国有建设用地使用权出让合同性质分析

国有建设用地使用权出让合同性质分析

李泽宁 ,王瑞坤

内蒙古呼和浩特市地铁实业有限公司

摘要：国有建设用地使用权出让合同既具有法律意义上的保护，又可以保障国有建设用地使用权出让工作的顺利实施，在整个土地建设行业中具有至关重要的作用。因此企业需要做好风险防范、完善好国有建设用地使用权出让工作的合同的管理工作。本文首先对国有建设用地使用权出让合同的性质进行细致分析，之后给予国有建设用地使用权出让合同性质提出如何规范合同管理工作，提高合同安全稳定性的做法，合理防范合同风险，以期对相关研究具有一定的参考价值。

关键词：国有建设用地使用权出让；合同性质；合同管理

引言：国有建设用地使用权出让合同实际上是工程发包单位和承包单位为了明确双方在工程中需要承担的责任和义务而界定的、具有法律约束效力的文件合同。在国有建设用地使用权出让工作中使用合同管理，可以在一定程度上降低存在经济纠纷、责任纠纷的概率。

1. 国有建设用地使用权出让合同性质

进行国有建设用地使用权出让合同性质研究可知，对于《国有土地使用权出让合同》的性质，我国法律界认识不一。就理论界而言，民法学者认为其属于民事合同，行政法学者认为其属于行政合同。在审判实践中，以前法院将《国有土地使用权出让合同》大多作为民事案件来受理，依据是最高人民法院《民事案件案由规定（试行）》，该规定将土地使用权出让合同纠纷规定为第五个民事案由，属于房地产开发经营合同纠纷。但是，最高人民法院在2004年1月关于规范行政案件案由的通知中，把行政合同列为行政行为之一[1]。依据该通知，《国有土地使用权出让合同》纠纷的案由应当定为土地行政合同纠纷，应该属于行政诉讼范围。

所谓内容标准是指行政合同发生在行政管理领域，具有行政法律关系权利义务的内容，它体现着行政机关的职责。我们谈到行政合同，大多会举出例如政府(国家)订货合同，指令性计划合同，政府农副产品收购合同等。笔者却认为，这些合同只是国家或政府在经济活动中，为了实现国家的一定经济目的，直接体现政府意志，由政府规定基本合同条件的合同，它的目的是实现国家或社会或公共的利益，是作为政府实施经济行为的一种法律形式，它除了要服从经济规律的要求外，还必须遵循政府运作的基本要求，它是公法和私法的配合，行政和“商事”的交合，在本质上是“政府商事合同”，属于为社会法的范畴，而非单纯的行政措施[2]。政府从既定的政策和国民经济的要求出发，办企业、做买卖，从事生产经营。

2基于合同性质，规范合同管理工作

开展国有建设用地使用权出让合同性质发挥理念的研究，主要可以将研究内容总结归纳如下：

2.1健全合同管理的制度

为了避免发生合同纠纷问题时工作人员会出现互相推卸责任的行为，因此管理人员需要健全合同管理的制度，首先需要提升工作人员拟定合同文本的能力，使其完善好工程合同的制定、初步审核、复查、签订合同等相关工作。一旦察觉合同中存在问题或是具有容易引进纠纷的合同条款，需要立刻使用一些举措，依照法律规定的要求，合理解决工程合同中存在的漏洞内容，避免因合同中存在错字、错误文本问题而引发不必要的责任纠纷。工程施工建设行业内部竞争非常激烈，使用合同管理实际上是为了提高其适应行业竞争的能力。在强化工程合同管理后，可以在一定程度上避免出现施工问题和经济纠纷。合同签订双方仅需依照合同明确界定的义务履行责任即可，施工人员需要依照施工设计图纸以及合同规定开展实际施工，能够有效提升国有建设用地使用权出让工作的施工效率。

