ZJ酒店水暖专业全流程复盘

ZJ酒店水暖专业全流程复盘

周楚

招商局蛇口工业区控股股份有限公司

ZJ酒店自2018年底启动，从基坑到酒店开业前后历经了近5年的时间，本人2019年初进入本项目，经历了酒店自方案阶段到施工图设计、工程招标、项目施工、主体验收、机电调试及酒店移交的全流程管理，现针对这四年多的工作予以梳理总结，希望对后续项目有所借鉴，尤其是做的不到位的希望可以在日后项目得以规避。

一、方案阶段

（一）暖通

1、冷热源选型不够合理：项目建筑条件狭窄，受限于建筑平面布局条件，项目用于冬季采暖制热（制冷季应急制冷）的设备选择了四台螺杆式风冷热泵，因场地有限，放弃了模块式风冷热泵。这也为后期的裙房屋面整体降噪带来了成本的增加。希望在日后其他项目的设计中，对于对噪音敏感的区域尽量采用模块式风冷热泵，以避免因噪音大带来的客诉风险。

2、空调气流组织设计合理：项目在装修设计的大力支持下，在宴会厅、宴会前厅、酒店大堂大空间区域采用了“分层空调”，实现了绝对意义上的“侧送下回”。1.本项目大空间净高达到12米，在方案阶段，暖通专业坚持采用分层空调理念，在前期和后期设计阶段，将空调送风设置在4m以下，大大将4m至12m区域的维护结构负荷与灯光负荷予以削除（热量通过顶部排风将热量带走），直接节能近50%，年节省近100万电费；2.最大可能将空调的冷量得以利用，暖通设计将全空气系统的回风口设置在距地500mm的人员活动区处，在有吹风感的同时也带走了人体的冷、湿负荷。

3、全空气系统多于风机盘管+新风系统：本项目在使用期间，由于在前期多数空间（除封闭空间外）都采用了全空气系统的设计，项目在空调方面的漏水点据酒管工程部对比反馈较其他项目少了好多。在漏水概率降低及检修口（天花上的补丁）减少的代价下，净高也有了300mm左右净高的降低，这同样是各方博弈协调的产物。

4、客房冷凝水回收节能显著：酒店359间客房的空调冷凝水均予以了回收处理，并将冷凝水集中收集至冷却塔补水箱内，既节省了水量，也通过27℃左右的冷却水供水替代了37℃的供水，年节省近35万水电费用。

（二）给排水

1、客房支管循环：项目在设计阶段没有做到完全意义的“末端支管循环”，虽绝大部分房间会在10s内出热水，仍没有“即刻出水”的专业执念。故在日后酒店设计中，需在最末端支管的热水出水点的末端做三通处理，将回水管从三通处接回至立管管井，可大大提高出热水速度。

2、热水系统节能效果需提升：各分区热水系统配置了多台热泵机组和热泵循环泵，为全开全关的控制方式，以酒店功能区为例，配置了8台热泵机组和4台热泵循环泵，自动运行时同时开启8台热泵机组和3台热泵循环泵，运行不节能。后续可增加热泵机组群控系统，实现热泵机组和循环泵的自动加减机，以实现节能运行。

（三）专业交圈

1、转换层净高不足，检修空间小：受限于建筑条件，酒店机电管线转换层板底净高1740mm，梁底净高1450mm，部分区域净高仅为520mm。转换层内负责客房区域的空调送排风水平主管、空调四管制水平主管、污水水平主管、废水水平主管及消防主管排布，虽做了精细的BIM管线排布，但无奈建筑条件受限，后期机电管线检修的难度极大。

2、智能化与机电专业交圈不利：楼宇自控系统控制逻辑及控制方式与机电设计图纸不一致，楼宇自控系统联动调试控制逻辑需与机电专业复核交圈后进行。例如：(1)智能化空调机组风管上有设置压力传感器，但空调机组并不需要定静压控制；(2)暖通图纸排油烟风机为变频设备，但楼控系统未设计变频控制点位；(3)暖通图纸送排风机为工频设备，但楼控系统设置了频率反馈及控制等。以上典型问题，通常是公建项目出现的问题，日后的项目需加强智能化与相关专业交圈的设计管理。

