关闭矿区不动产开发研究与应用

关闭矿区不动产开发研究与应用

梁有源

徐州矿务集团有限公司 江苏省徐州市 221000

摘要

为改善供需格局，抑制煤炭价格下跌，2016年2月5日，国务院发布煤炭行业去产能的纲领性文件《国务院关于煤炭行业化解过剩产能实现脱困发展的意见》，同年要求关闭落后煤矿1000处以上，退出煤炭产能205亿吨。在此大背景下，国内很多煤矿实施了关井闭坑政策，因煤矿开采区域主要集中在远郊或农村，煤矿关井闭坑后，矿区不动产处于低效利用状态，一些煤矿企业出现了不同程度不动产闲置现象。随着地方政府城镇化建设的推进，面对煤炭企业的特定性和矿区不动产现状的特殊性，如何加快开发关闭矿区闲置、低效的不动产，实现国有资产的保值增值，是煤矿企业管理者亟待解决的重要课题。

关键词：关闭矿区不动产开发

一、前言

徐矿集团至今已有140年的煤炭开采历史，徐州本部从高峰时的10多对矿井逐步减少到只有1个矿井正常生产，尤其是2016年以来，徐州本部就有旗山等5对矿井因去产能政策实施关闭，导致50多万平方房产、8000多亩土地闲置。如何盘活破矿井闲置不动产资源，实现国有资产保值增值；如何有效整合存量不动产，为企业转型发展提供用地保障；如何加快融入地方城市化建设，提升矿区周边不动产价值，企业取得经济效益的同时，同步提升企业地区影响力。这些问题是能源企业必须面对和亟待解决的重要课题。

二、统筹研究，加快关闭矿区不动产开发步伐

国务院办公厅下发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号），聚焦盘活存量资产重点方向就包括有序盘活长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产，包括老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等，以及国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产。为了加快关闭矿区不动产开发工作，徐矿集团统筹谋划，因地制宜，创新思路，研究办法，把矿区不动产开发与市政开发相结合，与产业发展相结合，与园区平台相结合，探索出了一条可持续发展的关闭矿区不动产开发新路。

（一）支援地方建设，实施土地收储工作

随着城市的快速发展，土地具有稀缺的属性，地方政府急需大量土地资源，建设用地指标已逐步成为城市发展的重要制约因素。为了支持地方建设，用好政企合作平台，努力探索企地双赢发展的新路，徐矿集团将大量关闭矿井的存量不动产交政府收储，地方获取不动产资源用于城市建设的同时，企业也获得了相应的经济效益，同时因地方建设投入，大大提升剩余存量不动产资源的价格，实现了企地合作双赢发展。徐矿集团成立专业化公司以来，已通过实施土地收储模式取得了40多亿元的收入，为企业转型发展提供了坚强有力的支撑。

（二）保留优势资产，通过租赁实现可持续发展

坚持走可持续发展之路，管好用好存量不动产资源。按照省国资委相关文件要求，对存量的门面、商铺通过公开招租的模式，加快盘活存量房地产资源，做到程序合规、风险可控、价值提升。尤其是一些区位优、面积大、见效快的房地产，千方百计多措并举予以盘活，不断提升房产利用率。除部分房地产优先保障企业发展使用外，徐矿集团通过房地产租赁，全年不动产收入突破1.7亿元，取得了见效快、风险低、质量高的良好效果。尤其是一些区位偏远、房屋老旧、坐落分散的部分不动产，集团给予政策支持，盘活了一大批闲置多年的不动产，有效解决了不动产利用低下的问题。

（三）聚焦绿色发展，发展光伏产业

认真贯彻国家绿色发展战略，把关闭矿区不动产开发与光伏产业相结合，利用矿区闲置的屋面、工广发展光伏产业项目，做到能装多装、能装尽装，盘活关闭矿区不动产屋面的同时，还能通过光伏产业发电增加多重收益，减少碳排放。不仅着眼向内开发好自有存量屋顶资源，还联合地方政府开展采煤塌陷区光伏产业项目开发，三河尖矿塌陷区200MW集中式光伏发电项目正加快落地，聚力构建“光伏+”新场景，探索传统能源企业发展绿色低碳新能源的新路径。

（四）储备一批土地

一个城市的发展离不开土地，一个企业的发展更是如此。随着徐矿集团的快速发展，尤其是一些高新技术企业的成立发展，需要大量的土地资源作为后备支撑。徐矿集团利用自身不动产资源优势，提前谋划布局，把一些偏远、零散的小地块、边角地，通过与政府协商，实施地块置换工作，从而实现不动产资源的由散到聚、由小到大的根本性改变，减少边远地块管理难题的同时，实现了不动产资源的聚合发展。

（五）延伸产业链，打造高端制造产业园区

根据部分矿区房地产自身现状实际，与地方招商部门密切合作，引进战略投资合作伙伴，对现有的不动产进行合理化的改造，用于发展高端制造产业园区，加快引进先进生产制造企业，全面盘活存量不动产，获取租金收入的同时，通过园区配套服务，获取额外增值收益，还可享受地方政府税收返还政策，实现了地方、煤矿、企业多方合作共赢。

（六）借助校企合作平台，打造教育示范基地

煤矿企业就是一个小的社会，矿区各种各样的房产都有，包括办公楼、宿舍、职校、操场、食堂、车间等各类用房，水电齐全，配套完整，结合关闭矿区

不动产优势，与职业院校合作，打造多个教育示范基地。职业学校可以充分利用矿区现有的房产、场地，简单的加以改造后，作为教学、办公、实践基地使用，学校只需投入少量的人力、物力、财力就可以快速办成一个规模化的职业教育学校，省去了跑审批、搞建设的大量繁琐环节。同时还可以加深合作意向，煤矿企业盘活房地产的同时，职校还可以为企业解决招工、培训的难题，开创了企企合作双赢的新局面。同时，学生的入住，大大增加矿区周边的人气，间接解决了矿区周边房地产的开发问题。通过探索实践，成功打造了旗山、夹河两个教育实践基地，企业每年实现1000多万收入的同时，为企业和社会输送了大量职业技术人才。

三、总结

关闭矿区不动产开发问题，已不仅仅是企业自身发展的问题，而是关系到国家、地方发展的全局性问题，如何盘活利用好关闭矿区闲置、低效的不动产，徐矿集团做了大量的探索和实践，取得了十分可观的经济效益、社会效益和环境效益，为其他关闭矿区的不动产开发提供了一条可复制、可借鉴、可成功的有益经验，下一步我们将持续探索，努力挖掘关闭矿区不动产的潜在价值，在不动产投资信托基金（REITs）方面进行尝试，尽快的把存量不动产变资本，把资本变财富，不断提升不动产价值，确保国有资产保值增值。

参考文献

[l]袁亮, 姜耀东, 王凯, 等. 我国关闭/废弃矿井资源精准开发利用的科学思考[J]. 煤炭学报, 2018, 43(1): 14-20.

[2]崔姗姗. 煤炭行业持续去产能带来的突出问题分析[J]. 现代国企研究, 2017(20): 119.

作者简介：姓名 梁有源（1982.05-），男 .贵州遵义人，研究生，高级工程师，从事采煤塌陷区绿色技术研究与应用，邮编221000，工作单位：徐州矿务集团有限公司，研究方向：采煤塌陷区绿色开发、村庄搬迁等。