房地产开发企业工程计划管理探讨

房地产开发企业工程计划管理探讨

赵敬东

南京立方测绘科技有限公司 江苏南京 210000

摘要：近年来，虽然国家使用了各种手段调控房地产市场，但是地产市场的竞争还是非常激烈，这对地产企业提出了更高的管理要求。因此，地产企业必须更加科学化、精细化地进行管理。而在这个过程中，计划管理显得尤为重要，因为它牵涉到企业的资金安排、营销推盘、工程建设和收入确认等关键环节。然而，当前地产工程计划管理仍面临着很多问题，例如工程计划不能有效执行，前后阶段进度控制脱节，可能导致牺牲工程质量，增加后期运维成本，降低公司品牌知名度等。为了提高地产项目工程计划管理水平，保障既定进度目标的如期达成，必须探讨更好的房地产开发项目工程计划管理原则和方法。只有这样，地产企业才能更好地适应日新月异的市场环境，在市场上继续生存下去。

关键词：房地产开发；工程计划管理

1工程计划管理中的问题和原因分析

1.1工程计划管理存在的问题

之所以工程计划管理时存在一些问题，主要是因为有许多外界因素会对工程产生影响，而且工程的建设时间较长，参建单位的根本利益不同。为了保证工程计划管理可以顺利完成，需要深入分析项目的重难点，然后编制科学合理的总进度计划，而不是直接套用其他项目的进度计划。然而，在制定工程计划的时候，进度计划并不合理，未能结合现场实际的情况，工程计划的执行方式也存在问题，以至于工程计划管理无法取得预期的效果。

1.2原因分析

1.2.1计划编制考虑不充分

如果建筑工程项目计划制定过程中存在一些问题，可能是因为对项目自身的重难点、政策环境因素、可能面临的制约风险等因素未能充分考虑和梳理，或者工程建设计划编制完之后未能告知其他部门，从而导致各项计划之间存在不匹配，甚至互相矛盾的情况，进而给工程建设进度及质量带来不良影响。为了确保工程进度与质量，房地产企业在制定工程项目计划的时候必须遵循科学性、系统性、全面性和可操作性的原则，充分考虑工程项目自身的特点及可能面临的风险，做到精细梳理、紧密衔接、互动协作，同时，需要加强各部门之间的交流沟通，让所有的计划都能够在系统范围内相互配合，共同达成既定目标。

1.2.2计划管理模式不健全

许多房地产开发项目的管理人员缺少大局观，选用的管理方式单一且固定，而且没能根据项目的具体情况调整管理方式，在发生施工问题时不能及时做出反应，工程计划也无法按照计划落实。虽然房地产开发项目有许多不同的单位和部门共同参与，但是仍旧缺少科学合理的监督制度，无法有效约束施工人员和其他工作人员的行为。与此同时，在发现进度拖延现象时，应该要采取严格的奖惩措施，按照计划的要求在规定的时间内完成节点目标，但是进度拖延现象没有得到控制，这都是因为计划管理模式不健全。

2工程计划管理的原则和要点

2.1计划管理的原则

在落实房地产工程计划的时候，需要遵循一致性和连贯性的原则，不同阶段之间的工程计划不能相互矛盾，确保施工流程能够有条不紊地推进。在具体实施过程中，根据项目开发阶段和关注重点的不同，计划应该分为可研阶段计划、工程策划阶段计划和工程建设阶段计划三个阶段。可研阶段计划主要用于确定项目总体开发和关键节点计划，要充分考虑项目的可行性和风险因素。工程策划阶段计划主要用于对整体工程节奏进行把控和规划，确保工程实施的合理性和可行性。工程建设阶段计划则重点关注工程计划的具体实施，明确每个环节的实施步骤和具体时间节点，确保项目能够按照计划顺利实施。

2.2工程计划管理的要点

2.2.1可行性研究阶段

在房地产开发项目正式开始之前，需要经过对项目的可行性进行全面的研究，有利于管理人员确定合适设计方案、选用合适的施工材料、分配工程资源，还可以为项目决策者提供投资决策依据，帮助决策者做出正确的决定。可行性研究阶段的主要工作内容就是确定详细的施工计划和项目完工时间，依照总进度计划制定分阶段进度计划，确定项目的关键节点，指导后续的施工工作。