3、客房管井检修尺寸过小：在酒店设计中，管井永远是机电专业和建筑和装饰专业争论的焦点。ZJ酒店的检修门只有500mm宽，1900mm高，管井进深为500mm。管井内有空调管道5根、给排水管道6根、消防管道1根，共计12根水管立管。管井内负责两间客房的空调、生活水、热水及污废水任务，管井内管道排布密集，后期检修空间极小，检修难度极大，如出现爆管，严重的需要暂停整个立管共28间房的使用紧急维修。建议在其他项目上，需加大管井的检修空间，建筑和装修专业群策群力为机电专业落实合理的管井空间，为最后的使用运维做好服务。

二、设计阶段

（一）暖通专业管理

1、项目未预留空调设备冲洗阶段设备测供回水旁通阀门，导致在项目管道冲洗镀膜阶段花费大量时间，也浪费了大量的水与电，日后项目需予以规避；

2、本项目受制于建筑条件，冷却塔让位裙房屋面的风冷热泵上移至屋顶，屋顶有大量空调消防机电管线，无法保证排油烟风机出口距离冷却塔距离超过 15m的要求；

3、本项目得益于精装修的鼎立支持，在客房内共留有4个检修口，分别为：为风量调节阀服务的；为水平支路水管检修阀服务的；为客房风机盘管检修电机及翅片清洗服务的以及为风机盘管阀门及过滤器清洗服务的四个检修口，为后期酒店运维带来了极大的便利，收到了酒管公司的一致好评；

4、在空调风柜末端接管处系统与平面图中图纸没有明确标明，施工单位按照采购设备对应的接管尺寸安装了管道及对应阀门，导致局部阻力过大，水流量没有达到设计标准，换热不佳，唯有在增大系统水量强制加快循环的情况下才能达到设计标准，虽设计留有余量，目前也可以达到使用需求，但确实也提高了能耗，日后项目务必按照设备对应设计比摩阻下的水管管径予以复核后再予以施工（尽可能保证R≤150Pa/m），避免以上问题出现。

（二）给排水专业管理

1、项目在运营阶段发现，有裙房部分冷凝水是单独直接排至积排水坑的，水位达到一定高度会通过潜污泵将水压力排出，在经过天花的路径上保温是解决此问题最好且有效的方式；

2、机房内有多台设备，被伸缩缝截断，未在两侧做地漏以确保因爆管带来的机房泡水风险；

3、石英砂过滤器和活性炭过滤器未设置压力传感器及压力表，无法实现过滤反冲洗控制、无法判断脏堵情况，后期应予以关注解决。

（三）专业顾问的管理

1、做好机电顾问的全程监督管理： A.在方案阶段、初设阶段、施工图阶段做好审核销项工作至关重要；;B.本项目不同于其他项目，机电顾问不仅承接了机电方案的设计工作，同时承揽了二次机电设计配合工作，在方案和机电落地方面做到了“首尾呼应”，确保方案阶段与二装设计的一致并紧密落地，值得后续项目借鉴；C.做好机电专业各顾问的统筹工作，尤其要协调声学顾问、消防顾问、厨房顾问与机电专业内部的交圈，也应在协调方案设计、施工图设计以及装修设计的横向信息拉通方面做好做精做细。

2、做好消防顾问的事前、事中管理：ZJ酒店项目自方案到验收共经历了近5年的时间，消防顾问从设计的方案阶段、初设阶段、施工图阶段、二装设计阶段、验收移交阶段均给予了支持，也为项目的顺利移交提供了技术保障。

3、做好厨房顾问的过程管理： 有如下问题需要日后项目予以关注：A.厨房顾问要全程做好与业主及酒管的沟通，尽快尽准的将需求落地。回顾本项目有三点值得日后注意：a.酒店运营团队尽可能要根据酒管总部餐饮TS的初衷去对设备予以理解消化并运用，不要出现颠覆性的使用需求调整；b.作为业主方应在合理时间催促酒管各端口负责人进场提需，避免在施工过程中带来的拆改等无效成本；c.在与品牌酒店签订管理合同前期应将以上事项一一予以明确，明确职责范围、内容等，尽最大可能减少业主无效成本；B.厨房顾问要全程参与装修图纸的审核工作，尤其在冷库地面做法、污衣井收边收口、制服间窗口做法、厨房截水沟布置方式等方面应特别关注（ZJ酒店在厨房冷库做法阴角弧形导角上因装修图纸未交圈带来后期的签证）。

