普通商品住宅投资环境因素刍议

普通商品住宅投资环境因素刍议

庞博

庞博（河北省社会科学院）

摘要：普通商品住宅的开发活动受到社会、经济、政治、法律、文化、自然、地理等因素的影响，这些因素的变化、发展及其相互之间的影响、作用，在一定程度上将影响普通商品住宅整个投资的最终成败。因此，对普通商品住宅投资环境因素的分析具有十分重要的意义。

关键词：普通商品住宅投资环境因素

0引言

投资环境作为影响投资目标实现的外部条件是基于投资的流动性而提出的，投资总要落实到一定的区域，若投资不能在区域间转移，就不会存在投资环境的问题。随着生产方式不断变革，技术、通讯和交通条件的飞速发展，投资者寻找最佳投资场所越来越便利，但同时由于不同地域、不同时点的投资环境不同，使投资者面临前所未有的风险，这就导致了投资环境风险分析的出现。

普通商品住宅是普通居民日常生活的物质载体和物质外壳，对普通居民来说具有举足轻重的作用，具备有民生性、政府干预性、供需多样性、效用多层次性等特点。由于普通商品住宅的特殊性，使开发企业的投资行为受到包括社会、经济、政治、法律、文化、自然、地理等方面在内的众多因素的影响，而这些要素相互作用就形成了普通商品住宅投资环境。

分析普通商品住宅各项投资环境因素，从根本上讲，就是要对影响普通商品住宅开发活动的各项因素的变化及其变动对投资活动产生的影响进行分析，摸清投资环境因素对整个项目的影响程度，使开发企业对整个项目实施方案的结果做到心中有数，减少投资的盲目性，并根据企业自身的实际情况，做出科学的决策。

1政策因素

普通商品住宅由于与普通居民生活息息相关，因此，在很大程度上受到政府的严密监控。政府对投资规模、投资方向的控制，对金融服务的控制，对土地供应、使用的控制，对交易的监管，对环境保护的要求，以及住房保障政策、税收政策，都对普通商品住宅的开发有一定程度的影响。

1.1产业政策产业政策的变化对普通商品住宅的需求结构影响非常明显。首先，在产业政策调整，使工业和制造业在整个国民经济中处于优先发展地位时，厂房的需求就会增加，这在一定程度上可能导致对包括普通商品住宅在内的其他房地产产品需求的相对下降。其次，在产业政策中，如果重视发展房地产业时，会给房地产开发企业和相关经营企业带来利好；反之，则会带来风险。最后，在住房产业政策中，如果重视发展经济适用房、廉租房等住宅项目时，会给普通商品住宅开发企业带来风险；如果重视发展普通商品住宅开发项目，则会给普通商品住宅开发企业带来机会。因此，普通商品住宅开发企业在对投资环境进行分析时，应对产业政策进行跟踪分析，及时掌握国家的政策走向，充分考虑产业政策对项目开发的影响。

1.2税收政策税收政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的有力工具，对房地产投资影响重大。房地产业牵涉到的政府税费名目繁多，例如：城市基础设施配套费、垃圾处理费、人防费、营业税、土地增值税、交易契税、规划管理费、质监招标费、抗震审查费等等，这样就使开发企业在成本控制时不得不更多的对税收政策进行分析。同时，各个地方根据自身实际对于房地产的税负水平也不尽相同，特别是许多税费减免政策灵活性很大，尺度不一。因此，普通商品住宅开发企业在进行投资决策时，必须考虑投资目的地的税收政策，特别要重点关注投资目的地真实的税负水平。

