深圳市城中村规模化统租改造研究

深圳市城中村规模化统租改造研究

邱奕天

湖北工业大学 430068

摘要：深圳市城中村规模化统租改造工作在促进城市未来发展方面发挥了重要作用，同时也面临着亟待解决的问题。文章基于城中村规模化统租改造现状分析，探讨了统租改造过程中存在的问题并提出具体解决对策，有助于深圳市城中村规模化统租改造工作的顺利开展。

关键词：城中村；统租改造；深圳市

在城镇化迅速发展的时代背景下，许多城市面临土地资源难以为继的问题，其中一线城市表现最为突出。目前，深圳市土地开发强度已接近50%，大大超过了30%的国际警戒线，过度开发问题突出。此外，深圳住房自有率仅为23.7%，住房需求依然旺盛。在这一背景下，对拥有良好区位优势的城中村进行更新提升，进一步挖掘城中村承载能力，对深圳市的未来发展具有重要的意义和作用[1]。基于此，深圳市近年来推进城中村规模化统租改造，取得了显著的成绩，同时也面临着诸多亟待解决的问题，对其进行研究具有重要的经济意义和社会意义。

一、深圳市城中村规模化统租改造现状

深圳市城中村规模化统租改造工作最早始于2017年10月。当时，深圳市政府发布实施《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，要求下属各区级政府积极开展城中村规模化统租改造试点工作，成为当地拉开规模化统租改造工作大幕的重要标志。

随着城市的不断发展，深圳市住房供需矛盾日渐突出，政府为缓解上述矛盾，对企业参与规模化改造和统租运营相结合的整治模式提供了政策优惠，激发各路资本加大在该领域战略探索和布局，其中不乏一些对长城村改造有丰富经验的大型房地产企业[2]。例如，万科旗下万春公司计划开展涉及80个城中村改造工作的万村计划。同时，参与进来的社会资本还包括转租物业经营上具有丰富资源的中介力量，例如链家旗下的愿景集团就积极参与了深圳市龙华元芬新村的规模化统租改造探索。此外，还包括与深圳市各级政府有长期合作的国有企业。例如深业集团深度参与了水围村规模化改造。目前，在深圳市城中村规模化改造过程中，社会力量也有深度的介入，主要是与政府或企业展开深度合作，实施城中村公共空间部分的改造工作。

总之，经过多年布局发展，尤其在市政府相关政策支持下，深圳市城中村规模化统租改造工作呈现出多方参与、改造范围广的特点，发挥出其应有的价值和作用，显示出良好的未来发展空间。

二、深圳市城中村规模化统租改造中存在的问题

1. 村民核心利益保障不足

受历史因素影响，城中村的小产权房问题比较复杂和突出，处理这些问题具有较高的难度，一旦处理不当就会对村民的核心利益产生直接影响[3]。此外，深圳市政府部门虽然制定和出台推广统租运营模式的订正和协商政策，但具体补偿标准及补偿金额配置，仍旧由公司和基层政府谈判确定，城中村村民利益诉求难以得到共识，导致村民存在不满情绪。

2. 配套政策法规不完善

城中村规模化统租改造工作的顺利开展，需要科学有效的法规政策作为支持和保障。目前，深圳市未建立起科学完善的城中村规模化统租改造相关配套政策和利益冲突化解机制。例如，在诸多项目实施过程中，只能参考类似政策文件进行保障安置、社会保险及就业扶持。但这些政策规定偏于宏观且针对性差，在后续发展过程中缺乏相对应的具体实施政策。在此情况下，村民会对今后生活和收入来源产生担忧，导致政府、村民及企业之间的矛盾。

3. 运营商的运营风险较高

城中村改造工作涉及较多的利益主体，运营商仅是所有受益方中的一个，但在工作推进过程中，往往会承担治理过程中的全部风险，存在收益和风险的不对称。因此，现有运营模式不利于运营商参与积极性和主动性的调动，也不利于运营商融资活动的开展。在此情况下，部分参与企业会由于政府政策变动而撤出，最终影响到改造工作的顺利推进。由此可见，对运营模式进行改进和优化，积极防范运营风险显得尤为必要。

