浅议城市更新语境下的建筑遗产保护利用实务

浅议城市更新语境下的建筑遗产保护利用实务

雷晓鸿

身份证号码：610103197004223691

一 城市更新语境下的建筑遗产

在城市化快速发展的这三十来年里，我们亲历了许多所谓高大上的建设项目，既惊愕于城市超速建设的强度，也惊诧于拆除或破坏原有城市文脉的强势。

常言建筑是凝固的音乐，构成这些音符的砖石瓦木以其围护的空间容纳了人们坐卧停留等生产生活的多种活动。随着电商的崛起，城市传统商业等公众空间功能面临必要的调整。那么，是拆除原有的建筑来满足当下功能所要求的空间呢，还是利用原有的建筑空间做文章呢？

应有的态度是：砖石瓦木没有错，怎可一个“拆”字了得？

从紫禁城到故宫博物院，从电子厂到798艺术区，从首钢到如今的钢铁工业区遗存，无不承载了以往某阶段某地段社会存在的记忆片段；同理，农耕凭借长城抵御游牧的功能虽然消失了，却至少成为我们凭吊怀古的旅游胜地，何况，建筑的本质在于其所围合的空间用于什么功能，譬如旧瓶不只可以装新酒，我们也可以装可乐的。所以，装的内容是什么，就可以叫什么瓶。醋瓶酱油瓶饮料瓶都可以叫，只是空瓶闲置实在是一种浪费，对比于目前城市空间的拥挤，大尺度空间的荒废的确算是暴殄天物。

好在这几年大家在电商冲击之后对城市空间的利用都有了积极改造的意向，不过，如何利用好不同地段不同结构方式的空间，同样需要经过结构评估、交通流线评估、可承载功能评估、消防评估等等。

小到街边小铺，大到荒废的工业区，这些构筑物无不是辛苦劳动凝结而成，也许建筑已经年久失修，也许因结构上的缺陷而成为危房，也许只是经营者提供的社会功能濒临消失而闲置，这些，皆可在客观地评估之后为建筑空间注入新的活力、赋予互联网时代的活力体验空间。对于业主而言，既可为社会提供更合理的经营等活动空间，又可挖掘旧建筑的超额附加值。于己于社会均有利，何乐而不为呢？

近年来，随着大规模新区建设、大体量大尺度建筑工程活动日渐减少，城市更新逐步回归城市惯常节奏的新城代谢过程，在该语境下，建筑遗产保护范畴的项目内容，较以往更为频仍。

建筑遗产保护，自1987年《保护历史城镇与城区宪章》(华盛顿)公布以来，在西方城市后工业化过程中便一直备受关注。我国城市化率快速提高的过程中，尚有充足的余地或者缓冲地带规避敏感的文物建筑保护范围，但到后期，城市建设活动在老旧城区一度到了必须见缝插针、腾笼换鸟的阶段，不可避免存在与历史风貌保护、街区肌理、地方文脉传承密切相关的甚至矛盾重重的建设活动。因此，城市更新阶段的建设活动，必然需要在更为宽泛的历史时空中对新旧建筑行为利弊得失统一加以权衡。

建筑遗产，按照城市建设相关规范，有文物建筑（含革命文物建筑）、历史建筑及历史风貌保护若干层级，广义上建筑遗产也包含有文化线路等非物质的成分，本文以下部分试图从城市更新的市场经济视角研判几处实务案例，希望能引导民间资本将遗产保护真正作为一项既能丰富人民物质、精神需求，又能获得正向经济回报的投资建设活动。

二 多维的建筑遗产传承实务模式

（一）昆明莲花池公园：

这是一个城市土地一级开发层面的遗产保护案例，为多方共赢的土地整理与开发模式。

昆明莲花池位于五华区，原址地势低洼破败，幸有陈圆圆画像碑遗存。碑文阴刻 “陈圆圆梳妆台遗址在铁路左侧联大校址内，即屹立碉堡之高埠，距此约百步耳”等字。吴三桂为平西王镇守云南时，陈圆圆随往。吴为其在莲花池建造安阜园居住。地望尚在，文脉亟待延承。整治该环境时，以陈圆圆相关遗迹保护为出发点，并结合莲花池文脉，从遗迹点织补为故事线，以线划分区域，临陈圆圆梳妆台遗迹形成苏式风格园中园—安阜园。

当时地段内的城市规划、城市设计在重整梳理时，比较务实地把保护事业落实到了建设用地市场的经济效益上，既保护了建筑遗产，又凭借保护成果带来了城市空间价值的提升，在建设用地经济收益方面覆盖了保护事业的经济投入。根据城市发展的后期评估，该项目相当超额完成了既定目标，在后续城市土地市场获益匪浅外，很好的保护了遗产，为现代城市营造了一处景色优美、人文魅力浓郁的公共空间。