1.3金融政策房地产业是资本密集型行业，对资金的依赖程度很大，与金融业联系十分紧密，金融政策对普通商品住宅开发有很大的影响。首先，开发贷款政策影响普通商品住宅的开发数量。开发贷款主要包括工程进度贷款、贷款数额等方面。当针对普通商品住宅开发项目的贷款政策放松时，就有利于普通商品住宅开发企业获得开发所用的资金，将有更多的企业进行普通商品住宅的开发。相反，普通商品住宅开发贷款政策从紧时，就不利于普通商品住宅开发企业获得开发所需的资金，将阻碍一部分企业进行普通商品住宅开发市场。其次，消费贷款政策影响普通商品住宅的需求数量。消费贷款主要包括首付款比例、贷款期限等方面。由于购买住宅一次性投入较大，普通居民家庭很难承受，因此，一部分普通居民选择贷款方式购买住房。当消费贷款政策放宽时，首付款比例降低、贷款期限较长时，可以刺激和促进购房消费，普通居民对普通商品住宅的需求量就会上升。相反，当消费贷款政策从紧时，普通居民购房的需求就会下降。最后，利率调整对普通商品住宅的开发也有很大影响。一方面，当开发贷款利率调整时，开发企业作为融资主体，其开发的总体成本会相应的发生变动。在降息的背景下，总体成本会随之降低，相反，如果利率上调，总体成本就会增加。另一方面，当消费贷款利息调整时，对购房者来说，意味着支出成本会发生相应的变动。在降息时，支出成本会随之降低，相反，在升息时，支出成本就会增加。因此，普通商品住宅开发企业进行投资决策时，应该十分关注金融政策对项目开发的影响作用，在项目运作过程中，充分抓住有利政策、规避不利政策，提高投资效益。

1.4土地使用政策房地产开发项目均是以土地为载体，特别是普通商品住宅开发项目，对项目所在土地的位置具有较高的要求，因此，土地使用政策的变化势必对普通商品住宅开发产生重要影响，其主要表现为对开发成本的影响。土地成本是普通商品住宅开发成本的重要组成部分，在开发总成本中占有较高的比例。在一定意义上讲，土地价格的高低是决定普通商品住宅开发成败的重要因素。土地使用政策的变化，将引起开发成本的改变，比如使用期的长短、补偿费用的高低、土地的使用性质、土地出让数量、是否行使优先购买权等都直接影响着开发企业的成本。同时，政府为了避免地价大幅偏离合理区间，可能会采取一些调控政策，这些政策可能会给普通商品住宅开发企业带来不同程度的影响。

1.5住宅保障政策住宅保障政策指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房政策。住房保障政策的实施对普通商品住宅的供需等方面有比较大的影响。当住房保障政策主要措施侧重廉租房、经济适用房时，普通商品住宅的开发就会相应受到一定程度的制约。同时，随着经济的不断发展，人民生活水平的逐步提高，住房保障政策主要措施转向依靠普通商品住宅来满足人民居住需求时，普通商品住宅开发就会受到推动。

1.6城市发展规划城市规划设计对普通商品住宅市场的影响不是直接的，它要通过人的行为来实现。人的行为往往是利己的、短视的，受市场力量的影响大于受规划设计的影响，所以城市形态的变化，受人们行为的影响更大。规划者一般是通过政府在公共基础设施投资和政策法律的制定等政府行为，才能改变城市和地区的实体状况，所以研究规划对普通商品住宅市场的影响，必须结合城市建设目标，如加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基础设施配套完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市的基本框架：建成以中心城区为核心、卫星城市(镇)为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系等等。

1.7住宅市场交易监管政策住宅市场交易监管政策对普通商品住宅开发的影响主要涉及：政策效果、政策目标、政策部位、政策实施主体、政策手段等方面，具备两项基本职能：一方面是直接服务于市场，目的是调整开发商与消费者之间的利益关系；另一方面是间接服务于市场，采用行政手段，要求开发商和消费者服从政府管理，如产权登记、房地产税费制度等。

不完善的市场交易监管政策使得市场鱼龙混杂，有的企业采取不合法的、欺骗的手段谋取暴利，扰乱市场，打击消费者信心，给公平竞争的企业造成威胁。完善市场交易监管政策，有利于清除市场内部的投机者，消除内部的不良竞争，保障房地产市场公平、规范、有序和健康地发展，也能提高消费者信心，刺激消费。

