房地产行业财务风险应对策略分析策略

房地产行业财务风险应对策略分析策略

刘银铃

郑州航空港区绿地航程置业有限公司  450000

摘要：财务管理是企业管理工作的重要组成部分，其经营发展过程中难免会遭遇不同程度的财务风险问题，企业财务风险的识别与控制能力决定着企业的生存发展空间和综合竞争能力。房地产行业自改革开放以来实现了飞跃发展，在我国经济市场中占据重要地位，并且基于房地产发展特点，一旦出现财务风险问题势必会给整个行业带来较大的经济损失，重则致使企业破产清算，因此如何提升房地产行业财务风险防范意识和风险应对能力成为房地产行业发展的必然趋势。基于此，本文详细阐述新时代背景下房地产行业主要面临的财务风险问题，并提出有效的解决措施，旨在促进房地产行业实现有序发展，望予以借鉴和参考。

关键词： 房地产企业； 财务风险； 风险控制；综合竞争力；

房地产行业的财务风险顾名思义指的就是受内在因素或外在因素影响导致财务活动实际发展目标与预计目标存在较大的偏差，导致房地产行业出现较大的经济损失，影响房地产行业正常发展制度。我国房地产行业自改革开放以来实现了飞速发展，对解决我国城市人口住房问题以及促进国民经济发展起到了重要的作用，但是作为高收益行业，房地产行业自身发展特性也伴随着较高的财务风险。目前我国房地产部分企业资产负债率在70%—90%之间，并且随着时代的发展我国政府实施宏观调控，金融政策的实施也加剧了房地产行业的财务风险。因此，房地产行业应当适应时代发展变化，积极提升财务风险识别以及抵御能力，提升综合竞争能力，促进房地产行业实现可持续发展。

一、房地产行业财务风险现状

（一）政策环境带来的财务风险

房地产行业具有低投入高收益的发展特征，其生存发展与我国宏观调控政策存在十分密切的联系，房地产行业是我国经济市场的重要组成部分，对保障国民经济稳定发展具有十分重要的意义，因此为了保障房地产行业持续平稳发展，国家应当从多角度制定财政政策和土地政策等对房地产行业进行有效的监督和管理。2020年我国监管部门提出“三线四档”政策。对房地产行业有息负债增长限额进行了严格的规定和控制，在资产规模上放弃戴上“紧箍咒”， 强行去杠杆，实现了对借款方房地产企业以及贷款方的有效管理。将银行分档并对其可提供房产贷款比例设定上限， 筹资比例以及贷款规模都加以限制， 由此可见我国对房地产行业管理的决心和力度。房地产行业发展规模较大，涉及内容众多，因此我国税务部门针对房地产行业的税收种类也多种多样，从建设到销售等多个环节中均涉及了不同类型的税收内容。基于多种多样的税收类目，同样也为房地产行业开展税务筹划提供了便利，即在合理合法的前提下积极采取有效的手段降低税收，减少房地产行业的税务压力，但是若是房地产行业在降低自身税务负担的同时增加房产售价，则增加了购房消费者的经济压力。因此，为了杜绝此类问题，我国部分地区开展了房产税试点工作，对遏制房价飞速上涨，减轻购房者经济压力，起到了一定的作用[1]。

（二）行业竞争带来的财务风险

根据调查显示，自2010年起我国全国范围内房产销售数量涨幅较大。房地产行业具有低投入高收益的发展特征，其开发项目建设投入资金相对较少，建成后即可向市场进行发售获得大量的资金，因此房地产行业市场发展规模越发庞大，越来越多的房地产企业加入其中，加剧了房地产行业竞争形势，部分房地产企业逐渐成为经济市场的零头企业，举例来说，万科等，在长期发展中形成了较大的发展规模和雄厚的竞争实力。但是仍有部分房地产企业因资金以及建设经验等问题发展空间逐渐被压缩，因此，该部分房地产企业为了获得生存机遇，采取了“高溢价以及高成本”等方式扩展发展规模，以求在激烈的市场竞争中获得一席之地。

（三）消费者购买力下降带来的财务风险

随着时代的发展越来越多的农口人口为了工作向城市内部涌动，城市人口数量大量增长，住房问题越发紧张，由此为房地产行业的快速发展奠定了基石，往往出现一房难求的激烈现象。并且随着部分地区城市工业化发展，部分商人大量买房开展房地产投资，力图用房产获得大量经济收益，由此开展了“炒房”热潮，房价逐年升高，造成了恶性循环。因此，为了遏制房地产行业不良发展现象，政府纷纷出台相关政策，对房产投机倒把行为进行制止，政策实施后我国部分城市房价逐渐平稳，购房消费者的购房冲动得到遏制，期待房价回落时再进行购买[2]。