2.2提升工作人员的综合素质和专业能力

进行规范化的合同管理工作，需要相关工作人员具有较高的职业素养，在实施合同管理时，管理人员本身的综合能力将会直接影响合同管理工作能否顺利实施，因此相关单位应该努力提升工作人员的综合素质，完善好在职工作人员的后续培训工作，使其通过培训系统的提高专业能力水平。在工程施工之前签署合同，可以督促、管束双方各自履行自己的责任，从而保证国有建设用地使用权出让工作的施工质量、施工顺序、施工效率、施工技术能够满足施工规范的要求。如果施工单位不重视合同落实，将会造成很多施工问题，如施工时间过长，会增加人工费用，将会使施工单位获得的经济效益降低[3]。

3基于合同性质，提高合同安全稳定性的方案

根据国有建设用地使用权出让合同的性质及管理工作的重点，现提出以下几点提高其安全及稳定性的方法。

3.1创建合理的管理制度

工程合同的整个创建流程主要包括市场调研、策划方案、拟定合同、审核合同、签署合同、执行合同等，合同管理人员需要创建一个合理的管理制度，在制定合同的过程中，保证每一个流程都处于相对合理、比较科学的状态，除此之外，合同管理人员还应该全面监督管理合同实施情况，在工程结束后，还需要全面评价合同的履行情况。工作人员依照合同管理制度，以较为规范的管理方式管理合同制定、落实、评价全过程，有助于防范工程合同存在的风险。政府行政，其天性是层层服从长官和精心设计的权力制衡，不必直接顾及直接的经济要求和后果。

3.2建立信用评价制度

信用评价体系实际上是指合同的交易双方在互相信任、沟通比较及时、融洽的基础上，保证合同可以顺利签署与执行，通过该平台，可以清晰地展现出合同双方单位具有的信用状况[4]。因此，在合同管理过程中，创建一个信用等级管理制度，对合同签订双方当事人的经济状况、合同落实情况、单位经营状况等进行相对合理、客观、公平的评价，并且将这些客观评价内容直接输入到商业单位的档案管理中，便于土地建设单位快速查验合作单位的信用情况，避免其和一些经济状况不佳、合同落实不到位的企业展开合作，在一定程度上可以防范合同存在的风险。

3.3创建风险预报制度系统

风险预报制度能够有效减少合同中存在的风险，因此土地建设单位应该创建一个风险预报制度系统，并运用其分析评估合同的具体内容和合作对象，一旦审查出风险隐患问题，预报制度系统将会自动发出预警警报，土地建设单位即可以及时使用一些举措，最大限度地降低工程存在的风险以及损失。

相关工作人员需要借助相关理论知识以及自己多年积累的工作经验，审查工程合同中是否存在一些潜在性的风险，并需要认真查看合同中的每一条款项，并讲述应该如何化解合同中存在的风险[5]。只有通过这种实时跟踪监测、预警反馈，方可将工程合同中存在的风险降低到最小。

结论：对国有建设用地使用权出让工作实施合同管理，已经逐渐成为管理国有建设用地使用权出让工作中的主要工作，合同管理人员不能一味地模仿别人的管理方式，应该结合工程的实际情况进行合同管理，自觉监督管理合同的落实情况，只有减小工程合同存在的风险，方能有效保证国有建设用地使用权出让工作的顺利开展。

参考文献：

[1]刘明洁,杨戈.关于国有建设用地使用权出让合同性质的探究[J].资源导刊,2021(07):19.

[2]董彪.规范分析视角下住宅建设用地使用权续期规则探讨[J].法学杂志,2017,38(10):81-90.

[3]夏莹. 关于加强国有建设用地使用权出让合同行政监管的思考[D].上海交通大学,2017.

[4]王敬波,李晓果.国有土地使用权出让争议解决新探索——以江苏瑞豪置业公司建设用地使用权出让合同纠纷案为例[J].法律适用(司法案例),2017(04):7-11.

[5]庄幼绯, 关于国有建设用地使用权出让合同监管机制与内容的研究. 上海市,上海市土地交易事务中心,2012-07-01.