土地评估报告书写技术要点分析

土地评估报告书写技术要点分析

马小康

新疆华夏中信土地房地产估价有限公司 新疆乌鲁木齐 830000

摘要:随着近几年土地估价行业“双随机一公开”监督检查机制的推行，土地估价报告抽查评审的要求也越来越严格。估价报告是估价机构的最终产品，产品的质量则代表了估价机构的综合实力和估价师的估价业务水平，估价本身就是科学与艺术的结合，而土地估价师便是估价艺术的创造者，报告书写只有建立在坚实的理论和估价艺术的基础上，才能经得起推敲和审查，因此提升土地估价报告质量对于估价机构和土地估价师都是非常重要的。

关键词：土地评估报告；书写；技术要点

1绪论

2012年6月14日，国土资源部办公厅印发《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》，自2012年7月1日起，土地估价中介机构完成的土地估价报告一律开始实行电子化备案。结合报告评审标准要求，上传备案需要上传报告、签字盖章页、委托估价函、委托方营业执照、估价对象位置图、估价对象照片、土地产权证明材料、房屋产权证明材料、他项权利证明材料、背景材料、比较实例位置图及照片、估价机构营业执照、备案函、估价师证书等。报告的上传应注意完整上传土地估价报告和土地估价技术报告（评估工作底稿），并将两者合并为一个文档上传。签字盖章必须体现估价结果，即应上传盖章的估价结果一览表或土地估价报告（或技术报告）“估价结果”盖章页。委托估价函应完整上传，并且相关事项应与报告中相关描述一致。估价对象位置图绘制的过程中不要求标注位置和面积与实际位置和面积严格相等，画出宗地大致形状即可。估价对象照片应包含估价师现场勘查佐证资料（估价师现场照片），按照最新规定，估价师现场勘查前应在中估协网站上打印现场勘查证，并手持或佩戴现场勘查证拍摄照片上传。土地产权证明材料注意完整上传不动产权证书，不要漏掉附记页，对于出让项目应上传相关的征地批复文件。房屋产权证明材料应上传不动产权证或房屋所有权证，没有办证的应上传相关证明材料。他项权利证明材料中对于存在抵押权或租赁权的应上传不动产登记证明或租赁合同。背景材料一般包含现场勘查表、宗地图、规划条件、平面图、评估方法取费依据文件以及其他报告中用到的相关材料。估价机构的营业执照、备案函等应完整上传，特别是备案函估价师名单页也要上传[1]。

2土地评估报告书写技术要点分析

2.1报告各部分书写技术要点

1)摘要:这部分包含的项目有估价项目名称、委托估价方、估价目的、估价期日、估价日期、地价定义、估价结果、土地估价师签字。其中，对于“估价项目名称”末尾要体现估价对象所在市县的名称。“委托估价方”名称应与委托书上名称保持一致。“估价目的”中应说明是否符合土地处分的有关规定，如估价对象是否符合出让、转让和抵押等的条件。“估价期日”应说明确定的理由，特别是补缴地价款项目，应说明估价期日是否与资规局受理时间一致，还应注意相关文件对不同估价目的估价期日的相关规定。“估价日期”注意时间跨度不宜过短和过长。“地价定义”应有市场条件和权利特征的说明，还应注意一些特殊用途以及登记不规范等情况的用途、年期的设定。“估价结果”处对于出让项目应有相应的底价建议，底价建议可以从与区域基准地价水平的对比分析。“土地估价师签字”“土地估价机构签字”注意要完整规范签字，不能用签章代替签字。“土地估价结果一览表”应符合规程格式要求[2]。

2)估价对象界定:这部分包含的项目有委托估价方、估价对象、估价对象概况（土地登记状况、土地权利状况、土地利用状况），影响地价的因素说明（一般因素、区域因素、个别因素）。“委托估价方”名称与土地使用权人不一致时，应在此说明两者关系。“估价对象”中应充分说明估价对象的具体范围，具体说明是土地还是房地。“土地登记状况”描述项目要齐全，不要漏掉土地来源状况、土地级别等项目，对于未进行登记的土地要说明未登记的理由。“土地权利状况”描述项目要齐全，不要漏掉实际使用与证载状况的分析，关注他项权利中租赁权对评估结果的影响。“土地利用状况”除了描述估价对象现状利用及规划利用状况，还需要进行最有效利用的分析，对于已取得土地证的项目，还要进行土地闲置情况的分析。“一般因素”及“区域因素”项目要齐全，结合土地用途进行针对性分析，切忌过于空泛。“个别因素”中注意基础设施状况只描述宗地内的通平情况，不用过多描述宗地外几通属于区域因素中的基础设施状况。