二、深圳市城中村规模化统租改造的应对策略

1. 构建科学有效的村民利益保障机制

城中村有其复杂的历史背景，都有自身的特殊特点，因此城中村治理过程中利益相关者诉求具有差异性，因此必须兼顾各方利益。首先，构建科学有效的村民利益保障机制，保障城中村村民核心利益，最大限度减少政策推行过程中的阻力。其次，做好城中村集体角色定位，最大限度缓解村民和运营商的利益冲突。具体来看，村集体必须在改造前对村民的态度和利益诉求进行全方位的调研分析，掌握村民民意和诉求。在改造规划过程中以村民利益为核心，村集体扮演好城中村村民和运营商之间信息交互和沟通的桥梁角色，做好相关政策尤其是新政策的上传下达，对改造过程中的问题予以积极的协调和帮助，做好村民引导和管理。再次，加强政策宣传，协调好城中村村民和外来者之间的利益。例如，通过政策宣传会和媒体宣传等方式，使城中村村民正确认知相关政策，尤其是认识到城中村改造在提高就业和获得社保方面的积极意义和作用，从而提高村民的配合度，确保城中村改造后居民能够主动融入到城市生活。

2. 构建和完善统租运营的相关政策法规

目前，我国各大城市都在进行大规模的城中村治理工作，但涉及该项工作的法律法规不多，现有的法律法规主要针对旧村改造和整体拆除。由于统租运营是深圳市近年来在城中村改造领域的新探索，属于创新性的思路和模式，因此在相关政策法规领域基本一片空白，难以对相关工作的顺利开展提供细化措施和长远规划等法律和制度保障。因此，各级政府和相关立法部门应加大法律法规建设，通过有效的法律和制度规范，解决统租运营实施过程中出现的问题。此外，针对城中村统租运营改造工作，必须构建完善的社会评价体系，从而激发社会公众参与的积极性和主动性，降低工作推进过程中各种突发性因素的影响。同时，科学有效的社会评价有助于政府和流动人员间良好关系构建，增加社会弱势群体在该领域的话语权，从而有效保证其合法权益。

3. 优化运营机制

城中村改造工作需要巨量的资金投入，而运营商的介入对缓解资金压力具有重要意义和作用，同时可以有效弥补政府和城中村集体在工作中的经验与能力不足。当然，城中村改造项目和房地产开发项目存在差异，其具有一定的公益性属性。因此，政府在城中村改造项目实施过程中，需要做好运营商的筛选，最终实现经济效益和社会效益的平衡。

从运营商层面来看，必须采取积极有效的措施做好运营风险防范工作。具体来看，运营商首先要协调和解决好村民补偿问题，最大限度保证城中村村民的合理利益诉求，为改造工作的顺利开展奠定坚实的基础。此外，运营商在项目实施过程中，必须严格遵守国家安全建设标准，最大限度提升房源品质和质量，积极配合新社区建设工作。运营商在租金设置上采取差异化的策略，尤其对那些长租租户给予一定的优惠，同时积极制定和开展多元化的租赁业务，确保租赁工作的顺利开展。

四、结语

深圳市近年来大力推进城中村规模化统租改造工作，在促进城中村改造工作顺利推进的同时，也引发了各利益主体的新一轮博弈。因此，城中村改造治理的核心问题是协调利益相关者的利益冲突，无论采用何种治理模式，应充分考虑政府、村民、外来人员、市场主体等核心利益相关者的利益诉求，寻求利益协调的切入点和平衡点，从而保证城中村治理工作的顺利开展，为城市的未来发展奠定良好的基础。

参考文献：

[1]梁城城.城中村改造投融资模式探讨——以深圳市城中村改造项目为例[J].房地产世界,2023(16):15-19.

[2]许倩. 城中村统租改造引发争议  深圳官方回应“妥善解决”[N]. 中国房地产报,2023-06-12.

[3]陈荣浩. 深圳城中村“统租”引关注  住建局：改造后租金原则上不涨[N]. 每日经济新闻,2023-06-07.