上图：莲花池公园园中园，苏式风格的安阜园。

（二）紫竹书苑

这是一个文物建筑保护范围内旧建筑改造的风貌保护案例，为投资方出资完成保护利用、并与产权方收益共赢的整租经营模式。

紫竹书苑位于紫竹院公园西北侧，东邻慈禧行宫，北临运河。用地约18亩，原是一层为主的两坡顶建筑群，布局散乱无序。墙体、屋面及环境破败，大量已出租车位凌乱布局，因公园方无额外资金投入，由整租方出资委托设计人作全过程策划咨询。

该组建筑依照原状态，局部拆除，增加胡同空间，个别建筑局部挑高形成灰空间，整体面积规模并未增加。目前拆分为十余处套院子作为办公空间出租。

项目改造完成后，业主在数年内对整体环境维护管理也非常到位，地段范围室内外空间品质提升均显著，获得运维经济效益与社会效益的“双丰收”，疫情时期因其独立庭院空间的稀缺性，租金

甚至上涨，与其余写字楼退租潮对比明显，具有相当强的抗风险的韧性。

上图为整改前后效果对比

（三）西苑饭店7号楼

这是一个由产权方与承租人共同投资修缮的历史建筑保护利用项目。西苑饭店7号楼为北京市第三批历史建筑之一，产权方为国企。

西苑饭店1-9号楼2020年列入北京市第二批历史建筑名录（第一批如人民大会堂等十大建筑，第三批于2021年5月23公布）。该组建筑建于1954年前后，其价值主要体现在前苏联风格与传统建筑符号的折中主义历史风貌。其规整轴网的纵横砖墙及预制楼面，木构桁架屋面为典型历史印痕，材料及做法均具有明显的新中国建设任务亟待完成又须节材的历史特征。其超短周期完成建设的装配式工艺对今天的建设活动仍具有指导意义。根据历史图纸签名发现，该组历史建筑项目的总工程师为结构大师朱兆雪，他也曾主持人民大会堂60米跨度结构设计，因工作出色受到周总理亲自接见。

项目前期，委托建研院对该历史建筑结构进行了全面检测，设计方根据结构现有数据，结合原缺失不全的图纸，及历史上数次整改导致的现状进行综合分析评估，提出多种可参考的模式，后通过经济性比对，确定了减少负荷及局部加强主体结构的加固方案。

该项目维持原有外观风貌的基础上，更新了外窗等构件，以满足现代办公的使用要求，也更利于节能减排的低碳政策。并根据现实的无障碍等交通需求，设计预留了电梯井厅，内部布局根据使用功能调整了墙体洞口的位置，同时，对消防等级及设备设施专门进行了论证与优化改造，屋面防水根据现状进行了大修。

该砖混结构建筑三层走廊原为砖拱券，实际使用过程中。用闷顶形式遮蔽了屋面草架。鉴于该连续的拱券所形成的空间递进韵律也是该历史建筑价值所在，故设计中按照露明展示砖拱券的方式加以保护。一、二层走廊部分因其空间狭长，门洞低矮，后期采用门洞改造到顶的方式形成两列短肢墙体，空间效果提升明显（见图右）。

此外，三层屋面构架体系维持原状，对个别结构缺陷构件进行加固，并一次性清除了历史上数次功能要求但对于办公不合理的设备管线。

该案例采取了产权方资金欠缺部分由承租人补充的模式，通过经济投入，获得历史建筑价值的提升，并在空间使用者由双方按一定比例分享增值收益。

结语

综上实务案例可知，有效的保护离不开经济驱动力，保护利用及经济效益也是可以做到协同一致的。因保护而空间价值提升，又因空间人文价值的加持，使其经济效益凸显。

根据实务，我们初步确定了建筑遗产保护在城市更新进程中的工作流程：

1 条件输入阶段：摸清建筑遗产的底细，了解遗产的价值所在；对建筑本体结构安全消防及专业设备运维状况进行检测，对建筑空间的适应性进行评估；强烈建议使用BIM技术对主体建筑进行三维数字化描述；

2 建筑策划阶段：根据评估结果及产权方、使用方要求，比对地段规划要求，确定建筑空间最适合承载的各类功能意向；并形成对应估算以便决策；

3 方案确立阶段：根据功能要求进行空间策划、方案设计，结合BIM及意向方案比对概算，结合经济效益明确空间利用的方向，对方案比对时，应重视运维阶段能效的经济性比对；

4方案实施阶段：比对满足功能的各类设施设备及工艺，形成预算并实施；

5项目运维阶段：建议以BIM数字孪生及传感器设置等手段对结构消防安全因素及温、湿度等舒适性因素的数据统一采集并处理，建立长效可靠的运维机制。

总之，建筑遗产传承的经济驱动力，一定是城市更新实施中不可忽视的因素。所以，无论是对建筑遗产空间价值的挖掘、提升与变现，或是立足遗产打造IP，通过现实甚至虚拟场景流量变现回馈本体的保护，都是未来结合BIM、VR/AR及元宇宙可期的途径。