3)土地估价结果及其使用:这部分包含的项目有估价依据，土地估价（估价原则、估价方法、估价结果），估价结果和估价报告的使用（估价前提条件和假设条件、估价结果和估价报告的使用、需要特殊说明的事项）。“估价依据”中注意列示的文件要注明文号和发布日期，不要使用过期作废的文件，要根据用途、估价目的及估价方法选择不同的估价文件依据。“估价原则”中应结合估价方法、估价目的确定相应的原则，如市场比较法的替代原则，成本逼近法的贡献原则，出让评估的价值主导原则、审慎原则及公开市场原则。“估价方法”中应特别关注规程中宜采用、不宜采用、慎用的评估方法，选择不宜采用、慎用或未选择宜采用的方法应充分说明理由。“估价结果”中应注意地价确定时两种方法充分的可信度分析和权重取值的合理性。“估价前提条件和假设条件”不要遗漏假设的估价对象用途、年期及容积率、估价期日的设定。“估价结果和估价报告的使用”充分阐述使用权的限制、报告有效期等。“需要特殊说明的事项”注意对估价结果可能产生影响的变化事项，如地价指数、开发程度、设定用途以及估价中特殊的技术处理的说明

[3]。

4)附件:附件应齐全完整，抵押项目注意要有土地证附记页或记事页、房产证（或其他建筑物资料）等资料，出让项目注意要有土地权属资料、土地规划资料，估价对象照片要有佩戴现场勘查证拍照的估价师照片，现场勘查表要完整填写并作为报告附件。

2.2估价方法测算技术要点

1)基准地价系数修正法:注意基准地价内涵描述、公布文件、修正体系的完整性。期日修正可参照2023年12月15日中估协发布的《土地估价参数调差测算指引》中的相关思路，采用地价监测成果指数、土地市场对比分析、房地产市场对比分析以及宏观经济指标对比分析等方法。地价测算时要严格按照当地基准地价报告中公式及修正体系进行测算，部分随意增减修正项，确需修正的，可在地价确定处对此方法测算结果进行调整。

2)市场比较法:案例选择时应注意案例内涵的可比性，比如，个别案例成交价格仅为出让金，而不是完整的宗地出让价格。比较因素的选择要有针对性，应结合土地用途确定。比较因素的修正幅度取值要综合考虑和平衡，对于对地价影响较大的因素的修正幅度取值应大于对地价影响较小的因素。在确定市场比较法最终结果时应对三个比较实例的比准价格进行充分的可信度分析[4]。

结束语

规程和评审标准对报告中各个项目的书写的规定起到互相补充的作用，实务中应将两者结合考虑。然而在实际报告书写的过程中，估价师往往容易忽视一些项目的书写，出现漏项或描述不充分、不合理的情况，导致报告评审分数较低甚至是不及格。要结合报告评审标准中的评分要点及不同估价目的相关指导文件，紧紧抓住得分点。要注意报告书写完成后的上传备案工作，完整上传报告及相关附件能够体现大量工作成果，避免一些不必要的扣分，因此掌握相关技术要点和报告上传备案要求对于报告提升质量的非常重要。

参考文献

[1]郭晓娜,陈睿山,李强等. 土地退化过程、机制与影响——以土地退化与恢复专题评估报告为基础 [J]. 生态学报, 2019, 39 (17): 6567-6575.

[2]张鑫,徐翟宇. 土地评估机构发展中存在的问题与对策研究——基于辽宁省的调查 [J]. 国土资源, 2019, (02): 48-49.

[3]卢婧. 江苏省土地估价行业发展现状、问题与对策研究[D]. 南京农业大学, 2018. DOI:10.27244/d.cnki.gnjnu.2018.001215.

[4]潘涛. 辽宁省土地评估机构的风险管理研究[D]. 石河子大学, 2017.