浅谈新型商务服务中心的改造规划和实践——以东莞市长安镇为例

浅谈新型商务服务中心的改造规划和实践——以东莞市长安镇为例

欧阳振国

广东泰和建筑规划设计咨询有限公司 广东东莞 523000

摘要：商务服务中心是城市中开展主要商务活动的重要场所，具备了服务、金融以及贸易等综合性质的功能，旨在为居民提供便利、舒适和可持续的服务。本文以东莞市长安镇为例，结合该镇的现状建设情况，通过本文的实践案例，提出构建新型商务服务中心的具体规划策略，为其他地区规划建设新型商务服务中心提供一些思路。

关键词：商业现状；长安镇科技商务区；设计规划；公共空间优化策略

前言

随着经济环境和群众生活的变化，商服中心等实体商业的生存空间遭到挤压，面临店铺空置，人流稀少等问题，我们即需要找到导致这些问题的因素，同时也迫切需要找到解决问题的思路和方法，以此为基础思考建设新型商务服务中心的策略。

一、实体商业现状

当我们漫步街头时，经常会看到一些商铺关门大吉，或者挂着转让或出租的牌子，各类门店纷纷陷入倒闭潮。而作为商铺集聚的商业中心，也经常会展现出门可罗雀，甚至黑灯瞎火的状况。这种状况由各种因素导致。

1、经济环境的变化

随着科技的发展，互联网在人们生活中的作用也越来越大。这些年来，电商平台行业的发展被日益发达的交通与互联网技术大大助推了其发展。人们只需要通过手机下单，货物就能轻松上门，而且购买的东西价格实惠，既可以货比三家，还可以退换货。在不急的情况下，人们更愿意通过电商平台购买产品。

其次是同行竞争的影响。当时市场经济刚刚开始兴盛的时候，一些人准确把握了商机成功创业；同时，随着改革开放经济腾飞，人们的购物需求旺盛，许多实体店也由此越来越大。但在现在信息发达的时代，顺应鼓励创业政策的扶持，许多人有了开店创业的想法。而为了能够吸引更多的顾客，一些店主恶意压价，为此甚至不惜降低商品质量，短期内，会有客户被低价吸引，但长期来看对客流量及其不利。许多实体店商户经营不善，倒闭关门。

2、群众生活的变化

2020年新冠疫情突然爆发，受疫情的影响，出于公共卫生安全的考虑，群众减少了外出活动的比例，这导致上街购物的人明显减少，导致很多实体店门可罗雀，往往扣除了日益增长的房租和人工等成本后便所剩无几了，甚至亏本。

三年疫情过后，经济确实在渐渐回暖复苏，但整体消费力仍未恢复。且经过几年的疫情生活，人们大多提高了抗风险意识，认为当前最主要的就是守住手里的现金，导致国人消费意向降级。而消费力的疲软给实体商业乃至整个商业圈造成巨大打击。

二、现状区位及建设分析

长安镇是环珠江口湾区先进制造基地、科技创新名城，东莞市综合服务副中心。本文案例为现状霄边华润商场所在街坊，位于长安镇总部核心区发展轴南侧，东门路以南，其北侧为正在规划建设的长安科技商务区。

在街道空间方面，中心区内主要为较为传统的城镇街道，呈现出“窄路密网”的格局。然而，随着小汽车数量的增加，停车设施相较不足，导致马路停车问题严重，严重影响了慢行空间的品质。同时，内部存在较多的断头路，给居民的出行带来不便。所幸区域公交系统建设较为密集。

