的问题

2.1房地产企业适应能力较差，管理环境变化不大

市场经济的发展过程具有很强的不确定性，并且伴随着国家经济的不断深入发展，在发展过程中产生的各种变量也会对地产行业的后续发展产生极大的影响，在此背景下，要求房地产行业要在管理模式、制度等方面进行不断的创新工作，是整个项目工程是顺应市场新形势发展规律的，并且通过具有预见性的决策理念，是房地产企业可以及时地规避风险，获取比较高额的利益。现阶段，仍然有一些企业停留在传统的管理模式中，无法客观清晰的面对市场变化，并且，在市场已经发生了变化的时候，是无法进行比较准确的宏观调控机制，无形中加重了企业经营过程中的风险，甚至是造成企业的大额损失。

2.2管理不够规范，不注重细节

房地产企业本质上属于行业密集型企业，是一个依靠人力劳动的企业。所以想要建设一个房地产项目，主要还是依靠人力来完成，并且，存在建设人员的流动性比较强、业务能力也不是特别的高、整体素质发展不够高等问题，使得房产企业自身的产品没有比较优势的附加值。房地产行业在管理上存在照顾不周，科学体系不完备，管理层级不符合当前的发展现状，在市场中占据主导地位的依旧是粗放型的管理体制。

2.3组织不够科学合理，协调不顺畅

房地产企业实行粗放型的管理模式会造成企业组织架构不合理的这一个比较直观、严重的问题，传统的组织架构无法满足现代的发展要求，因此仍然有部分企业存在内部分工不明、内部职责分配不清、责权匹配度不高的问题，这些问题直接导致了房地产企业在实际运行的过程中，项目工作开展得不够顺利，使得地产项目运行管理效率过低，发挥不到推动房地产行业发展的作用。

2.4缺乏人力资源管理体系，评估体系不健全

由于地产行业的工作人员流动性比较强，其中部分工作人员还属于临时工种，在进行企业内部管理工作时会有一定的难度，房地产企业的绩效考核、薪酬体系建设得也不够完善，对员工起不到可见性的约束力度，并且员工们的工作积极性不够高，技术人员流失率比较高，从而了造成了房地产行业在人员管理方面的落后性，也就意味着，房地产行业的整体评估体系还没有完全地建立起来。

3 加强房地产行业市场管理的调控政策

3.1建立比较科学合理的管理模式

房子是人民生活中的一项重要组成部分，在面对市场的发展、人民生活水平质量的提高等方面，人们对于商品房的需求量也在逐渐地增加，现阶段，我国房地产交易市场已经开始逐渐地向信息化、多元化的方向发展，即以往的传统房地产的管理模式已经不能满足社会上日益发展的需求，为了切实的保证房地产企业流转的科学性，必须对管理形式进行创新改造，改革在流程过程中的不足之处，尽最大的可能凸显房地产管理的优势，并且国家需要有针对性地开展房地产的科学调控机制，促进科学、合理、先进、规范的房地产管理模式的形成。

3.2加强对商品房结构化管理的力度

人们在日常生活中离不开房子，但现阶段我国城市住房还存在着价格在短期内增长过快的问题，想要解决这个问题，就需要国家制定比较严格的宏观调控政策，使得住房机构从总体上看更加地科学合理，并且通过引导居民养成理性消费理念，保证住房的供应市场实现平衡稳定发展的目标。在这个层面，不仅要增加普通商品房的供给量，同时也需要相关的职能部门对房地产行业的市场现状进行全面的分析，不仅要针对不同成因进行系统分析，还需要提出相应的应对措施，有效地调整住房结构，使得房价涨幅过高的城市得到有效调控。此外，为了形成理性消费形式，在增加普通商品住房总量的同时，也要通过政府制定宏观限定房价、提供适量的经济适用住房、大力发展公共租赁住房等政策，为人们提供更多的住房选择空间。

