物业公司工程管理探讨

物业公司工程管理探讨

徐,慧

南京银城物业服务有限公司，江苏省210000

摘要：我国建筑业的迅速发展离不开各行各业的大力扶持。从现阶段物业公司的各项经营指标来看，在改革和发展的不断深化和不断完善的今天，物业公司必须要在当前的形势下，不断的提升工程管理水平与模式的转型和业务拓展，才能在现阶段更加激烈的市场竞争中做大做强。

关键词：物业公司；工程管理

随着人民的生活水平的提高，中国的住房从初级阶段发展到了成熟的阶段，人们对自己的生活品质的要求也越来越高，所以住房问题也就显得尤为重要。然而，由于房地产市场需求的不断改变，当前物业公司面临的最大难题就是融资不足。为此，物业公司应加强自身的工程管理，以确保工程质量，减少投资。

一、物业公司进行工程管理的重要性

（一）工程项目前期介入阶段

在工程前期的规划、设计中，物业公司要对小区进行合理的改造，以达到小区整体的美观，方便后期的维护与保养。如通风，冷却，排水，紧急照明，消防队设备及其它电气设备；熟悉电力设备的分布、线路走向和埋设位置；地面交通流量的入口设计是否合适。在工程建设中，由工程技术人员参加，并对工地进行监督、记录，并对其进行前期的前期管理。

（二）物业承接查验阶段

在此前提下，必须从业主的利益出发，从业主权益的角度，检查房屋质量及配套设施的质量，为物业服务期的建设打下坚实的基础，并明确建筑与物业管理的职责。组织工程技术人员按工程质量要求，对房屋及其附属设施进行严格的检查和验收，并将存在的问题归类、汇总、整理，并由开发商组织施工单位进行整改和维修。

（三）物业工程交付使用阶段

物业公司在交付使用阶段，对各项设施及设备进行定期检查，如供电，配电，给排水，消防，电梯运行，安全监控，智能通讯系统等。对技术含量低、投入少的维修项目，可以由物业公司工程部直接进行；对于在质量保证期间工作量较大的维修项目，物业公司应主动与开发商联系，并落实相关部门的相关事宜；对已超过质保期限的公共部分和公共设施的维修、更新、改造，可拟定维修、更新、改造方案，并征得有关业主同意后，使用专用维修基金进行维修，并由具有资质的施工单位进行维修。物业公司的员工要对各种问题进行跟踪，并督促有关部门按时完成整改和检修。

二、智慧社区中物业公司工程管理的应用服务

“智慧物业”是物联网、云计算、移动互联网等新一代信息技术的结合，为物业的主人和用户提供安全、便捷的现代智能居住环境。并将其与智能化物业管理的属性相结合，形成了一套综合的物业服务体系。在此基础上，将停车场管理、闭路监控管理、门禁管理、智能消费、电梯管理、安全巡逻、远程抄表、自动喷水等功能模块整合在一起，实现小区的统一管理。比如，可以使用移动互联网和智能手机来简化原来繁琐的维护流程，预订服务和购物。发展与推广相关的智能APP，是物业公司发展的大势所趋。

（一）智能化强电应用场景

物业公司日常的强电管理业务，主要是“供电、用电”，供电是为整个小区供电，供电是指用户在用电的过程中，需要由物业提供1对1的供电。物业强电场景分为电力设备维修和电力用户服务两大类[1]。

对电力设备的维修主要是检查、防护、保养，所以会产生“电压、电流、电阻”的读数监测需求，同时还需要“温度、湿度、防水、防火”的防护需求。目前市场上的电感、温感等感应器都已经成熟，只是智能控制还在研发中，智能控制系统可以极大地提高检测和保护的效率。维护方案更注重通知和信件的及时性。

向用户提供服务，就像是设备维护一样，是一种产品逻辑。目前在一户一表的情况下，电力公司已经实现了相关的应用界面，但目前供电局不支持随时抄表查表，这是物业现场服务场景比较好切入点，这是物业现场服务场景比较好切入点，通过供电局接口登录数据，存入云端+线下服务录入应该可以实现。

（二）弱电应用场景

弱电的应用，比电力要复杂得多，比如消防、监控、门禁、防盗、网络等等。消防场景最重要的应用就是“发现、疏散、灭火”，热感、烟感等技术已经出现在了市场上。而“疏散”，则是让使用者接收到的信息，再加上现场的紧急逃生指南，“灭火”在现在的新小区里已经很完善了，但最常见的问题就是施工和管道老化，导致管道的压力太大，或者太低，这已经不是单纯的智能了，而是需要硬件上的改进。

