房地产企业管理变革

房地产企业管理变革

张洪力

杭州滨江房产集团股份有限公司，浙江省杭州市310000

摘要：现如今，房地产行业发展迅速，房地产项目管理的重要性日益突出，房地产行业作为我国经济的一部分，顺应时局，也做出了相应的改革措施。房地产企业进行经营管理时，要使自身的发展能更好地促进我国经济发展，要对当前的经营管理做出全面分析，对当前的管理方式和目标做出具体的改革，从而在根本上使房地产的经营管理水平得到提升，并促进我国经济的平稳发展。本文主要对当前的房地产企业在经营管理的方式和目标上进行分析。

关键词：房地产 ；经营管理 ；方式 ；目标

引言

社会不断发展，同时也带动了经济的发展，房地产行业在社会中的地位也不断提高。为了使房地产行业能够健康、持续的发展，我国也制定了相关法律，这也使得房地产的相关人员要学习一些先进理念，并依照我国市场的相关法律法规，从而更好地进行管理。但是，从现阶段来看，我国房地产行业在经营管理上，仍存在一些问题，使得这一行业乱象丛生。因此，企业在进行管理时，要根据其实际情况，调整并选择合理的经营方式，从而使该行业的经济效益达到最优化。

1.房地产项目管理的基本内涵

1.1 房地产项目管理的主要内容

房地产业在国民经济中起重要作用，其项目管理的主要内容包括以下几点。一是总体规划。房地产项目一般规模较大，在项目开展之前做好总体规划，做好整体的房地产项目计划，应确保规划的可行性和适用性，在前期准备中充分调研和了解房地产项目的概况，助力房地产项目的顺利开展。二是配合协调。房地产项目管理的内容较多，在项目管理中往往需要多个部门协调合作，如何调度房地产项目各部门的人力和资源，如何做好各部门之间的衔接和过渡，也是房地产项目管理的重要内容。三是质量监督。房地产项目管理中，对项目质量的管理是重中之重，一旦某个环节出现问题，将影响整体的房地产项目运作周期，更有甚者，缺乏质量保障的房地产项目，其对生命和财产的威胁始终存在，将质量监督贯穿房地产项目管理的全过程必不可少。四是工程验收。房地产项目工程竣工之后，有必要开展工程验收工作，评定工程建设质量和成果，值得一提的是，验收过程中应结合竣工的相关法规进行验收，没有达到验收标准的要求的工程，则视为验收不合格，需要求整改达到验收合格要求之后，才能将该项目交付使用。

1.2 加强房地产项目管理的重要性

房地产项目管理至关重要，项目管理是房地产企业的核心竞争力，其重要性主要有三点。一是有利于统筹规划。房地产工程项目庞大，涉及项目较多，对房地产项目的管理难度较大，加强房地产项目管理，使房地产项目在系统的管理体系之中合理安排各项工作，有利于从整体上把握房地产项目工程，统一调度房地产项目各项事宜，助力房地产项目统筹规划。二是有利于风险控制。房地产项目投资大、周期长、不确定因素较多，项目管理中或多或少地存在风险，加强房地产项目管理，有效控制房地产项目风险，对房地产项目风险的控制大有裨益。三是有利于成本管理。房地产项目涉及非常庞大的资金流动，加强房地产项目管理，提高资金利用率，使房地产项目投资更加科学，可以起到降本增收的管理效果，从而有利于房地产项目的成本管理。