在可研阶段，还要确定工程建设周期是一个复杂的过程，就充分考虑各种因素，对全过程进行科学的把控和管理。为此，在项目开始之前，需要实地勘察施工现场，了解项目所处位置的具体情况，包括周边环境、水文地质信息等。这些信息将有助于制定科学合理的可研计划，并为项目投资决策提供科学准确的参考。在编制任务分解计划的过程中，还需结合以往类似项目的经验和企业标准工期文件，综合考虑各种因素，制定严谨而符合实际的任务分解计划。

2.2.2工程策划阶段

在工程策划方案编制阶段，项目的方案设计和可研计划的编制工作已经结束，房地产开发项目的规模、功能和建设方式已经被明确下来，并且会在可行性研究报告的基础上，对项目分期开发节奏、政府报建、建筑类型等情况充分进行考虑。同时，还需要详细摸排施工条件和里程碑节点，以便更好地加强全过程的统筹策划。这样可以确保项目在各个阶段的进度都得到严格的把控，并最终按照计划完成。

工程策划阶段会有许多不同的部门和不同专业的工作人员共同参与，深入分析项目定位、目标销售人群、开发报建等方面，并且构建开放的交流平台促进工作人员之间的交流，制定全面、详细和科学的工程计划，形成健全的计划管理制度。与此同时，管理人员会按照工程计划推进施工流程，明晰项目施工的前后顺序，保持不同单位之间的沟通顺畅，并将进度计划通知给参与项目的工作人员，让项目参与各方协调一致推进项目迈向成功，使得工程策划阶段项目计划编制发挥出应有的价值。

2.2.3工程建设阶段

在开始工程建设之前，施工人员需要对施工图纸有着充足的了解，然后在实践中不断补充、优化和细化工程实施计划。工程建设阶段是房地产开发项目花费时间最长的阶段，而且该阶段会有大量的资金流动，因此是工程计划管理人员关注的重点。在将进度计划落实到工程建设阶段的时候，需要结合可研阶段和策划阶段的工作成果，在规定时间内完成节点工程的施工任务，从而保证房地产开发项目能在进度计划的控制之中。房地产开发项目建设阶段的计划管理要点大致可以分为三个方面：①物资管理。按照相关标准，统筹管理建筑材料的进场、对方和存储，将材料转交给施工人员的时候需要遵循移交标准，材料封样和工艺样板相关的工作更是要提前做好准备；②控制关键环节。在工程施工阶段，需要尽可能地保证现场的有序性，做好施工工序的衔接工作，将工程资源按照进度计划分配给不同部门；③合理应对风险。对建设阶段可能出现的问题有所预估，并对可能产生的不利影响有所准备，在初期就制定好针对性的解决措施。

事实上，工程建设阶段除了会受到外界因素的影响，还有一些不可控因素出现在此阶段，导致工程变更或进度计划调整，严重时会让实际进度和计划进度出现明显的差距。工程计划管理就是为了在计划发生偏差时适时调整，使得计划与实际情况保持一致，即便项目因不可控因素或市场变化受到不利影响，也要经过联合审查，确定计划调整没问题之后再将其落实。

2.3工程计划管理模式分析

想要保证房地产开发项目的工程计划顺利完成，需要将房地产开发企业的投资目标要求与项目计划相结合，制定各专业的月度计划，并将其进行详细的分解和安排。同时，及时监控计划执行情况是确保工程建设顺利推进的关键所在。数字化信息监控平台可以提供许多有用的信息，帮助跟踪计划的执行情况。为了评估计划推进是否和预期的效果一致，还需定期召开进度计划分析会议，对实际完成情况与计划进行比较分析，以便发现问题并采取措施解决。除此之外，要安排好资源的分配，将资源分配到合适的位置，确保补救措施的有效实施。而各项工作目标要明确每个工作项的时间表和成果要求，在进入下一个施工步骤之前编制成果文件，然后安排专人审核和评审成果文件，将工作人员的绩效和成果文件挂钩，并将其纳入工程计划管理模式之中。

3结束语

工程计划管理对房地产开发企业及时识别出项目中潜在的风险，组织协调好工程资源，掌握施工现场的情况，并且保证工程整体质量。通过建立完善计划管理模式，使工程计划的实施能够更好地遵循预定方向和目标，从而保证项目的进度控制、质量控制、成本控制等方面得到有效的保障，更好地实现企业的经济效益和经营目标，增加房地产开发企业的整体实力。

参考文献：

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[2]谢飞.房地产施工管理存在的问题及改善策略[J].住宅与房地产，2020（18）：128.

[3]丁冰，韩韫颖，王志川，等.浅谈定向房地产开发项目管理[J].建筑技艺，2020（S1）：224-226.