（三）给排水应用场景

水、电、气、网络是四大基本供应，缺一不可。“供水”指的是从市政自来水进入园区，经过存储、增压、输送的流程，主要包括：供停水信息、用水量查询、水费查询、水压监控、压力管控、水质监测等；智能化的可能性很大，远程仪表、压力传感器等技术都有了，但要解决的问题，就是要开发出更多的智能部件。可以实时读取水表、管道水压、设备运行数据、水质检测报告，还可以向用户提供分布式的智能组件，降低爆管的可能性[2]。

“排水”的应用并不多，通过排水系统中的浮球，以及信号传输装置，可以提前发出警报。在此之前，最主要的是保证排水系统的正常运行。

三、物业公司工程管理养护和维修资金的使用

（一）物业公司工程管理养护

首先，维修电力系统。小区的电力系统属于物业管理与维护的范畴，物业要定期对其进行日常的检修，以确保电气的正常运行，避免因电气故障给用户带来不便，以及由于不能及时维护而增加维修费用。另外，物业公司还要对变电站的配电房进行巡查，实行值班制度，确保变电站的安全稳定运行。另外，物业公司也要加强对楼宇内部的冷冻机组、电力设备、空调机等电气设备的保养。建筑内的电梯、照明系统等也属于物业的管理与维护范畴，同时对于某些特殊的电气，例如电梯，也要设立原始的档案、维护档案等，以便于管理。最后，在物业公司的责任范围之内，物业还要承担部分业主所要求的收费服务。

其次，暖通、空调、给排水等方面的管理。建筑物内的供暖、制冷设备系统必须进行定期的维修，必须确保设备的正常使用；另外，对锅炉、空调等设备进行维修，一旦发现有问题，必须向有关部门汇报，并进行应急处置；同时，物业也要按照机房和锅炉的维护制度，对这些地方进行定期的维护，并制订出一套科学的规划，并实施相应的规划；另外，供水、排水、消防等设备也要由物业公司自行进行保养，并将保养的时间、遇到的问题、修理的状况等详细的记录下来；为了确保小区内各系统的正常运转，物业公司要确保各系统的高效运转，从而达到节能降耗的目标。

最后，物业必须承担与建筑有关的全面维护工作。例如，建筑里的热水炉、卫生用品等，都要定期的维护；各类下水道，如下水道，亦属物业维修及整改范畴。同时，房屋结构门窗、天花板等都要进行定期的维护和改造。另外，对房屋的简易设施进行维护和调试，也纳入物业管理的范畴[3]。

（二）物业公司维修资金的使用

设施设备的管理是物业公司经营活动的技术依据，加强对设备的维护，可以有效地提高设备的使用寿命和维修时间，节约维修成本，降低企业的停工损失。在不影响项目管理质量的情况下，节省能耗，减少不必要的损失，可以有效地降低物业管理费用。比如：在保证照明条件的情况下，尽可能地使用节能灯，降低耗电；利用声控开关控制走廊的灯光，利用时控开关控制街灯，防止在没有人的时候造成资源浪费；小区供水系统采用高效率、高效率的电机，淘汰常规的电机，并对恒压供水系统采取适当的节流加减泵，以取代大功率的变频调速技术。

物业管理既包括公共部分、设施和设备，也包括对私人部分的经营和管理。对这些资产的运营和管理往往为地产公司带来了丰厚的收益。如果经营得当，经营得当，那收益就会翻十倍百倍。主要的商业资产包括商店，停车场，俱乐部，广告场地和其它可以供租赁的财产。应当以计划和透明的方式进行经营。首先，业主享有信息和收益的权利；同时，也有利于公司的拓展业务的长远、稳健发展。

结语

物业工程管理是物业管理的重要内容，是一个贯穿于工程设计、施工、竣工、交付使用的系统工程，充分考虑和防范后期的问题，不断提高物业工程管理的专业化、规范化水平，才能提升业主满意度，将物业项目管理工作整体落实到位。

参考文献：

[1]王作娟.物业公司风险管理识别及管控举措[J].投资与创业,2022,33(03):211-213.

[2]龙斯韵.H物业公司的现金流管理研究[D].贵州大学,2021.

[3]尹敏.T物业公司中层管理人员的绩效考核研究[D].桂林电子科技大学,2021.