2.现阶段，房地产在经营管理上的方式以及现状

2.1投资较大，金融风险较高

金融风险的出现，多半是因为一些房地产商高估了这一行业的前景与发展，对国家颁布的相关政策出现判断错误，且并未意识到金融危机所带来的风险以及教训，进而加大了对房地产的投资，有些房地产商甚至不惜将那些在建的项目作抵押，进而贷款，从而为接下来的项目储备资金。早之前，我国的房地产市场也曾出现泡沫现象，当时的房地产市场还未与银行的利率产生联系，因此不会因银行的利率变化而去改变自己的需求，这就使信贷供给的范围不断扩大。这时，一旦房地产经营，出现了资金链断裂的情况，首当其冲影响的便是银行，进而可能产生次贷危机风险。在当前新冠疫情的经济形式以及我国的国情之下，我国的商业银行与房地产之间是有着相同的利益追求，当人们越来越信任金融机构，房地产也就可以顺应当前的时代发展形势，做出合理的改革，若不管实际情况，按惯用的套路，房地产的危机势必会出现，而一些商业银行也会因房地产的经营管理的不利，而在运作时出现阻碍。

2.2我国经济方向变化下的经营情况

当前，在房地产的发展以及相关的住宅保障上，我国相关体系尚未建成健全，这也导致了房地产行业不符合人们的需求。要使这一问题从根本上得到解决，就需要我国的相关部门及时解决在政策中的一些问题，如房地产的预期与实际结果之间的差距较大等情况。在对房地产行业进行一定的调控后，其经营管理状况出现了令人满意的结果，但我国的经济与全球化的经济形势息息相关，在当前疫情的影响下，国外经济发展不容乐观，这也使得我国的经济多多少少也受到了一定的影响。对此，我国也出台了一些系列的政策，在政策的扶持下，房地产业成为一些城市支柱产业，而人们的生活的也出现了各种收支不平衡的情况，这也暴露出了这些相关的政策中存在一定的问题。如一些主营其他项目的企业，在看到房地产行业的红利后，也逐渐放弃主营行业，而转战投资一些比较好的房地产项目，这也使得房地产行业过于膨胀，出现鱼龙混杂的乱象。

2.3在企业融资上房地产的形势较为严峻

房地产商在企业出现资金断裂情况时，通常会展开融资，从而使现有的项目持续推进，但是这其中的风险仍存在，而银行的信贷系统也会因当前的风险，而将房贷的力度收紧，这时也将房地产行业发展的局限性展现了出来，即对银行融资的过分依赖。也因为这一类原因，使得一些民间融资大规模开展，在丰富了当前融资市场的同时，也有一些不法分子利用这一形式，进行非法融资，从而使百姓深受毒害，导致房地产融资也受到了一定影响。

3.在新形势下我国的房地产经营管理上的新进展

当今社会发展稳定，人们生活住所的条件也得到了进一步的改善，这也使得房地产行业日益活跃。在应对新形势时，房地产在经营管理上应突破过去被动且回避的模式，学习先进的管理理念，从大局出发，进而主动开拓管理内容，用热情态度去服务。对于有关地位以及作用等房地产的管理问题，房地产行业应使自己与时俱进，且在展开经营管理时，要将相关政策方针作为基本点，进而落实相关的要求，从而更好地推动社会的经济发展，也使我们这一行业的经营管理更符合人们的需求。另外，在社会主义市场经济的环境下，品牌之间的竞争较为激烈，房地产行业更是如此，这也成了各大房地产企业经济竞争的主要方式，但这也使人们对房地产的了解更加深入，且能为各企业的持久发展提供个有利条件。因此，房地产在经营管理时，也要打造品牌，从而能更好地促进房地产事业的发展。在科技不断进步，社会不断发展的今天，人们的物质生活逐渐富足的今天，越来越注重自身的生活品质，这也使多数的房地产企业将品牌效应放在经营管理的核心位置，进而使自身的经济效益不断提高，且企业在市场的占有以及利润都有所保障，从而使企业更好地发展，同时也促进了我国经济的发展。