在公共配套设施方面，周边为镇经济和文化功能集中的区域。除已更新改造的科技商务区部分区域，其他区域内的公共配套设施相对完整，但整体品质不高。

在公共开放空间方面，规划范围内已经建成了长安镇青少年宫、紫竹林等公共开放空间，宅前屋后零散分布着一些街头闲置地，公园、广场等开放空间之间缺乏有机的联系。

霄边华润商场改造项目位于长安科技商务区南侧，打造优质商务服务中心，即可提升城市形象，也可为长安科技商务区提供商务休闲服务。

三、规划目标与思路

为了打造集优质服务、绿色人文、活力共生于一体的优质商务服务中心，以下是规划的总体思路：

1、顺应建设浪潮，发挥集群效应；

长安科技商务区是长安镇镇重点推进的城市品质提升项目，是东莞乃至广东省重大规划政策之一，汇聚珠三角到全国的创新资源和科研人才。其2km内休闲配套较为丰富，但较为缺少商业配套。霄边华润商场改造项目补充区域短板，旨在为长安科技商务区提供优质商务休闲服务，同时与区域内增长的消费需求做呼应，发挥集群效应。

2、优化公共空间，活化人文生活；

霄边华润商场改造项目位于长安镇中心区，应做到优化开放空间，打造公共节点，并以绿道或步道有机链接区域周边各公共节点，提高生活品质和活力。

在对一些城市的商务区外部公共空间进行调研后可以发现，商务区活动的人群相比城市广场等休闲公共空间更加年轻化，不同时段会停留不同职业的人员，大部分使用者在休息的时候会选择隐蔽性较好的坐具设施，不论休息还是通话的状态都会更加自然。从生态直觉理论中可以看出，人们对于大自然有着先天的追求和向往，在忙碌的工作和学习之余，需要一个与生态自然接触的机会缓解高度紧张的情绪，因此商务服务中心外部公共空间中也应当加入相关元素，促进人们的身心健康。

四、规划内容及策略

霄边华润商场改造项目以“打造优质服务，重点空间设计”为核心内容，对公共开敞空间、街道慢行空间、层间休憩空间3大空间进行系统规划，辅以一定的空间优化策略。

公共开敞空间方面，结合对建筑高度、间距、宽度等要素的控制，设置令人舒适的界面通透性、天际线界面和开敞空间断面高宽比，并通过足够的建筑退让，打造城市界面疏朗的建筑组合，构造优质公共开敞空间。

街道慢行空间方面，向东西衔接现状万达广场、阳光国际等已经形成的公共空间；在东门中路与霄边大道交叉口形成开敞广场，塑造与科技商务区串联的步行节点空间，综合提升东门中路南侧慢行空间，重点提升项目东侧慢行空间，形成多轴景观带，提升中心区整体形象，打造连片开敞慢行空间。

层间休憩空间方面，结合凹凸有致的错落建筑形体，构建复杂多样的层间公共空间基础，加入生态自然、人文文化等相关元素，吸引人流进入。

空间优化策略方面，需辅以心理层面和行为层面的优化:

良好的户外景观可以激发人们积极向上的一面，使其获得心理层面的满足。商务区外部公共空间场地的特色和风格应当进行界定设计，以加强使用者对空间环境的归属感；空间结构科学的健康环境也能让使用者保持身心愉悦，达到提高活力水平的目的。

针对商务中心外部公共空间规划和设计，从使用者行为层面的四个角度，即活动类型、动作及尺度、习惯行为以及沟通交往优化人们使用公共空间的体验。

五、未来展望

经过长安镇的多年精心建设，现长安科技商务区城市服务单元和创新研发单元已初步建成，小天才研发中心和长安镇青少年宫已投入使用，OPPO长安研发中心已初步封顶。其他单元也将结合后续城市更新陆续建成。

霄边华润商场改造项目借助科技商务区带来的人流集聚和消费需求，意向打造优质商务服务中心和公共开放空间，希望成为成功可行的商业服务中心范例。

结束语：

商务区是仅次于居住区的人类活动场所，但新时期新形势的影响下，商务服务中心等实体商业遭受了较为严重的打击，希望通过环境提升、公共设施建设等一系列措施，结合项目周边的人流集聚效应，可以有效推动优质商务服务中心的建设，并加强研究和实践，不断探索创新方法和机制，为商务服务中心的发展建设做出贡献。

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