1.8环保政策普通商品住宅无论在规划设计、施工建设阶段，还是在交付使用后，都会遇到绿化要求、污水处理要求、施工的外部效应等环保问题。随着经济的发展，生活水平的提高，城市管理对普通商品住宅规划及施工管理提出了越来越高的要求，相应的会增加开发企业的成本。同时，由于环保已经成为指导当前消费者消费行为的重要因素，如果项目具备较好的环境自理能力，也会成为项目的卖点，使消费者有所垂青。

2经济因素

普通商品住宅的开发是在一定时间、一定区域内进行的，开发项目所在地的经济总量、居民收入水平、地价水平、物价水平、市场供求关系、行业协作关系等因素，对项目开发的顺利进行有直接影响。

2.1经济增长经济增长是指一国或地区经济活动能力的扩大，其衡量标准是一国或地区商品和劳务总量，通常由国民生产总值（GDP）、国内生产总值(GNP)，或其人均数额来表示。经济呈现增长势头，表示国民所得提高，居民购买力也会相应增强，消费欲望强烈，对普通商品住宅投资有利。此外，由于区域之间、城市之间具体情况不同，经济增长快慢不一，从而使普通商品住宅消费潜力有强有弱，相应的投资风险大小也不尽相同。

2.2收入水平国民收入表明一个国家或地区在一定时期内投入生产资源后所生产出来的产品和劳务的价值或由此形成的收入水平，通常用国民收入（GIP）或人均国民收入来表示。收入水平影响对普通商品住宅的支付水平，也影响消费者对财富的预期，进而影响普通商品住宅的需求水平。在普通商品住宅支出占消费者收入比例不变的条件下，当国民收入的增加一旦表现为消费水平和购买力的上升，那么必然会导致对普通商品住宅支出的增加，从而促进普通商品住宅消费需求上升。因此，国民收入增加给普通商品住宅需求带来机会，收入下降对普通商品住宅市场形成风险。

同时，国民收入变动对普通商品住宅投资需求也存在类似的影响。在社会技术水平和投资的技术水平短期不变的条件下，当国民收入上升后，全社会中用于普通商品住宅投资的部分就会增加，在一定程度上就会导致普通商品住宅投资需求上升。反之，需求就会下降。因此，国民收入的上升或下降，都会使普通商品住宅开发面临着一定的机会或风险。

2.3恩格尔系数恩格尔系数是居民食物支出占总消费支出的比重，用于反映居民消费水平和消费结构，也反映一个地区的经济发展水平。居民的食品消费支出是随着其收入的增长而下降的，非食品消费支出则随着其收入的增长而上升的。

恩格尔系数同时也反映了消费需求结构优化的程度，恩格尔系数越低，表明消费需求结构层次越高，对住宅需求的支付能力就越强。根据专家分析，当恩格尔系数在40%时，住房消费在消费结构中所占的比重在15-20%；当恩格尔系数达到30%时，住房消费在消费结构中的比重在25-30%左右。在美国、英国、德国、日本等国家，住宅消费占生活费的比重基本达到20%以上，而在低收入国家，住宅支出则不到10%。

2.4价格因素

2.4.1物价。普通商品住宅作为不动产，具有保值增值的性质，物价总水平或者说通货膨胀的增长在一定范围内对于普通商品住宅的投资是有益的。通货膨胀会带动普通商品住宅的投资需求，从而带动普通商品住宅价格呈现比物价上涨更快速度的上扬。相反，物价上涨率过高，超过普通商品住宅价格增长速度，就会对普通商品住宅投资产生极大的负面影响。