4.对我国房地产行业的可行性研究

在对房地产展开研究之前，首先要对地区的市场情况进行总体研究，进而根据现有的各种相关市场理论，再结合当前的房地产行业的发展趋势，选择性地对项目进行研究，在研究时，要根据本城市的发展以及规划为基本依据，对市场进行开发。最后，房地产商因应深入要开发的地点，展开市场研究，在房地产经营过程中，需要对开发项目进行严格把控，结合最新的房地产开发趋势、经验、规模等进行客观分析，利用现代发展及经营手段与专项技术，对其管理过程、研究过程进行严格控制，从而综合论证并开展专项的研究与调查。各开发项目的经营与管理，需要加强深度与广度，综合且全面性地对其进行研究，从而确保拟定建设方案的可行性与论证分析的精准性，使其研究的项目能够一直处于在“先进”的环境，从而确保经济的建设、社会效益、环境效益进行科合理预算，从而确保该项评价的可靠性。根据该项过程的拟定并选取最佳的建设投资方案等内容，为该项目的建设及投资决策提供最新且可靠的依据。通过可行性的研究并基于工程项目投资方案的基础上，建立更加安全、实时、可靠的投资决策，使其工程项目更加合理化，避免“投稿过热”的现象，从而确保建设单位的经济、社会等效益。

5.新形势下房地产展开绿色经营结构管理体系的发展

5.1房地产的绿色经营管理目标

当前我国经济发展，更重视高质量发展。因此，房地产在设置目标时，更加重视绿色目标的设置，绿色的经营目标能将社会、经济以及环境效益之间的关系优化，且最为重要的一点便是，要使得房地产在经营管理的全过程中，对环境所产生的不良影响降到最低，而资源的利用也要求其发挥出最大化效果。这也使得绿色经营的目标能够顺利实现。

5.2房地产在绿色经营管理上的对象

房地产商在建设项目时，除了注重自身的绿色目标，也要重视所涉及的对象，这些对象覆盖面较广，既包括建筑的土地提供主体、施工主体、规划主体等，也包括了销售主体、购买主体等等一些人员。因此，这需要房地产企业在开发项目时，要为全体的对象所着想，在关键的节点上，制定严格的环境管理标准，在最终交付时，使用户对环境满意，也使企业的品牌效应更好，同时，也能促进房地产的经营管理项目顺利实现。

5.3房地产绿色经营管理的技术指标

各房地产企业在其绿色的经营管理上，在相关的技术指标上，通常使用的是系统工程的理念，企业在开发相关项目时，从土地收购、环境设计、资源处理最终交付等各个环节，展开综合的分析。从而在具体落实这一项目时，能做到绿色征收、采购、规划、建设、营销、回收等，使最终的消费者满意，也使企业的品牌赢得更多人的信赖。

6.房地产经营管理的后续工作要点

6.1注重构建市场风险防范机制

目前相关工作人员对房地产企业进行经营管理，主要依据自身积累的市场管理经验和市场运作经验，拓宽融资渠道，构建安全的信用体系，以此确保融资渠道运营的安全性，同时还可有效降低企业金融风险。面对现阶段房屋价格不断上涨的情况，房地产经营管理人员要注重分析企业今后发展目标，制定风险防控制度，满足产业与经济发展的规划要求，提高企业金融安全度。目前来看，相关人员应该将房屋空置率、房地产价格变化等数据作为基本参考，从而分析出某个区域内的房地产未来发展趋势，以及该区域的经济发展规律，并判断这两者之间是否存在矛盾，进而分析出房价的发展走向是否合理，未来的长期发展目标是否与社会规律相符等。无论是在对象检测还是在后期采取相关措施的阶段，房地产经营管理者都应注意避免房价在短时间内出现明显的上涨或下跌，让房价的变化合理，才可以确保房产价格符合其实际价值。

