房地产抵押评估方法的改进框架

房地产抵押评估方法的改进框架

朱陈巍

江苏立信慧源房地产土地资产评估有限公司  江苏省泰州市  225300

摘要：在我国贷款业务版块中，抵押贷款的量在不断增加，这就注定房地产抵押评估业务量处于激增的状态，但是需要看到的是我国房地产市场评估行业起步比较晚，加上金融风险防范意识的增强，房地产抵押评估方法的优化，就成为大众关注的焦点。本文对于房地产抵押评估三种方法的局限性进行分析，并且提出以抵押风险系数法来进行优化，期望可以引导房地产抵押评估进入到更加理想的格局。

关键词：房地产抵押；抵押评估；评估方法

在我国房地产抵押评估的过程中，多数会使用传统的评估方法，可能是市场法，可能是成本法，还有可能是收益法，这些评估方法都存在自己的优势和劣势，这就不利于当前房地产抵押评估机制的构建。从这个角度来看，树立创新意识，积极实现房地产抵押评估方法的改进，是很有必要的。

一、常用房地产抵押评估方法的局限性分析

（一）房地产抵押评估的概况

房地产抵押评估的目的：委托方委托专业评估机构，对于需要抵押的房地产进行现场查勘，获取全面的房地产信息、市场信息、继而进行综合评价，生成评价报告，继而将其交付给银行等贷款方，贷款方会依照评估报告来进行贷款额度的界定，借款方案的设定。很明显，评估工作不仅仅关乎借款方的利益，还关乎银行贷款方的资金安全。

房地产抵押评估原则有：坚持供求原则，就是能够结合房地产的价格变化趋势，来进行对应价值的评估；坚持最高最佳使用原则，确保在实际评估的时候，可以以最佳用途和利用方式的角度来进行评估；坚持预期收益原则，就是在经营性房地产评估的时候，需要高度关注房地产未来可能的收益，不要总是将目光放在过去成本上；坚持谨慎原则，在评估的时候有很多的因素需要考量，要保持以严谨的态度去面对，继而确保抵押评估报告朝着更加全面的方向进展。

（二）常用房地产抵押评估方法的局限性

1、市场法的局限性

市场法的本质是，找到市场上同类型或者类似的房地产产品，将其作为评估对比对象，进行量化处理之后，对于其中差异进行调整，最后以参照物的近期交易价格为参考，得出房地产的价值。很明显，对于一些房地产市场比较发达，交易也比较频繁，同类型可比性房地产评估比较多的区域，完全可以使用这样的评估方法。当然，这种评估方法是有不足的，市场法所依据的是替代原则，对于房地产市场发育程度，抵押案例多少有着一定的要求，我国很多地区的房地产市场是不健全的，很多信息都不是公开的，经营性房地产抵押的案例也比较少，这样就可能使得此方法的使用参考物处于难以寻找的状态，还需要考虑到经济环境、房地产市场、政策等因素，加上房地产的经营方式是多样化的，往往没有一定数量的可比方案，修正难度也会不断提升。

2、成本法的局限性

   成本法的思路是：假设重新构造同样一样的房地产建筑物，需要花费多少成本，继而对于这样的成本进行重置，在此基础上对于被评估房产贬值的情况进行估测，减掉所有的贬值额，就可以获得当前房地产的价值。如果没有市场数据、没有市场依据，市场法和收益法不能发挥效能，此时就会以成本法为主导。成本法的局限在于：不能很好地反馈收益现金流对于房产价值的影响，如果是正在建设中的房地产，或者是刚刚建设完成的房地产，往往可以发挥效能，如果是其他的，其评估的准确度是有待商榷的。还有就是，对于抵押评估而言，评估的是未来的抵押价值，成本法是以历史为基准的，往往不能很好地反馈出未来的房地产价值。