2.4.2地价。地价主要包括一般地价、区域地价、个别地价。一般地价指影响所有土地价格的一般的、普通的、共同的价格，会对较广泛地区范围内的各块土地价格产生全局性的影响。区域地价指某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的区域特性，对该地区的各块土地的价格水平产生影响。个别地价指具体某块土地的具体情况如区位、面积、深度、宽度、地质、地势等因素对该块土地的价格水平产生影响。地价是普通商品住宅开发成本的重要组成部分，地价的变化给普通商品住宅开发企业带来更多的开发成本，增加了普通商品住宅的成本，提高了普通商品住宅的市场价格，对普通商品住宅开发有很大的影响。

2.5市场因素

2.5.1供给状况。供给状况主要包括供给总量和供给结构两个方面。第一，供给总量。供给总量包括己有供给量和潜在供给量，一般情况下，已有供给量对项目具有较大影响，但当项目处于规划阶段，离上市时间比较远时，潜在供给量对项目的影响比较大。供给总量给市场供求关系造成压力，从而形成供不应求或供大于求的局面，影响消费者对市场的判断，进一步影响消费者的心理预期，对销售产生正面或负面的影响，最终影响投资回报期。第二，供给结构。供给结构主要是供给楼盘在价位、类型、区域、方位和面积等方面的供给数量及比例结构。开发企业通过对供给结构的分析可以了解到市场供应的合理程度和市场供应的特点、缺点、热点，对本项目的威胁冲击以及留给本项目的机会，从而采取合理的投资策略。

2.5.2需求状况。需求分为潜在需求和有效需求。潜在需求是一种欲望，但是不具备经济承受能力，但可以左右消费趋势。有效需求是具备现实购买力的需求，可以更加直接的影响投资决策。

2.6行业协作市场经济条件下，房地产行业已经成为十分成熟的行业，行业细分非常深入，在整个项目前期论证、工程建设、后期管理等方面涉及的协作部门很多，包括营销机构、物业管理、咨询机构、广告媒体、法律顾问、财务顾问、培训机构等。其中最主要的是营销机构和物业管理。

2.6.1营销机构。产销分离是一种发达商品流通形式，它不仅是营销手段的更替，更是房地产业日趋成熟的标志。随着分工的不断细化，相对规模较小的开发企业内部缺乏房地产营销策划和管理的专门人才，销售效果难以圆满实现。从发达国家的实践经验来看，一般房地产业投资、开发建设和营销代理都是分开的。如今房地产竞争加剧，最大限度地利用资源，采用最集约化地管理方式已经成为企业生存必然之路。对于大多数房地产开发商来讲，有优秀的营销机构合作，有专业的销售队伍参与，将在一定程度上减小项目的环境风险。

2.6.2物业管理机构。随着房地产行业发展逐渐成熟，消费者越来越重视物业管理服务。因此，物业管理服务走出了从无到有，从有到精，服务内容也从简单的保安、清洁，发展到专业化的服务、高档次的管家服务等功能。选择一个优秀的物业管理公司，能够提高项目的形象，为公司带来更多的客户，促进销售，降低项目的环境风险。反之，会增大风险。同时，物业管理收费同样也影响房地产销售，物业管理费用高低应该与楼盘的档次相适应，过低的价格会给客户服务不全的印象，过高的收费又让客户承受过重的压力，这些都会让客户选择的时候犹豫不决，从而增加项目的风险。

3社会文化因素

3.1政府规划政府规划的变动对已经建成的、正在建设的或将要建设的房地产价值量会产生影响。其负面影响是给房地产商品的经营者带来经济上的损失。容积率、建筑覆盖率的变化以及投资建设的物业必须与土地规划用途一致等都会带来规划面积、建设成本的变化而影响开发收益。

3.2区域发展区域发展的变动将影响房地产商品价值和价格，对投资带来不同的影响。主要表现在两方面：一是相邻区域的社会经济各类设施的变化，如增设文化、娱乐、商业等设施，增加交通站点等等都会使该地区房地产价格有所上升。二是与本地区相类似的其他区域的繁荣与发展可能形成区域经济规模协同发展、优劣互补、共同繁荣；也可能分散购买力，使项目竞争力下降。