4、做好声学顾问的关键节点监督管理：在设备减震、机房降噪、客房声学、会议室宴会厅的隔音检测，需要声学顾问在各阶段各节点予以技术支持及验收，及时对样板验收并出具明确结果供后期批量施工规避问题；

（四）专业交圈

1、第五立面打造为亮点

项目部在管线排布上花足心思，在保证检修的前提下做好屋面机电管综深化设计的质量把控工作，努力将整齐统一的机电管线打造为第五立面的亮点，省去了常规项目因此而花费的“遮丑费用”，为公司节省80万元。

2、浮筑地台为设备减震做好护航

工序需满足以下工序才能确保浮筑地台良好效果的落地：①围堰内按专业计算做橡胶块排布；②围堰四周做橡塑缓冲及橡胶块上做岩棉；③岩棉上铺设钢板后二次浇筑混凝土；④围堰与二次浇筑混凝土周边用防火胶密封。

3、设备及管道减震降噪应做好弹簧减震器的选型

4、裙房屋面设备降噪是个系统性工程，需全专业全面复盘

（1）项目回顾及分析

前期声学顾问仅提交了大框架的降噪方案图，设备到场安装完成后，根据冬夏季设备运行工况予以模拟，对现场的敏感源予以了实测，发现原方案不能满足《社会生活环境噪声排放标准》3类声环境功能区排放标准。结合设备及敏感点实测噪声数据、现场设备实际安装情况及通风需求，施工单位聘请专业公司在声学顾问降噪方案图纸及招标技术要求的基础上进行了深化设计并取得了声学顾问的确认。

（2）关于日后项目的几点思考：①合同工作内容缺失（合同管理需加强）：声学顾问合同中关于设备降噪部分的设计范围不明确，不包括声学的施工图阶段（属于义务帮忙），而声学是对边界条件极为敏感的专业，施工图阶段未能体现出具体做法对后期的设计变更率影响较大；②设备选型需满足多维度限制条件：在方案阶段声学顾问虽理想的提出了对设备的噪声限值要求，但作为机电设备尤其是主机设备而言，设备的技术参数（制冷量、制热量、COP、耗电量）才是选型时最需优先满足的，如边界条件过多，会出现限制条件导致选型的唯一性；③声学顾问对机电技术参数专业需求不够明确：对于机电顾问前期提资噪音值的完整性 声学顾问没有清晰准确的界定（设备的测试距离；背景噪音；八倍频段声压噪音值；负载情况）；④边界条件过多带来的风险：较为复杂的项目都是问题出现后做消声隔声的处理，本项目特殊，受限于第五立面、外立面以及酒店客房及酒店公寓入住的限制（公寓2022年12月入住，酒店2023年7月开业），只能结合现有情况前置施工。这也因现场的多维不确定性给施工图的准确性带来了困难。

三、施工阶段

ZJ酒店是东城广场二期项目的其中一个业态，项目于2020年4月总包（水电工程包含在内）进场，2020年7月消防单位进场，2020年9月空调单位进场，2021年3月热水热源单位进场，2021年5月泳池单位进场，2021年12月28日毛坯竣备，2022年5月厨房单位进场，2023年6月开业。项目历经了三年多的机电安装工程，不同于其他酒店项目，项目分两次验收，2021年底毛坯竣备（一次消防验收同步取得），2023年5月取得二次消防验收合格。因酒店全区域均为装修状态，为避免在毛坯验收装修单位进场后带来的因管线不满足装修净高要求、管线排布遮挡装修造型等情况带来的大批量机电管线拆改情况出现。项目部突破常规做法，从工程出发，协调设计部装修专业前置提资，做到在一次毛坯验收时已按二次机电管线路由予以现场实施，最大程度避免了因一次二次机电图纸不一致带来的大批量拆改。装修的前置提资既避免了大批量的机电无效成本拆改，又将反哺精装修专业，可以在施工BIM的前置翻模下得到较为准确且真实的机电底标高。

