以香港沙田核心区发展经验展望莘庄综合枢纽未来发展

以香港沙田核心区发展经验展望莘庄综合枢纽未来发展

刘昕

上海华略智库集团有限公司 上海  黄浦200000

【摘要】上个世纪60年代建成的香港沙田核心区，与近期即将完工的上海市莘庄综合枢纽在建设背景、区位和形式上具有诸多相似之处。沙田核心区在人车分流、公共空间与消费空间的融合、一站式消费等方面形成了具有代表性的宝贵经验，但也产生了产业发展和公共设施配套与人口增长不相适应、地产霸权对公共空间的侵蚀、产业、商业的同质化等教训，值得莘庄综合枢纽在建设和运营过程中加以借鉴。

【关键词】综合枢纽 副中心 人车分流 公共与消费空间 商业开发

【正文】

香港与上海同为中国人口众多的国际大都市，近年来都建设了一批TOD模式的城市综合枢纽（TOD模式是以公共交通站点为核心建立包括商业,居住等功能复合的中高密度社区,并依此原则在公共交通节点上发展,在区域层面上形成有序的网络状布局）。香港的枢纽建设开展较早，借鉴了英国等国际经验，香港早期的TOD模式以地产补贴基建的形式为主，为了基建的资金需求，土地开发权补偿仅限于资金层面的平衡，代表有太古站、蓝田站等，之后为缓解港岛人口拥挤，产生了以枢纽站点建设引导新市镇发展的形式，代表有沙田站、将军澳站等。上海于90年代也开始探索TOD模式，形式上有与传统商圈相结合的城市中心型、枢纽新城型、近郊邻里中心型、远郊新城建设型、主城枢纽更新型、片区一体化整合更新型等，代表有虹桥站、龙阳站等，莘庄综合交通枢纽也是上海最为典型的TOD项目之一。

沙田核心区位于香港新界的沙田新市镇，后者是香港政府60年代在九龙近郊发展起来的新市镇。沙田核心区以沙田地铁站为中心枢纽，为新市镇提供一个购物中心和主要的公共交通交汇处，沙田图书馆、香港文化博物馆、大会堂与众多商业楼宇及沙田车站相连，是沙田市中心的焦点。沙田公园位于这些公共文化场馆与一条河流之间，是河两岸休憩用地的中心。核心区同时设有各类商店、商务楼、电影院和其他商业及康乐设施等。

莘庄综合交通枢纽位于上海市闵行区莘庄地铁站，19万方的规划用地区域内涵盖了多条轨道交通线路。莘庄综合交通枢纽将以科学的视角充分挖掘交通枢纽用地价值，以公共交通为导向，以轨道交通换乘站及其核心商业为中心，以5-10分钟步行时间为半径，将为莘庄乃至上海西南片区带来绿色、舒适、时尚的国际生活新趋势，使之成为新一轮城市轨道交通沿线用地开发的典型案例。莘庄综合交通枢纽预计在2022年实现整体竣工。

以沙田新城市广场与沙田市政中心为主体的沙田核心区，与莘庄综合交通枢纽有着众多相似之处。1. 都是在建设城市近郊区域中心的背景下应运而生。沙田是香港第一代新市镇，而莘庄是《上海2035》总体规划中提出打造的“城市副中心”。 2.在城市空间位置上都处于门户的位置。沙田位于深圳和香港之间，是深圳罗湖口岸进入香港后的第一个大型中转站；莘庄综合交通枢纽是上海西南地区从杭州方向进入上海的第一个城市节点，以后将成为上海的“南大门”。3.都采用了大型立体综合交通枢纽的空间形式。沙田为新市镇提供一个十多个商场组成的购物中心和地铁、公交枢纽站等主要的公共交通交汇处，沙田图书馆、大会堂等公共设施与商业楼宇及沙田车站相连。莘庄汇集轨道交通一号线、五号线，铁路金山支线、沪杭客运专线，以及莘庄南北公交枢纽15条公交线路，建造出共计70万方的集出行、工作、文化、教育、居住、休闲等为一体的新一代城市综合体。

沙田核心区有几方面值得借鉴的独特经验：1. 庞大的步行网络实现了人车分流，同时有序组织了复杂的人流交通。沙田新城市广场在两侧都有连廊无缝地连接到地铁上盖及相邻的商业裙房，一连串商业中庭空间经过南边的沙田大会堂前的二层广场，一直延伸到横跨城门河的步行桥上。沙田新城市广场的地下隐藏着一个大型公交枢纽，无数从公交候车岛升起的自动扶梯将人流输送到新城市广场，又将新城市广场的人流输送到地面。在这个巨大的步行网络里，步行者无需担忧同车行动线发生交叉。2. 公共空间与消费空间的融合。相对于香港太古城等以商业综合体为主的形式，沙田核心区承载了大量居住功能，因此即使在最核心的区域，政府仍考虑开辟了部分市政公共空间供市民休憩使用。沙田的公共空间——市政广场、公共图书馆、文化博物馆、史努比儿童公园与消费空间——十多个商业综合体连接在一起，连绵的中庭与商业步廊消解了私有与公有的冲突、消费与非消费的冲突、室内与室外的冲突。3.方便快捷的一站式消费。沙田核心区的商场品类俱全、环境舒适、名店林立，集购物、饮食及娱乐设施于一体，位于深圳和香港岛之间的区位使珠三角的大陆旅客无需到香港岛就能买到各种商品，节省了大量交通时间和精力。