3.3人口统计

3.3.1人口规模。人口规模是某一区域在一定时点的人口总数，他决定了人们对住宅房地产的需求规模和潜量。在人们的购买力水平和购买欲望不变的条件下，市场潜量和人口规模成正比。在总人口不断增长的地区，其潜在的住宅需求量是不断增加的。但是，人口规模对不同档次的消费市场影响是不同的，它对人们的生活必用品市场的影响最大；对于层次、档次越高的商品，人口规模对市场的影响就越小，其市场潜量在更大程度上取决于人们的购买力和购买欲望。

3.3.2人口分布。人口分布的数量通常用人口密度来表示，它表示某地区在一定时间平均每平方公里面积居住的人数。人口的地理分布对住宅消费市场有很大的影响，人口密度越大，对住宅的潜在需求越高，对住宅开发就越有利；人口分布的素质越高，对住宅市场的要求也越高：人口分布的财富差异越大，住宅开发的类型差异也大。

3.3.3年龄结构。年龄结构是消费者结构的一个重要方面，各个年龄段的人群所具有的需求的差异和不同的支付能力对投资环境有很大的影响。一方面，表现在对住房消费方式——租赁或购买的选择上，另一方面，表现在对住房属性的要求有所不同。

3.4生活文化生活文化主要包括投资区域居民的生活习惯、生活方式、消费观念、消费心理、价值取向等。生活文化环境在很大程度上决定人们的价值观念和购买行为，因此它影响着房地产消费者购买住宅产品的动机、种类、方式。一个地区人们所持有的核心文化价值观念具有高度的持续性，因此，了解地区社会文化环境，才能开发出适合消费者文化和传统习惯的普通商品住宅产品。

4自然地理因素

4.1公共设施状况公共设施是住宅小区配套建设设施的总称，包括以下8项：①教育。包括托儿所、幼儿园、小学、中学；②医疗卫生。包括医院、门诊所、卫生站、护理院；③文化体育。包括有文化活动中心、居民运动场馆、居民健身设施；④商业服务。包括百货店、餐饮店、药店、书店、便民店等；⑤金融邮电。包括银行、储蓄所、电信支局、邮电所；⑥社区服务。包括社区服务中心、治安联防站、居委会等；⑦市政公用。包括供热站、变电室、配电室、水泵房、公共厕所、垃圾转运站居民停车场、消防站等；⑧行政管理及其他。包括街道办事处、市政管理机构、派出所等。随着人们生活质量提高，对居住条件要求也越来越高，居住配套设施成为普通商品住宅开发的一项重要内容。

4.2交通状况交通状况包括公路、铁路、水运、航空、轨道交通等方面的状况。当前，交通状况已经成为消费者选择住房的重要环境。交通条件的改善能够增加客流量，缩短与市中心的相对距离，减少经济与生活活动成本，提高区位的繁荣程度和区位效益，可以促进城市或地区的外界交流和联系，扩大城市或地区的外界影响力和经济辐射范围，从而在更大的层面上促进内部的经济繁荣和消费水平提高。区域交通状况的好坏有利于普通商品住宅的销售，不好的交通状况将阻碍销售，增加普通商品住宅开发的风险。

4.3环境状况环境状况主要指环境质量及绿化两个方面，环境质量包括大气质量、水质量、噪音污染、废渣处理状况等。绿化方面的主要指标即绿地覆盖率。当今世界日益追求生存质量，保护环境、优化人居环境成为共识，环境状况的好坏已经成为影响到人类发展的重要指标之一，环境状况的重要性会越来越高。普通商品住宅开发投资中也是日益注重绿化，将环境绿化作为重要的卖点。

4.4土地状况土地状况主要指项目地块的地质、地势、地形等状况。土地状况较差时，普通商品住宅建设中对技术的要求比较高，工期就要加长，建设成本也就要提高。土地状况较好时，建设成本可以减少，工期可以缩短，盈利空间相对扩大。

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