在机电安装方面，因项目没有机电总包，在管理方面要将管理的颗粒度做细才能将工作做好： 1.下沉式管理要做足，不能轻信施工单位管理人员的一面之词，要和工人打成一片，在一线了解材料及设备的到场情况，也要关注工人工资的发放情况，安抚好他们的心情，项目的质量才能做好做精；2.施工BIM要先行，各家单位（总包机电、消防、空调、热水、泳池单位）对导出的各专业图纸管线的定位标高予以确认后签字，以此作为施工和验收的依据； 3.实体二次机电样板先行，将后期批量施工的风险降到最低，当然，在二次机电样板实施过程中没有装修单位的放线及配合参与，机电样板的初衷还是没有达到最佳。比如；回风管下方的筒灯需要12cm，但机电管线只预留了10cm作为天花吊顶的空间，剩余的2cm距离只能通过在空调回风管上安装“凹”型配件以配合筒灯的安装；4. 要求监理、各管理人员及带班人手一个测距仪，拒绝管理人员用卷尺量距离，最大程度将标高精细化。在各分包管理上也有如下心得体会： 

（一）空调

1、空调系统繁杂，对管道施工要求极高，为保证后期的调试及高效使用，项目的焊接钢管和风系统在现场安装空间允许的条件下都使用了顺水三通接法，最大程度为项目节能做好了准备。但仍有立管与水平管线连接处因装修净高限制无法做到弧形弯头连接，导致风系统调试时发现部分系统风量损失不小，是日后项目值得借鉴的。

2、空调系统机房众多，项目在满足检修的前提下，在机房的管线布置及设备摆放方面做足了功夫，争取将机房做成一个摆放整齐美观的产品。

3、在复杂机电系统的酒店管理中，空调单位应作为机电管理的统筹单位，这在总包管理体系下是一个吃力不讨好的工作，也没那么有管理力度，成效不大。所以在本项目中，尽可能早的将空调单位招标入场（滞后总包进场4个月），提前统筹机电管线的深化工作，为后期的批量施工留好管理余量。

（二）消防

1、不同于希尔顿酒店，本项目消防验收分为了两次，本着“减少无效成本”的职业操守，项目将二装机电管线前置在一次机电安装中予以实施，规避了因一二次机电图纸不一致带来的颠覆性拆改，消防排烟管线、喷淋管线、空调风管水管的一次性安装完成至少为公司节省约500万元以上。同时为了二次追位，提前在喷淋管线支管处预留三通和四通并用堵头封死，为后期安装节约了成本。

（三）总包

1、总包客房入户处管道共有5根支管（污水、废水、热水给水、热水回水、生活给水），因一二次给排水管线并非一家单位实施，很容易出现污水接入废水，热水回水接入其他给水的可能，项目部在施工时要求总包将各管道做好标识，最大程度给下游单位提供便利，同时也避免了后期系统不稳定的风险；

2、项目在客房管井内同时也出现了部分水管支管遮挡排水管检修口的情况，虽可以检修，但也给物业带来了不便，日后项目需予以规避；

四、筹开及开业阶段

    相较其他五星酒店的节奏，工程总监需至少在酒店开业前10个月进场，搜集协调反馈各部门需求、熟悉现场各机电系统为开业及调试做充足准备。ZJ酒店于2022年12月中旬确定的总经理，2月底工程总监正式进场，滞后了6个月。

（一）在顾问配合方面：因各自立场不一样，要把握好各顾问在筹开阶段对各负责板块的鉴定、服务、配合、签字工作，在保证项目开业的前提下稳住局面；

（二）在酒店TS方面：每月与TS做好对接，及时消化巡场记录反馈的问题，在其中做好沟通协调工作，建立良好沟通机制，为后期的移交做好基础；

（三）酒店工程部：酒店需在开业前三个月与酒店工程部（含餐饮部）做好各设备、系统的预移交及培训工作，为酒店开业后的移交做好充足准备，便于项目部人员可尽快投入下一项目的建设中；

（四）办理证照方面：项目部应做好消防验收、开业检查的主责工作，剩余的证照办理应以配合的角色全力支持好业主代表。双方应在开业前6个月梳理各类型证照办理流程，明确分工高效推进工作达成。