从沙田发展的经验中，莘庄可以吸取以下几点经验：一直以来，莘庄地铁站南北交通不畅，行人需要穿过好几百米的地下空间才能绕行到另一端，预计莘庄综合枢纽的天桥系统解决这一问题，并实现人车分流，同时缝合割裂的城市空间；莘庄综合枢纽包含10多万方的住宅和公寓式办公，市政公共空间，且项目西侧为莘庄老街居住区，项目是否能如沙田核心区一样，为庞大的居住人群提供充足而多元化的市政公共空间，而非沦为过度商业化的巨构消费空间，尚有待时间去证明；莘庄综合枢纽包含13万平方米的商业购物空间，由香港具有丰富商业地产开发与运营经验的新鸿基地产开发，因此在商业消费空间的提供和打造上值得拭目以待。

沙田核心区在发展过程中也产生了几点教训： 1. 产业发展和公共设施配套与人口增长不相适应。尽管沙田的居住人口迅速增长，但是工商业未能积极卷入，导致区内职位不足。此外，社区公共设施也未能配合人口增长，与本地社区的融合与生态环境的保育更为缺失。2. 地产霸权对公共空间的侵蚀。沙田新市镇的发展并非是政府主导或市场主导的，而是政府与市场合作促成的，这就决定了沙田市中心的空间必须围绕资本进行转变。而其后香港的多项土地政策，一步步刺激香港的房地产不断升温，最终形成了香港地产霸权不可撼动的支柱地位。当年新鸿基在拟定新城市广场计划时，曾向政府许诺兴建康乐设施以满足沙田居民需求，然而说好的溜冰场、保龄球场、桌球室都未实现。2003年自由行开放，新城市广场把握商机迅速进行翻新工程，原先受到沙田友喜爱的音乐喷泉与罗马广场楼梯全部拆除，昔日店铺或解约、或被迫迁址高层铺位。随着客流量增大，营业额提高，租金也水涨船高，新城市广场内不断有店铺关张。3. 产业、商业的同质化。由于租金昂贵，在不同产业之间，利润较高的产业不断挤压低利润产业，比如零售业挤压餐饮业，在零售业内部，比如利润附加值高的奢侈品行业挤压低端品牌，销量高的运动用品、化妆品等行业挤压其他行业等等。而新城市广场周边的另外几个商场，包括华懋集团旗下的好运中心、希尔顿中心，恒基兆业旗下的沙田中心和沙田广场，则沦为药房与廉价货品的聚集地。由于沙田的商铺不再为本地居民服务，新一代沙田居民对沙田已无社区归属感与认同感。

从沙田发展的教训中，莘庄也需要注意以下几点：莘庄作为上海发展较早的区域，当初并未完全将现在所倡导的“产城融合“的理念融入规划中，居住面积体量较大，曾一度作为主城区的“卧城”。目前在莘庄商务区和莘庄综合枢纽规划建设了大量的商务楼，为产业的导入提供了空间，但仍需注意在产业区域和居住区域之间需要有良好的交通衔接，以及导入的企业类型在办公空间类型、租金承受度上要与现有的商务空间相适配。另外，莘庄存量土地空间较为紧张，未来导入大量人口的同时，要注意保留有足够的公共服务设施土地空间，特别是莘庄作为门户区域，更需要有高能级、高品质的区域级文化场馆和市民场所作为门面担当。除了枢纽区域的建设之外，人口众多也为后期运营增加了难度，如何为各类人群提供相应的多元化的品质服务，也是莘庄未来发展将要持续考量的因素。

在当今的城市综合枢纽开发过程中，总体来看要把握几个关键议题：在外在形式上，要促进空间的有序组织，如人车分流、城市空间的有机缝合等；在内在模式上，要注重功能的健康发展，如多元功能的塑造、产业的导入、运营模式的持续性；在底层机制上，则要注重“公”与“私”之间的平衡，如公共设施与居住地产的空间比例分配、绿地等公共空间的保留等。

【参考文献】

（1）巴里·谢尔顿、贾斯蒂那·卡拉奇威茨、托马斯·柯万.《香港造城记：从垂直之城到立体之城》[M].电子工业出版社，2013

（2）薛求理，营山造海[M].同济大学出版社，2015

（3）莘庄综合枢纽.

https://baike.baidu.com/item/%E8%8E%98%E5%BA%84%E7%BB%BC%E5%90%88%E4%BA%A4%E9%80%9A%E6%9E%A2%E7%BA%BD/14682098?fromtitle=%E8%8E%98%E5%BA%84%E7%BB%BC%E5%90%88%E6%9E%A2%E7%BA%BD&fromid=18779544&fr=aladdin