3、收益法的局限性

   收益法的原理是，将被评估房地产未来预期的收益，合理地转化为评估的时间点上，折现值是多少，实际房地产的评估值就是多少。但是这种方法也有自身的局限：如果抵押房地产评估的目的是给银行贷款额度提供参考，评估过程就需要相当谨慎，评估值往往比较保守，并且看重持续性，此时就不能以市场价值来进行审视。还有就是经营性房地产作为抵押品的时候，未来处置的时候，往往会有出现变现的问题，对于有泡沫的房地产市场，经营性房地产经营会受到各种不确定性因素的影响，这样收益法评估就不能很好地将不确定性风险引入其中，很有可能出现过高的情况，对于银行而言，这就是一种巨大的风险。还有就是在传统收益法使用的时候，往往会将区域内相似房地产的收益额平均值作为参考，这种做法是比较主观的，往往不能很好的预测未来的价值。

二、房地产抵押评估方法的改进

既然上述提及的三个房地产抵押评估方法都是有缺陷的，就需要能够结合我国房地产抵押评估业务的诉求，思考我国房地产交易市场的特殊性，实现新的房地产抵押评估方法的生成。在此环节，可以尝试将抵押风险系数法引入其中，以实现房地产抵押评估的优化。

（一）抵押风险系数法的原理

    抵押风险系数法，是倡导先依照正常评估方法对于被评估的房产进行评估，获得市场价值的估算参数，再者对于抵押期间可能出现的各种风险进行研判，继而建立风险指标体系，再者对于抵押风险系数进行界定，在此基础上使用房地产市场价值，减掉抵押风险价值，就可以得到最终的评估值。

（二）抵押风险系数法的使用步骤

首先，需要对于经营性房地产的市场价值进行界定，此时比较适合使用收益法，在对于未来增长率、收益额进行预测的时候，要坚持稳健性原则、谨慎性原则，思考在此过程中存在的各种风险，比如思考出租率的问题，市场房价增长率的问题，对于费用成本进行预测，充分考虑可能存在的市场风险，坚持谨慎原则去进行测算，在折现率估算的过程中，评估结构对折现率变化是有敏感性的，此时更加需要做到谨慎处理。

接着，对于抵押风险系数进行测算。在对于风险因素进行量化的时候，要能够从多个指标多个参与体系中，去进行评价，此时使用的综合评价法，可以依照风险来源来对于影响因素进行分类，主要可以将其归结为市场风险，企业风险，房地产自身风险三个维度。接着依照三个类别风险，合理地进行细化操作，以市场风险为例，可以将市场容量、国内经济发展情况、经营性房地产归属行业、市场潜在竞争情况、政策情况、房地产未来走势。在此基础上对于一级指标、二级指标的权重进行界定，对于二级指标取值范围进行设定，巧妙地使用综合评价法，获取抵押风险系数。

再者，对于抵押价值进行计算。依照相关政策，在进行抵押评估的时候，需要扣除法定的优先受偿款，抵押权实现的时候，法定的优先于本次抵押贷款受偿的金额。

（三）抵押风险系数法的使用策略

    在深度理解抵押风险系数法的本质之后，清晰其使用程序之后，接着就需要切实的将其融入到房地产抵押评估业务中去。在此过程中还需要注意的有：其一，国家相关部门和行业协会，要能够积极主动成为抵押风险系数法的推广者，积极建立抵押风险系数法的使用标准和规范，鼓励更加多的房地产抵押业务办理的时候，可以以抵押风险系数法为主导，继而实现良好使用环境的构建；其二，不断反思在实际抵押风险系数法使用中存在的不足，思考其原因，不断地进行改善，确保抵押风险系数法的使用率不断提升。

三、结语

    综上所述，在房地产抵押评估的过程中，要能够选择更加合适的评估方法，这样才能够保证房地产抵押业务得以有效开展，房地产抵押市场的进步才会渐入佳境。当前使用的传统评估方法是有问题，要能够合理地合理地将抵押风险系数法使用进去，继而实现评估方法的优化，由此保证抵押风险系数法的使用质量不断提升。

参考文献

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