随着政策的不断实施，我国商品房的投资属性也逐渐回落，购房人群逐渐下降，房价处于平稳状态。此时，房地产行业为了进一步促进消费者购房需求，获得经营收益，往往会采取多样化的促销方案，举例来说，购房赠停车位以及一系列内容。相反购房消费者在投资理性逐渐回归以及房价逐渐平稳时，纷纷对各个房地产企业提出的促销活动进行反复对比，并对房地产采取持续观望状态，由此导致房地产企业之间出现了不良竞争现象。除此之外，由于地区不同、购房消费者群体喜好不同等因素影响，各个房地产企业商品房的销售情况不容乐观，以往的商品房供不应求的现象一去不复返

[3]。

（四）替代品带来的财务风险

“租售同权”政策一经推出加剧了房地产行业的生存压力，“租售同权”顾名思义就是房产租赁者与购买者享有同等的权利，对保障租赁者的各方面权利起到了重要的作用，铜焊丝该政策的出台也缓解了部分购房消费者的购买欲望，而是根据自身需求货比三家，对房地产企业推出的促销方案进行反复对比，并对房产所在区域的各项基础设施进行观察。在商品房出售情况不理想情况下，房价势必有所回落。“租售同权”政策的推出是国家对租赁者权利的保护，也是扶持和发展租赁市场的重要举措。由此我国大量闲置房屋得到了充分的利用，进一步削弱了购房消费者的消费需求。同时，保障性住房等替代性产品也解决了我国多数城市低收入群体的住房需求，进一步增加了房地产行业的发展压力和财务风险[4]。

随着时代的发展，我国财政部分加大财政支出用于保障性住房的投资和建设，例如经济适用房等，保障性住房建设面积逐年增加。保障性住房是我国商品房的主要替代品，随着保障性住房建设面积的不断增加，对房地产行业的发展产生了重要影响，导致房地产企业资金回流速度缓慢，房地产行业整体销售行情不景气导致商品房销售价格一再跌落，房地产企业利润空间被逐渐压缩，由此大幅度增加了房地产行业的财务风险。

三、房地产行业财务风险应对策略

（一）融资来源多元化，合理控制负债规模

随着“三线四档”政策的制定和出台，我国房地产行业采用的传统融资方式已经无法使用，例如银行贷款等，若是继续沿用势必会增加房地产行业的财务风险问题，因此房地产行业需要适应时代发展变化积极开展多渠道的融资方式，对负债规模进行合理的控制。我国出台的相关政策对于上市房地产企业的增发新股空盒子力度虽然相对较强，但是房地产企业依然可以采用永续债， 发行专有基金等方式将公司数额较大债务转化为所持股份的方式增开房地产企业的资金持有量。除外部增加融资渠道外，房地产企业还可以从内部着手吸收资金，让员工成为企业股东，不仅能够降低外部筹资风险，还能提升内部员工工作热情，增加对房地产企业的归属感，对降低企业财务风险具有重要意义。另外，房地产企业在生存发展过程中，还应当对借款利率进行合理的控制，对债务资本占比进行合理调整，将负债规模控制在合理范围之内，大幅度降低房地产行业财务风险，促进房地产行业实现长远发展[5]。

（二）建立风险预警防范机制，加强预算管理执行力

房地产项目的开发和建设是房地产行业主要内容，但是由于开发项目建设管理涉及内容众多，因此可能会产生一定的财务风险问题，企业需要立足于实际情况构建完善的风险管理分析目标，并对潜在的财务风险问题进行精准地识别并制定完善的财务风险防范方案。建立房地产行业的财务预警系统，合理设置财务指标，并对房地产企业的盈利能力以及运营能力等进行重点分析，通过建立数学模型和比例分析这类的定性定量方法，加强国内外房地产行业发展信息的收集与整理，及时分析并判别企业内部存在的财务风险问题，引起行业重视，并根据财务信息进行科学决策，有效规避财务风险问题[6]。