3.3加大对房地产市场的监管力度

住房和城乡建设部王蒙徽部长近日表示，要在2022年度切实保持房地产市场平稳运行，其中重点提及要保持调控政策的连续和稳定性，增强调控政策精准性协调性。

比如早在2006年，国家外汇管理局、建设部在《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》中明确指出，要进行规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理相关事项，使得外商在进入国内房地产行业市场的流程更加规范化、有序化，建立了比较完备的房地产市场准入机制，通过不断地进行开发经营管理能力的强化工作，尤其是对外商投资房地产企业股权转让、项目转让程序作出了明确的规定说明，很大程度强化了对房地产行业市场的监督管理力度。

3.4加强对土地市场环境的完善

房地产行业最主要的价格组成部分在于土地的价值部分，政府想要合理地进行对土地价格方面的管控，就需要在土地转让、使用上先一步进行控制，通对土地产权制度改革以及土地市场培育进行明确的划分，进而推动对过剩的土地地块进行盘活，使土地资源可以较科学地介入到房地产流通领域过程中，政府需要公开实行土地转让制度，可以采取土地拍卖、公开投标、挂牌交易等形式进行，使得土地与房地产开发商建立有机合作，形成规范化的土地市场，保证房地产市场流通有序进行。

4 房地产行业市场创新管理与实践研究

4.1对房地产市场的管理模式进行探索与创新

对房地产市场进行管理形式的创新与探索工作，可以有效地带动其他工作的全面发展进步，同时激发到房地产行业各个部门内部的积极性，提高整个房地产行业的调控效能，从而进行有效的资源配置工作，推动整个房地产行业发展目标。房地产行业的发展必须顺应时代要求、符合时代发展规律，同时，在信息技术高速发展的时代背景下，房地产企业也需要不断地进行管理模式的创新工作。这主要是因为，房地产管理模式的创新是房地产管理进行创新的基础，只有通过对房地产市场进行管理模式的创新，才能够最大程度地推进房地产企业全面发展。

4.2开展创新型的人才培养模式

无论在哪个行业，人力的发展才是第一生产力，所以想要实现房地产企业快速发展，就需要大力发展人才培养制度，通过源源不断的培育房地产专业化人才，建立起科学的、有成效的培训管理机制，有针对性地培育出适合自身企业发展需求的技术性专业人才，并且建立完整的、有效的人才激励机制，最大程度地留住人才，提高企业竞争能力。

4.3展开创新型的土地管理模式

进行房地产市场管理模式的创新工作时，需要上级政府给予一定的政策支持，并且想要从源头实行相对比较严格、有效地控制体系，需要对土地市场的准入制度进行强势把控，同时，通过对土地改革形式进行不断的创新工作，探索新式的流转模式，进而改善土地的供应形式，实现对土地资源的节约，以及最大程度地提高土地资源的利用率。

结语

房地产行业的发展，关乎到整个国家经济体制的变革，对国民经济发展以及改善人民生活状态都有着积极地促进作用，是国民经济的重要组成部分，想要从根本上维护人民的切身利益，推动整个房地产行业健康有序发展，就必须要做好对房地产市场的管理与控制工作。继续稳妥的实施房地产长效机制，保障刚性住房需求，同时满足合理的改善性需求，以促进房地产产业良性循环和健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位已经成为了普罗大众的共识，我们在助推政企良性互动的同时，还要引导行业企业和个人来参与实施政策兑付，瞄准房地产市场政策实施的全过程，增强行业内部企业和个人的参与度，有力推动高效互动和协同共治。

参考文献

[1]罗小云.推进基层房产档案管理的思考[J].卷宗.2019,(28).44.

[2]刘奇.京津冀地区房地产金融风险预警指标体系构建[J].福建质量管理.2019,(6).111.

[3]孙涌,傅翔,朱静,等.基于症状监测的房地产金融风险预警研究[J].区域金融研究.2017,(9).20-26.

[4]江艳波.系统性金融风险研究及预警指标体系构建[J].特区经济,2016,(2):93-95.

[5]刘奇.京津冀地区房地产金融风险预警指标体系构建[J].福建质量管理,2019,(6):111.