6.2 合理调整投资策略模式

现阶段，政府部分对于房地产行业提供了大量支持手段，促使该产业不断深化，并对市场需求造成了影响。目前存在的问题是后续的住宅房地产市场发展形势不乐观，因此房地产企业需要采取多元化的投资组合模式，以便更好地分散市场环境与政策变化所造成的风险。房地产与该区域内的经济情况存在密切的联系，如果投资者将所有资金全部投入在一个区域内，如果项目出现变化，势必会对投资者造成一定的经济损失。现阶段我国部分地区的房地产市场逐渐饱和，投资机会减少，促使相关政策倾向于部分待开发地区。这种情况可以作为未来利润增长点的参考，在此基础之上，可以研究不同开发周期下的项目组合模式，让部分项目的升值空间变得更为广阔，降低了投资资金的外在风险，房地产开发企业可以依据政策环境的变化进行不同周期的项目开发。

6.3施行以房养老政策

实施以房养老政策，与政策导向下的新型养老模式相符，可以有效控制社会压力造成的影响，可以更好应对社会老龄化问题。但人们的传统观念难以快速发生转变，因此，还需要政府部门对人们进行引导，通过有效有段，对市场需求的现实状况进行深度分析，给予更多房地产企业参与其中的机会。政府部门需要制定规范化和制度化的发展政策，不仅可以促使房地产市场的秩序趋于规范，可以避免因为法律制度不健全导致的经济纠纷，还可以对于消费者的利益提供基本保障。不管哪一种制度的改变，都需要施展配套的措施，避免因为改革进行不完全导致的利益和秩序问题。政府部门制定的政策导向需要以土地管理或税收平衡层面为基准，对市场趋势进行综合分析，确保房地产经营更加常态化。

7.房地产企业在经营管理时要实现的总体目标

7.1要使房地产在建数量与管理能力平衡

房地产企业要实现项目的数量以及自身管理能力之间的平衡。要想使产品的品质更好，就要提升自身的管理质量，而管理质量的提升，又要依据企业中的管理资源的数量。如果在有限的管理能力基础上，开发更多的房地产项目，就会导致本企业出现管理资源分配不均衡，从而使得一些项目在开发时，品质得不到保证，进而影响企业的信誉。而当前房地产行业，其供是远大于求的，为此，保证品质，便是对企业的发展的保障。因此在开发房地产项目时，要保证其品质，这也是保证自己企业“生命”。

7.2要使房地产品牌的发展与业务扩展平衡

房地产企业要想使自身得到发展，其业务范围必须扩展。因此，相关的企业开拓自己的业务时，要实现企业的品牌与拓展业务之间的平衡，使得扩展业务成为自身品牌的加分项。房地产在扩大其经营范围时，不仅要平衡自身的管理能力，也要使得品牌能更好的发展。在实际扩企业的业务时，要根据企业的特点，进行合理的选择，避免出现因企业能力有限而扩展业务又不合理，使得企业不仅经济上受到损失，自身树立的品牌形象也受到了严重的打击。因此，各房地产企业，在开拓其它业务时，要量力而行，从而使其他业务能为自身的房地产品牌添砖加瓦。

7.3要使企业的发展和文化建设之间平衡

一个企业必须要有自身健康的企业文化，健康的企业文化代表着企业的成熟。当一些尚未成熟的企业出现疯涨的现象时，其最终结果一定是企业面临着灭亡。在建设企业文化时，其不应该是固定不变的，而应该是跟随时代变化，而不断修改、完善的。企业在不断发展，环境也出现一些变化，因此，企业文化不能再止步不前，也要随着企业发展，向更高级的方向迈进。房地产企业的成功，一定要使自身的企业文化建设符合且与企业发展平衡，从而使企业自身迈向更高的方向。

结语

随着社会的发展，房地产行业也迅猛发展起来，在发展的过程中，所面临的各种问题也日益增多，已成为当前房地产在经营以及管理时，需要解决的重点问题。现如今，我国房地产企业在经营管理时，确定了自身的管理途径，这是具有重要意义的，这不仅使房地产企业的管理工作取得了良好效果，同时，也满足了企业对于经济发展的要求，并实现了企业自身的经营管理目标，从而使房地产企业能更加稳定的发展。

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