除此之外，房地产行业有害应当制定完善的财务预算管理机制和预算指标体系，针对财务重点工作内容，例如项目预算和资金预算等。在资金预算工作中，房地产企业应当根据开发项目建设进度等对各项资金和优势资源进行合理的安排，做好定期汇报工作，并对资金预算情况进行定期检查，确保资金预算实施情况符合预期标；在项目预算工作中，房地产企业应当对项目施工费用以及开发费用等进行全过程预算，保障投资决策的科学性和有效性，尽可能降低房地产行业财务风险问题。

（三）紧跟政策导向，科学规划投资项目

国家政策对经济市场的发展风向具有调控作用，因此如何准确识别市场发展机遇，充分享受政策红利对房地产行业的长远发展具有十分重要的意义。在新时代背景下，我国各地区房地产开发市场逐渐趋于饱和，国家重点关注项目以乡村振兴为主，在此环境背景下，房地产行业需要提升市场敏感度，即市场发展趋势进行预判，如此才能在经济市场中占据领先地位。房地产行业具有“低投入高收益”的发展特征，其投资风险高的主要缘由便是对开发项目进行盲目跟投，部分投资项目虽具有显著的短期效益但是无法为其带来长远的发展，导致资金大量投入无法回收，增加房地产行业的财务风险。因此，房地产行业在开展投资项目过程中应当对投资比重进行合理的控制，做好投资项目的调研与分析工作，做好合理规划，确保投资项目具有较强的可行性和收益回报率，避免将大部分甚至所有资金放到同一个项目当中。另外，还要对国内外政策变化形势等进行关注和分析，科学分析投资项目，提升资金利用效率，减少财务风险问题[7]。

（四） 健全内部控制， 增强风险意识

房地产企业发展规模相对较大，涵盖多个职能部门，例如建设部、业务部、销售部以及财务部门等等，各个部门之间存在激烈的内部竞争，信息沟通和联系相对欠缺，因此若是缺少完善的内部控制制度，便会导致房地产企业内部出现各自为政的现象，无法站在企业整体角度思考问题。房地产企业在建立整体内部控制制度的同时，各个部门内部也应当构建相应的内部控制体系，明确分配各个部门具体的责任范畴和权利义务，确保各个部门彼此独立、相互协作，加强信息沟通和共享，实现统筹发展。

财务管理工作与房地产企业内部管理各项工作存在密切的联系，因此各项管理工作中也存在一定的财务风险问题，因此房地产企业应当充分认识到财务风险管理工作的重要意义，精准识别并判定财务风险，提升财务风险防范意识和应对能力，不得轻视财务风险产生的危害，否则势必会为房地产权企业乃至整体行业带来无法挽回的经济损失[8]。

结语

综上所述，随着时代的发展，我国房地产行业在经济市场中的占比逐渐扩大，商品房热度居高不下，为房地产企业带来了较高的经济收益。为了遏制房地产行业“炒房热”等不良现象，我国相关部门陆续出台了相关政策对此种现象进行有效的控制和管理，例如“三线四挡”等，由此可以得知我国对房地产行业发展乱象的整治力度。在此种大背景下，房地产行业若想实现有序发展，势必要积极响应政策发展内容及时作出调整，在积极应对外部风险的同时还要加强内部控制，提升财务风险防范能力和应对能力，提升房地产企业的竞争实力。基于我国目前因国家政策、商品房替代品、融资渠道以及同行业竞争带来的财务风险问题，房地产行业应当及时采取有效的措施予以应对和解决，从多方面着手全面提升财务风险抵御能力，并提升经济市场预判能力，找准发展方向，促进房地产行业实现长远发展。

参考文献

[1]杨玲玲. 房地产行业财务风险应对策略分析[J]. 中国乡镇企业会计,2022(8):51-53.

[2]滕朋远. 房地产行业财务风险应对策略分析[J]. 经济研究导刊,2021(17):139-142.

[3]林丽芬. 房地产企业财务风险分析与应对[J]. 财会学习,2022(19):17-19.

[4]张菡. 新时期房地产企业财务风险的控制策略研究[J]. 投资与创业,2022,33(8):117-119.

[5]曾雪. 房地产企业应对"三条红线"的财务管理措施探讨[J]. 当代会计,2022(16):78-80.

[6]李延莉,刘嘉伟. 新形势下定制家具行业的财务风险及应对策略研究[J]. 现代商业,2022(15):166-168.

[7]李杰. 企业财务管理面临的风险及其防控策略探讨[J]. 企业改革与管理,2023(1):137-139.

[8]李清建. 高质量发展背景下房地产企业融资风险分析及应对探析[J]. 国际商务财会,2022(23):93-96.